房价：大家都不需要再等了，若无变数，房价将会重演历史

你还在等一句准话：房价到底见底没有？我的看法是，真不用再等了。若无变数，房价会重演历史。

只不过要重演的那段，既不是很多人盼的“全面暴跌再抄底”，也不是另一拨人想的“全国一起再涨一轮”。

先看一个不太起眼的细节。

上海二手房挂牌总量从2025年10月开始往下走，到今年10月末大约剩16.6万套，比去年9月的高点少了4.2万套。平均成交周期是78.1天，近三年最短。

挂出来卖的人少了，房子成交反而快了。打仗讲究看敌方弹药还剩多少，楼市也一样，库存一点点被消化掉，比哪个专家喊什么口号都靠谱。

再看官方数据。10月19日国家统计局公布了9月数据：一线城市新房环比涨0.1%，从今年2月起一直是正增长；二手房环比涨0.2%，已经连涨7个月，涨幅还比上个月大。

北京、上海、广州、深圳的二手房环比分别涨了0.1%、0.5%、0.1%和0.2%。还有一条更值得琢磨：70个城市里，只有上海二手房同比转正，涨了0.8%，把之前所有城市一起同比下跌的局面打破了。

这画面眼熟吧？2014年“930”松绑，2015年“330”新政，当时也是深圳先动，上海、北京紧跟，核心区一年多就涨上了天，大量三四线城市一直原地不动，等棚改货币化大规模铺开才被拽起来。

那一轮的出场顺序是：一线二手先走，一线新房跟上，强二线补涨，三四线垫底。再看海外的剧本。

日本1991年泡沫破裂后，全国地价阴跌了二十多年，可到了2010年代，东京都心率先回暖，银座个别地块的价格还超过了泡沫时期的顶点。

另一边，日本2023年住宅调查统计出来的空置房大约有900万套。

同一个国家，核心城市和偏远小地方，走出了完全不同的路。

问题来了：凭什么说这次又要重演？

我看有三根支柱：供给断崖式收缩、政策托住刚需、销售制度重新洗牌。先说供给。

1—9月，房屋新开工面积下降24.9%，竣工面积下降25.1%；10月重点50城新房新增供应同比少了27.8%，是近3年同期最低，二线城市降得最多，达到41%。更关键的一招是“8·28新政”。

8月28日，住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，要求规范预售、有序推行现房销售。多数城市还明确，8·28之后拿到预售证的项目，要等竣工验收备案以后才能给购房人发放房贷。

到现在已经有20多个城市落地了实施细则。这意味着什么？

有研究人士算过：按老规矩，房企开工一年左右就能回笼资金；新规下按揭放款要等竣工备案，回款周期拉长到3年上下。开发商回钱慢了，拿地、开工只会更谨慎。

你猜怎么着？两三年后，核心城市的好新房只会越来越少。期房烂尾的风险是降下来了，可“新房稀缺”这件事，市场会提前给它定价。

再说政策。9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，10月1日起全国实施居民购房贷款贴息，实施期暂定1年，这是中央财政头一回给商业性个人房贷贴息。

二季度新发放房贷的加权平均利率是3.06%，贴息之后，符合条件的人前5年实际利率降到2.06%。但门槛一定要看清楚：只限新发放的首套房商贷，存量贷款置换不算；房子建筑面积不能超过120平方米，总价不能超过150万元。

这事儿没那么简单。150万元在北京、上海的核心区几乎买不到房，这笔钱主要会流向二三线城市和一线远郊的刚需盘。

换句话说，政策是在给市场底部兜网，并没有给高端市场加油门。冷的一面也不能装看不见。

1—9月，新建商品房销售面积同比下降13.2%，同期二手房网签面积反倒增长了10.7%。东北地区新房销售面积降了21.9%，比全国差了一截。

新房在缩水，二手在放量，跟2014年前后“以价换量”那个阶段几乎是一个模子刻出来的。刚收官的“银十”也一样。

18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%，上海已经连续8个月同比增长。可价格还在让步：百城二手住宅均价环比跌0.61%，同比跌6.72%，100个城市里只有肇庆在涨，东营持平。

成交量起来了，价格还在往下让，卖家得降价才卖得掉。

还有一个数更扎心：9月全国住户贷款单月增量是零，前三季度住户贷款净减少1.03万亿元。

老百姓非但不加杠杆，还在提前还贷。历史上每一轮真正的上涨，背后都有信贷扩张推着走。这一轮，这把火还没真正烧起来。

更该警惕的是，分化已经不只发生在一线和三四线之间，强二线内部也在拉开。9月杭州二手房环比跌0.30%，连跌三个月而且跌幅在扩大；成都跌0.50%，已经连跌五个月。

北京新房当月环比也下降了0.2%。前两年涨得猛的“优等生”，正在把多出来的溢价吐回去。

所以我的判断是：这回重演的历史，是“2015年的出场顺序加上日本的最终格局”。打仗先抢制高点，楼市也是少数核心城市、核心板块先站稳，再慢慢往外扩散。

但全国普涨、闭着眼买房都能赚钱的年代，不会再来了。人口还在往外流的城市，政策能托住，却抬不起来。

放到眼下这个时间点看，意思也很清楚。2026年是“十五五”开局之年，楼市从“高周转”转向“现房销售、好房子”，政策目标是止跌回稳，不是再吹一轮泡沫。

房贷贴息管刚需，8·28新政管交付风险，一个从需求端发力，一个从供给端规范，往一个方向使劲。那普通人该怎么办？

如果你是自住刚需，预算在150万元以内，看中的又是人口持续流入城市的成熟板块，这一年的贴息窗口值得认真算算账。它只开一年，过期不候。

从历史经验看，死等“最低点”的人，几乎没有谁真等到过。如果你想投资抄底，我劝一句：别拿2015年三四线的剧本往今天套。

当年有棚改货币化往下灌钱，这一回没有。没人口、没产业的地方，便宜的房子还会更便宜，日本那些空了一半的小镇就是现成的教材。

11月中旬，10月份的70城房价数据就要公布了。一线二手房能不能连涨8个月？杭州、成都会不会止跌？

北京新房能不能重新翻红？这几个问号要是变成句号，历史的第二幕就开演了。到那时还在说“再等等”的人，可能又会和历史擦肩而过一次。