从今年开始，需做好“潮水暴涨”前的准备？明年房地产或超出想象

中国的人口数据和楼市数据，正在完成一次意味深远的交叉。2022年，全国总人口出现了六十多年来的首次净减少。2023年缩减幅度扩大到208万，2024年又少了约139万。三年累计消失的人口，已经接近一座中型城市的体量。

很多人看到这组数字的第一反应是：人都在变少，房子怎么还可能涨？这个逻辑只对了一半。总量在减少不假，但流向正在剧烈分化。成都常住人口已突破2200万，杭州连续多年保持每年数十万级别的净流入，而东北和中西部相当一批地级市早已进入常住人口持续外流的通道。

人少了，但好城市更挤了。这条事实比任何宏观模型都更能解释今天楼市正在发生的事情。供给端还有一组被严重低估的数据。2021年全国房屋新开工面积还在将近20亿平方米的高位上。

仅仅过了三年，这个指标就暴跌到了不足7亿平方米。开发商集体缩表三年的后果正在浮现——未来两到三年内市场上能交付的新建住宅总量，远比大多数人凭直觉以为的要少。

而且，这三年倒下去的民营房企空出来的市场份额，大面积被保利、华润、中海、招商蛇口这批国央企接手。它们拿地策略极为挑剔，几乎只盯着一二线城市的核心板块出手。这就进一步收窄了好地段上的产品供给。

2021年全国土地出让收入高峰期接近8.7万亿元，此后连续大幅下台阶。地方财政对土地收入的倚重是公开的事实，当这块收入严重缩水，中央在制度层面重新搭建房地产的支撑体系就不单是为了＂救房价＂，更是财政和经济全局的需要。

2025年的主旋律还是＂止跌回稳＂，带着明显的应急色彩。到了2026年，表述调整为＂着力稳定房地产市场＂，重心从被动救火切换到了主动的制度性布局。在操作层面，专项用于回收存量闲置土地的资金已经达到7700亿元的量级，相当于从水龙头端直接拧小了过剩供给的流量。

眼下首套房商贷利率已经普遍降至2.1%到2.6%之间。拿2016年那轮楼市启动时4.9%的基准利率做对比，同样贷300万、30年期，月供差额超过3000元。对刚需家庭和改善换房群体来说，这不是一个可以忽略的数字。

资金成本打了对折，土地供给在收缩，政策在持续护航——三股力量同方向施压，积蓄的势能迟早要找到出口。

出口在哪儿？3月的数据给出了相当残酷的答案。百城新房均价涨幅仅有0.05%，约等于原地踏步。但把结构拆开，上海和杭州等少数头部城市在独力撑起这个数字。二手房市场的图景更加赤裸——91个城市价格仍在下行，只有7个城市勉强站上了正增长的线。

与此同时，上海当月二手房成交量冲破了3万套，以旧换新的置换链条被彻底盘活。北京同期集中推出14个新盘，去化速度达到近一年来最高水平。深圳、成都的若干热门项目重现日光盘场面，单个楼盘排队摇号的客户超过千组。

核心城市在回暖，大量中小城市还捂着棉袄过冬。这种温差的剧烈程度，在中国楼市四十年的经验库里很难找到先例。

购买力在往哪里走？观察这些热销项目的客户画像就能发现，驱动力已经不再是＂搏涨幅＂，而是在M2余额突破310万亿的货币大环境里寻找能够锚定购买力的实物资产。核心城市好地段的好房子，正在从投机品演变为一种防御型的持有工具。

任泽平此前用＂二八分化＂来概括未来的市场格局：大概只有20%的城市和板块还存在修复甚至上行的空间，剩余80%可能要在底部磨上很长时间。这个框架大方向上没什么问题，但我想多加一层——分化不仅仅是城市之间的事。

同一座城市内部，内环次新改善房和外环老旧小区之间的价格走势，已经像两条各走各路的平行线。判断对了城市，选错了板块，持有五年的结果可能跟你的预期完全相反。

聂梅生此前有一个判断被多方引用：房地产依然是经济的压舱石，底部已经基本成形，系统性崩塌不会出现。这个结论在当前的政策强度和资金面条件下是成立的。但＂底部成形＂指的是整个行业不会再出现2022年那种断崖式失速，不等于每一套房子都已经到了底。

所以＂明年的房子或将超出想象＂这句话，重音应该落在分化的烈度上。好资产的修复速度，会超出那些还沉浸在悲观惯性里的人的预判。而那些被人口和产业抛在身后的区域，价格的下沉深度同样会击穿很多人的心理防线。两个极端之间不断拉大的落差，才是真正超出想象的部分。

对普通家庭来说，这段时间其实是一个需要认真做决策的窗口。手里拿着一线或强二线核心板块资产的人，不必被短周期的价格颠簸吓跑，政策合力的方向是明确的，修复的逻辑也是清晰的。

而如果持有的房产位于人口净流出、产业空心化的区域，趁这波政策暖意打开的流动性窗口还没关上，认真评估一下置换和调仓的可行性，也许比再熬三年更现实。

风确实在转了。只是这一次的风不是台风过境那种铺天盖地，而是像季风一样沿着固定的路线吹。站在风道上的人已经感受到了温度的变化，站在风道之外的人，可能还要再冷一阵子。