传了 10 个月的房贷贴息政策终于落地了。从近期 8 月房地产新政发布后，9 月房贷贴息政策正式敲定，10 月 1 日起开始执行。

对于首套住房，不管是新房还是二手房，只要面积不超 120 平米、总价低于 150 万，就能享受 1% 的房贷贴息。按当前平均利率 3.06% 计算，实际房贷利率能降到 2.06%，相当于打了七折。每月少还 830 元，5 年累计省 5 万。

但仔细看，政策限制不少。

必须是首套住宅，面积不能超 120 平米，总价不能超 150 万。这意味着政策基本只覆盖三四五线城市的多数房产，以及二线城市部分板块的房产，一线城市基本没机会享受。整体政策力度比 10 个月前的传闻小很多，当时传的是所有新购住房都能补贴 1%，按高盛当时测算，相当于房价打 5% 到 17% 的折扣，买得越贵省得越多。

当时就有人提出疑问，存量房贷为啥不补？毕竟存量房贷才是拖累居民资产负债表的大头。如果给所有存量房贷补贴，中央财政每年要花 4 万亿，负担太重。当时顶级投行如高盛、瑞银、摩根大通都做了分析，结论一致：如果全范围贴息，中国房价会在 2027 年筑底，政策力度大的话还会提前回升。

他们的研判参考了香港楼市。香港楼市先跌先救，2021 年 8 月开启下跌，跌了近 3 年，房价跌去 30%。某年 2 月香港全面撤辣，取消所有住宅交易的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，还放开按揭成数上限到七成，取消压力测试。撤辣后购房税费大降，短期转售限制取消，被压抑的需求集中释放，当年 3 月新房成交量创近年单月新高，全年一二手私宅成交同比涨 23.5%，但房价还在探底，直到某年 3 月才正式筑底，次年全面复苏，到某年 5 月住宅售价指数连续 12 个月上涨，累计升幅 12%，甚至出现日光盘。

有意思的是，香港楼市反弹时并没有房贷贴息政策。投行参考香港的核心原因是，香港楼市反弹时出现了房贷利率和租金回报率的利差。港币和美元挂钩，某年 9 月美联储降息后，香港银行陆续下调利率，按揭封顶利率从 4.125% 降到 3.25%，部分银行首三年能锁定 2.73%，最低甚至到 2.68%。购房总成本在 3% 左右，但香港租金回报率能到 4% 以上，1% 的利差就让大量租房公司进场扫货，加上撤辣释放的购买力，楼市很快筑底。

这次国内的贴息政策，能让不少二手新购住宅的实际利率降到 2.06%，和不少二三线城市的租金回报率差不多。当房贷利率和租金回报率打平时，房东不会大量抛售，房价就会筑底。但本次政策范围窄，能实现这个利差的房产很少，实际效果可能不如投行当初的预判。

为啥这次政策这么保守？一方面是怕工具箱里的工具全用了没效果，后续再加码也没用；另一方面今年金九银十市场已经回暖，新房二手房交易量比去年年底涨了不少，市场确实在好转，决策层有底气慢慢来。

保守也有好处，政策能精准支持最需要买房的刚需群体。

算一笔账，100 万贷款等额本息，30 年无贴息的话月供 4248 元。如果叠加 40 年房贷政策，月供降到 3615 元，比 30 年少 633 元，但总利息多付 20.55 万。如果是 40 年房贷加前 5 年贴息，前 5 年月供 3060 元，5 年后恢复到 3615 元，总利息 70.17 万。最乐观的情况是后续政策升级，40 年全程贴息，总利息 46.9 万，比 30 年无贴息少 6 万。不过这个设想有点乐观，毕竟 40 年时间太长。但如果这次政策效果不明显，后续很可能加码，比如延长贴息时间、放宽面积和总价限制。

现在不少三四五线城市，叠加贴息政策后，房贷可能比房租还便宜。当房贷比房租低时，很多人的买房观念会发生转变。比如陕西宝鸡，近期出现不少 5 万总价的房子，区位不错，配套齐全，学区也不差，甚至有过 8000 块总价的无电梯房，有电梯的基本 5 万左右，而且银行不会给 5 万左右的房子贷款，月供为 0。很多年轻人会选这种房子，哪怕是单身主义者住也很合适。

网络上一直争论租房还是买房，其实当房贷足够低时，这个问题就会反转。这次贴息力度不大，但更像是加速楼市筑底，缓解房地产对经济的拖累。房地产曾经是经济发动机，现在却成了拖累。今年 1 到 8 月固定资产投资增速负 7.2%，房地产开发投资增速负 19.9%，住宅投资增速负 19.7%。房地产牵涉居民、企业、银行三张资产负债表，很多小企业主用房子抵押做经营贷，房价贬值会让抵押额减少，企业陷入死循环。加速筑底能减轻这些压力。

暴涨不健康，暴跌也不健康。

加速楼市筑底其实是在给经济纾困。今年大家常说的 K 型分化，简单说就是一拨和高科技相关的行业赚钱涨势好，另一拨和普通人消费相关的行业却越来越差。社会上的钱不会变少，只会转移到科技新贵手里，但这些人消费欲望很低，不像过去的房地产从业者赚到钱就愿意消费。过去房地产带动了很多消费，现在科技新贵不怎么消费，经济就带动不起来。

加速楼市筑底，能隐形缓解一部分消费抑制。当房价筑底后，市场预期好转，有存量房贷的人不会因为房价下跌刻意压缩消费，打破 “房价跌 - 不消费 - 企业没收入 - 裁员降薪 - 更不消费” 的恶性循环。可以预见，接下来还会有更多新政策出台，毕竟绝大多数人都处在 K 型分化的下行区间，楼市不稳，所有人都会难受。