越秀地产的千亿销售目标，已经走过半程。一批进入平销期的项目仍在稳定出货，销售节奏从开盘期延续到了续销期。

8月28日，越秀地产发布2026年中期业绩。公司上半年实现合同销售金额505.1亿元、销售面积约170万平方米，继续保持行业前十。管理层将这一进度概括为“时间过半、任务过半”，并对全年千亿元以上的销售规模保持信心。

从销售结构看，81%来自续销项目，北上广深杭蓉六座核心城市贡献84.5%。新盘与续销盘在同一批城市接力，销售团队、渠道和客户线索也能跨项目使用，开盘后的货值仍在继续转成成交。

现金流情况也在持续改善。上半年，越秀地产合同销售回款率超过七成，经营性现金流净流入超过百亿元，加权平均借贷年利率进入3%以内，继续补充核心城市货值已有现实条件。

上半年的销售、回款和投资余量已经接续起来，越秀地产又可以把资金投回熟悉的城市，补入下一批货值。核心城市的复利，正是在一轮轮销售与再投资中形成。

核心城市接住成交

当成交向少数城市集中，房企的竞争也从开盘速度转向城市经营。同一座城市内，不同板块、总价和户型的项目共同面对一批客户，政策变化、渠道线索和产品调整不再只服务于一次开盘。

多项目布局的作用也在这个阶段显现。同一批销售团队和自有渠道可以服务多个项目，一处项目积累的客户线索，也能流向同城其他楼盘。

续销项目已经经历过首轮客户筛选，剩余房源更分散，销售周期也更长。开发商需要持续调整产品、批次和获客方式，才能让项目在平销期继续出货。续销项目贡献八成以上，越秀地产在平销期仍然保持了出货节奏。

广州是越秀地产最稳固的基本盘。上半年，公司在广州的全口径销售额超过200亿元，高端改善、普通改善和刚需产品均有项目保持成交，不同总价段形成了项目接力。

阅璟台自3月入市以来销售超过25亿元，进入广州上半年新房成交金额前三；万博和臻销售超过26亿元，成交套数、面积均位居全市前五。阅璟台、鸿璟台还入选广州首批“好房子”标杆项目。

以旧换新和房票政策也迅速转成了实际成交。越秀地产接到462套旧房挂牌，带动新房合同销售约19.45亿元；另有706套房源通过房票完成交易，对应合同销售19.1亿元。

同期，越秀地产自有渠道使用比例达到54.6%，首次超过一半；中介渠道使用比例约25.3%。从旧房挂牌、房票发放到新房成交，公司把更多客户留在了自有销售链条内，对获客和成交转化的掌控进一步增强。

广州之外，上海翡云悦府上半年销售32.34亿元，北京璞樾销售21亿元；杭州望舟府和潮语江澜府分别销售18.22亿元和18.48亿元，成都天悦云萃销售11.79亿元。北京、上海、杭州、成都的项目接力，让核心六城形成了跨区域、跨产品的销售支撑。

上半年，越秀地产全面推行“一盘一策”，根据板块、客群和库存调整营销策略与推售节奏，并对存量产品进行升级。户型、展示、渠道和推售方式持续调整，续销盘也能不断释放货值。

截至6月底，公司土地储备约1657万平方米，其中94%位于一二线城市；核心六城占未售货值约73%，上半年新增投资也绝大多数落在核心六城。土地、待售项目和销售团队长期留在同一批城市，越秀地产已经形成了清晰而稳定的经营半径，后续销售也有了连续货源。

现金换来下一轮主动权

销售规模要变成经营主动权，关键是把签约尽快变成现金。越秀地产上半年的回款和现金流，已经接住了销售结果。

上半年，公司合同销售回款率达到71%，经营性现金流净流入137.7亿元。截至6月底，现金及银行结余、定期存款及其他受限存款合计515亿元，为继续投资核心城市保留了充足空间。

公司还将南沙IFC智谷产业园、云谷产业园、毕节酒店及康养业务出售给越秀集团，回笼现金44.6亿元，为住宅销售回款之外增加了一笔明确的现金补充。越秀服务上半年实现营业收入19.15亿元，越秀房产基金实现经营收入7.67亿元。

越秀地产的“三道红线”继续保持绿档：剔除预收款后的资产负债率为65.2%，净借贷比率为49.2%，现金短债比为2.1倍。加权平均借贷年利率为2.91%，首次进入3%以内。

同期，公司发行境内公司债26亿元、境外点心债33.4亿元，标普和惠誉维持投资级评级及稳定展望。财务安全与融资通道同时保持稳定，低成本资金已经成为越秀地产继续深耕核心城市的一项现实优势。

核心城市的优质项目资金占用更大、开发周期更长，融资成本会一直影响到项目结转。低于3%的平均借贷利率，压低了这段时间成本，也扩大了公司选择项目的余地。

越秀地产上半年在五座城市新增六宗地块，新增土地储备约68万平方米，权益投资金额约70亿元，投资溢价率为9.5%。管理层在业绩会上表示，头部房企都在向核心城市集中，单宗优质地块的资金门槛明显提高。如果全部独立拿地，年度预算只能覆盖少数项目，公司将增加合作方式，分担单个项目的资金占用和风险。

不少核心城市优质地块的投入已经超过百亿元，合作拿地可以让同一年度预算覆盖更多项目，也避免资金过度压在一宗土地上。按全年约300亿元的投资强度，上半年的投资进度为下半年留下了充足额度。现金、低融资成本和合作拿地，让越秀地产可以更从容地选择地块、合作方和入场时点。

截至6月底，越秀地产已售未入账销售金额约1324亿元，其中797亿元对应下半年入账安排，销售及管理费率为4.3%。充足的已售未结资源，为下半年交付和收入结转提供了清晰储备。

8月以来，住房公积金制度改革落地，北京、上海、成都等地继续优化房地产政策。越秀地产判断，房地产市场已经走过最艰难的阶段，核心城市将率先修复；对于下半年，公司预计新房市场量稳价升，二手房市场维持较高活跃度。

董事长林昭远把下半年的任务落在“有质量达成千亿销售规模”和精准投资上。公司维持既定的全年投资强度，下一批货值仍将从核心六城补入。销售任务过半，继续加码核心城市的资金条件也已经具备。

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