国庆最后一天：免税6.48亿，你贡献了多少？

今天是10月7日，国庆假期最后一天。

先看这个假期的成绩单。海口海关10月6日公布：10月1日到5日，海南离岛免税购物金额6.48亿元，购物9.40万人次，免税商品51.32万件，同比分别增长4.99%、13.35%、7.76%。

三亚这边，全市假期前两天接待过夜游客约36.29万人，同比增长10.53%；凤凰机场这个假期预计运送旅客47万人次。

人来了，钱也花出去了。这是假期海南的基本盘。

不过这份成绩单里，有个细节值得单独拎出来说：这些钱，主要花在哪。

一、免税消费的大头，落在海棠湾

三亚的离岛免税，核心就在一个地方——海棠湾。三亚国际免税城就在那里，2014年9月开业，12万平方米

的体量，2025年获评国家4A级旅游景区（三亚市政府网公开信息）。

分量有多重，看数据：今年前7个月，三亚四家离岛免税店实现购物金额138.42亿元、购物人数205.46万人次、购物件数1052.51万件，同比分别增长19.34%、9.15%、7.42%（三亚市政府网）。

也就是说，人来三亚，免税购物是绕不开的一站；而免税购物这件事，主要发生在海棠湾。

所以如果你在认真考虑"在海南买套房"，海棠湾这个板块早晚要面对。它到底是个什么地方，房子又是什么价位？

二、海棠湾是什么样的地方

它不是普通住宅区，是海南规划中的"国家海岸"度假区。说三件事就够了。

一是海。海棠湾的海岸线是海南条件较好的岸线之一，高端酒店群密集，度假属性很强。

二是配套。免税城、酒店群、大型医院都落在这片，是三亚配套最集中的度假片区之一。

三是定位。这里从规划起就偏度假和品质居住，不是刚需片区，产品以大户型、高总价为主。

三、现在的海棠湾，工地上都在盖什么

判断一个片区值不值得长期关注，光看已经盖好的不够，得看还在盖什么。这一节我全部用官方公开信息，一条条列。

商业，是这几年变化最大的。

三亚太古里，正式名称是三亚国际免税城三期，由太古地产和中免集团合作开发，总投入70亿元，开放式街区形态。按官方发布里的说法，它是内地首个滨海度假型太古里。2023年11月开工，2025年12月全面封顶，官方口径是2026年底起分批落成，跟免税城一、二期形成业态互补，做"有税+免税"联动的消费街区。

超级万象城，三亚市政府与华润集团合作，总用地约27万平方米，官方公开口径总投入150亿元，已列入海南省2026年重大项目计划。规划里有室内滑雪场、创意街市这些业态——室内滑雪这个安排，恰好是冲着海南的淡季来的。

海棠故事，很多人叫它"海南版宽窄巷子"，由成都宽窄巷子的运营团队打造，占地约146亩，总建筑面积约16.3万平方米，总投入25亿元，2026年2月10日首期开街，汇集了多家米其林、黑珍珠餐厅。

文旅和夜经济这块，方向也很清楚。

超级地中海，定位全球首个AI主题度假区，叠加演艺、高奢酒店、水上运动。

兰桂坊项目，海棠区2026年政府工作报告里写明要加快落地；"咏而归"演艺剧场由张艺谋导演工作室与港资方合作。这两件事补的是同一个短板：以前海棠湾白天看海，夜里没太多去处。

Hello Kitty主题度假酒店，也在海棠区今年政府工作报告的开工清单里。

周大生金凤凰海岸珠宝城，占地约200亩、总建筑面积约24万平方米、总投入约50亿元，与免税城隔河相望。封关之后黄金珠宝进入免税清单，这条街对准的就是高净值客群的定制需求。

再说两个底数，都是官方公开的。

一是体量。海棠湾国家海岸休闲园区的"十五五"项目库共29项，总盘子约1250亿元，其中在建11项、约485亿元（三亚市委组织部公开文章）。

二是家底。海棠湾已聚集20余家国际一线酒店品牌，客房总量超过1万间；三亚国际免税城开业以来累计销售额突破1860亿元，单日最高曾突破2亿元（三亚市投促局官网）。

土地端也在给信号。2026年8月，三亚市自然资源和规划局公示：海棠湾国家海岸休闲园区风塘片区两宗普通商品住宅用地（70年）成交，面积合计约9.95公顷，成交金额合计约14.33亿元。核心宅地还在往这边出。

四、这些项目，跟买房人到底有什么关系

先说清楚一件事：配套兑现，和房价涨不涨，是两回事。我不替市场下判断。但对真正要住、要度假的人，这些项目是摸得着的变化。

一是"来了有事干"。以前海棠湾的消费几乎全靠免税城撑着，游客买完就走。现在商业、餐饮、演艺、夜经济一圈配齐，住上一周不会闷。

二是"淡季不那么淡"。室内滑雪场、演艺剧场、会展这类业态，恰恰是用来填淡季的。一个片区如果只有海，季节就是天花板；业态多了，全年人流才稳。

三是医疗有底。海棠区有大型综合医院资源，对考虑长住、考虑父母来海南过冬的家庭，这一条的分量比商业更重。

四是产品定位看得更清楚了。在建项目里，重奢、度假、珠宝定制都是往高端走的方向，说明海棠湾不会往刚需走——它的房子，本来就是做给"一年来住几段"的人。

五、这里的房子，官方备案价从2.5万到10.5万每平米

这是很多人最关心的：海棠湾的房子到底多少钱？

先说个概念。三亚的商品房实行销售价格备案管理——每个项目卖之前，价格要到市发改委备案并公示，这些公示都是公开、可查的。

我翻了今年三亚市发改委公示的备案价，同在海棠湾，价格差得很明显（下面都注明物业类型和备案时间）：

一是海棠区南田片区一个项目，商品住宅（装修）备案均价24967元每平方米（2026年7月备案）。

二是同在海棠湾南田片区，另一个项目商业（毛坯）备案均价32100元每平方米（2026年6月备案）。

三是海棠湾核心区一个商业项目，商业（毛坯）备案均价105275元每平方米（2026年9月备案）。

同样在海棠湾，最低和最高差了4倍多。

所以"海棠湾多少钱一平"这个问题，本身没有标准答案——它不是一个价，是几个价。

六、差4倍，差在哪

不是谁乱定价，差价主要来自三件事：

一是位置。离海的距离、离核心区的距离，直接决定处在哪个价位段。核心区和南田片区，本来就是两个市场。

二是物业类型。上面三个数里，有住宅也有商业，备案口径不同，价格也不同。看房时先要问清：这是住宅、公寓还是商业？产权多少年？水电按民用还是商用算？

三是产品标准。装修标准、户型、景观、面积段不一样，总价差得更多。

七、教你自己查备案价，比记住某个盘多少钱有用

三亚的价格备案规则是公开的，两条最实用：

销售价格不得高于该套房源的备案单价；商品住宅不得低于备案价格的80%销售。

翻译一下：备案价既是价格上限，也给出了一个折扣底线。而且备案房源原则上一年内不再受理价格备案，价格相对稳定。

去哪查：三亚市发展和改革委员会官网的价格公示（价格收费、价格备案）栏目；另外，项目销售现场按规定必须在醒目位置公示备案通知和价目表。

看房时怎么用：先问备案价，再谈优惠。手里有备案价，心里就有数——这也是判断一个报价靠不靠谱最简单的方法。

顺便提一个看数据的坑。网上经常能看到"海棠区占三亚商品房成交的六七成"这类说法。这类数字基本来自第三方监测机构的单周或单月统计，每家口径不一样，往往还不含安居房；而官方并不按区发布商品房销售数据。以后再看到这类数字，先问三句：谁统计的、什么口径、含不含安居房。问清楚再信。

八、谁适合海棠湾，谁不一定适合

适合的：一年来住几周、主要图度假看海的；预算比较充足、想要大面积和品质产品的；看中医院和酒店配套、打算让父母来海南过冬的。

不一定适合的：打算长住过日子的、买菜就医最好步行解决的；预算有限、想先解决"有没有"的。这类需求，三亚市区或者别的片区，可能有更合适的答案。

九、写在最后

假期最后一天，机场和车站都是返程的人。官方提醒过，这几天海南雨势较强，路上注意安全，时间留宽裕一点。

这个假期的成绩单是：免税5天6.48亿元，三亚过夜游客同比涨10.53%。人气是真的，而且落在了海棠湾这样的具体片区上。

更值得注意的是海棠湾现在的工地：免税城三期（太古里）封顶待开、超级万象城在建、海棠故事已经开街，商业、餐饮、演艺、夜经济一圈在补齐。这些项目兑现的是"生活方便不方便、度假有没有得玩"，至于价格怎么走，还是那句话——看数据，自己判断。

想在海棠湾出手的，先把这三件事搞明白：这个片区的价格怎么分层、备案价怎么查、政策怎么用。搞清楚了，看房的时候心里就有底。

数据来源：海口海关（2026年10月6日发布）、三亚市人民政府网（2026年9月、10月）、三亚市发展和改革委员会商品房销售价格备案公示（2026年6月、7月、9月）、三亚市自然资源和规划局国有土地使用权出让成交公示（2026年8月）、三亚市海棠区人民政府2026年政府工作报告、三亚市投促局官网（2026年7月）、三亚市委组织部公开文章（2026年7月）。本文数据均来自官方公开发布，仅供参考，不构成任何建议。