你们发现了没有？高层住宅，正在逐渐变成中国城市的下一个大麻烦

打开二手房平台，为什么跌得最惨的清一色是2008到2015年建成的三十几层高层住宅？为什么老城区没电梯的六七层老房子价格反而稳如泰山？

这背后其实是整个中国房地产逻辑的深层转变，我们不妨从近期的救市政策说起，一步步看清中国楼市正在经历的深刻拐点。

如今，房地产已从"三道红线"正式进入了"三支箭"模式，房地产股又重现涨停潮。所谓"三支箭"，简单来说就是降首付、降利率、政府回购没人买的房子，对房地产进行兜底和再融资。

根据中国国家统计局的第四次经济普查，中国建筑行业从业人员有5800万。2021年，也就是房价最后一波上涨那一年，地方政府单单卖地收入就占地方总预算的42.5%。

如果把依靠房地产的其他间接产业也算进去，这两个数字还能再往上提一提。房地产在中国经济里占有举足轻重的地位，牵一发而动全身。

然而，中国的城镇化率已经超过了65%。国际上普遍认为，城镇化率从30%到70%属于快速发展区间，超过70%之后，城镇化率的提升速度将会大大减慢。

中国还有18亿亩耕地的红线，不敢把粮食安全交给其他国家，这就进一步压缩了中国城市化率的天花板。

所以未来中国房地产的潜力已经非常低了。让这样一个产业来吸纳大量的就业、支撑地方财政，是非常危险的。

因此，打房并且发展中高端制造业，这是个非常正确的战略。但由于房地产在中国经济中占有举足轻重的地位，一旦打得过头，又会对经济产生非常负面的影响。

2023年全国卖地收入比2021年减少了2.9万亿。这不是渐进式的下跌，而是断崖式的下跌。2.9万亿是个什么概念呢？中国有700万公务员、3100万事业编，算到每个人头上，那就是一人少了7万多块。

今年第一季度，中国全国土地出让金同比又下降了14%。如果不转向，今年的财政情况应该会更差。从房价上来看，状况也非常不好。

4月，70大中城市新建商品住宅和二手商品住宅销售价格环比下跌0.6%和0.9%，跌幅分别扩大了0.3%和0.4%。

房价还处在加速下跌的过程中。中国楼市一直有"金三银四"的说法，三月时70城新建房和二手房售价环比下跌0.3%和0.5%，当时媒体非常正面地解读。然而4月的数据告诉我们，楼市不但没有企稳，还在加速下跌。

如果说"金三银四"这两个传统强势月份数据都不好，后续的数据当然就可能会更差了。这也就不难解释，为什么要拖到5月才大规模刺激楼市。

由于理论上最好的两个月的数据实在不好，只得暂时放弃"房住不炒"，开始大规模救市。一线房子并不像想象中那样保值。

环比看4月的数据，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，高于二线城市的0.5%。其中广州和深圳更是跌了1.3%和1%。

4月一线城市二手房售价环比下降1.1%，二三线城市则跌了0.9%。同比会更加明显一些，一线城市二手住宅售价同比下降8.5%，二三线城市则分别跌了6.8%和6.6%。

中国的老百姓有7成的财富在房子上，多数人还是会意识到自己的财富在缩水。要弄明白房价能否止跌，先要理解房子的三个属性：居住属性、资源属性和投资属性。

居住属性没什么难理解的。而很多城市里的老破小要比郊区的大别墅都贵，是因为房子还带有资源属性——已经和公共资源绑定，比如教育、医疗等配套。

房子的第三个属性是投资属性。过去几十年，上海北京的房价从几百块一平上升到十几二十万一平，中间有数百倍的涨幅，中国的房子可以被称之为投资圣品。

前两个属性保证了房子的基本价值，最后一个投资属性则拉高了房子的价格。2020年，中国人民银行调查统计司发布的报告显示，中国城镇居民家庭住房拥有率高达96%，同一时期的美国整体住房拥有率只有64.7%。

截至今年3月，中国商品房待售面积为74833万平方米，比2015年的历史高位还多了3000万平方米。

大部分城市即便现在一栋楼不建，也需要18个月以上的时间才能去掉库存，超过四成的城市去化周期在36个月以上。

目前中国的房子从总量上来看，已经大大超出了人民的基本居住需求。在推进"房住不炒"的过程中，中国极大地缩小了城镇户口和农村户口之间的差距，同时又通过租购同权等政策，缩小了有房者和租房者之间的差距，削弱了自购房的资源属性。

以居住属性和资源属性目前的状态，是完全无法支撑房价的上涨的。短期的决胜点还是在投资属性这一块。

从潜力看，由于计划生育以及现代人的低生育率，每年进入市场的刚需购房者在持续减少。从80年代末开始出生人口逐渐减少，一旦60后开始大量去世，每年死亡人数会比进入社会的年轻人多得多。

这将从需求端死死地压住房价。从租金看，2023年中国全国重点50城租售比为1:615，差不多是50年才能回本。国际上普遍认为租售比在300以下属于比较健康。

以现在中国的租售比，如果房价不涨、只是靠收租赚钱的话，是绝对不值得的。现在中国人的家庭负债率已经和08年美国金融危机时候的负债率差不多了。

房子卖不掉，可能不仅仅是中国人觉得房子不会涨了，而是他们确实可能是买不动了。房地产这些年已经消耗了老百姓大量的资金，抗疫三年又消耗一笔，公务员降薪、科技行业降薪，又使得一群中产有了很大的危机感。

仅仅通过降首付、降利息，未必能够再次卷起房地产热潮。

回到高层住宅本身，居住体验早已大打折扣：大风天高楼会轻微晃动，早高峰等电梯动辄十几分钟，水压不稳，外墙脱落、消防隐患更是极端天气下的实打实风险。

比居住体验差更致命的，是高层住宅根本修不起、管不好。住宅主体结构设计寿命50年，但电梯、水泵、消防管道、外墙防水等核心设施寿命只有15到20年，第一批高层刚好进入大修周期。

一栋30多层的高层动辄200多户业主，一楼住户不愿分摊、空置房业主拒不签字，百万级的大修工程往往拖上几年都无法落地。

很多人还抱着拆迁暴富的老想法，但高层住宅容积率早已拉满，拆迁后根本没有利润空间，加上限高政策严控，这条路彻底走不通。

参考欧美前车之鉴，法国、美国早年建设的大批高层公寓最终大多走向衰败，要么沦为贫民聚居区，要么直接爆破拆除。

未来楼市必然迎来残酷的K型分化：地段优质、物业靠谱、密度合理的高层，依旧能保值增值；而远郊高密度、物业摆烂、管理混乱的超密高层，会持续贬值，最终沦为只能自住、无法转手的负资产。

楼市逻辑早已彻底改写，不再是越高越贵、越新越好，而是宜居、好打理、易维护、治理完善才是房产长期保值的核心。

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