就在6月8日，住建部在国新办吹风会上正式解读了《城市更新“十五五”规划》，里面藏着老房子的新机遇，政策明确支持老旧住房开展自主更新，还划定了清晰的适用范围。

你家有没有这样的老房子？墙体开裂、水管老化，高层住户上下楼没有电梯格外不便，还有不少老城区住宅依旧保留着多户共用厨卫的格局。这类房子住着体验差，挂牌出售很难卖出理想价格，想动手翻新又担心流程繁琐、资金压力大。如今，这类“食之无味、弃之可惜”的老旧房源，终于迎来了新转机。

这次政策最让人眼前一亮的地方，就是把房屋改造的主动权交到了业主手中，并且根据政策和经验，这三类房产优先纳入自主更新试点。这并非简单的墙面翻新、管线修补，而是从建筑安全、户型布局到居住配套的系统性改造，既能改善居住条件，也能让房屋价值逐步回归合理区间。

到底哪三类房子能参与试点？“自主更新”和以往的老旧小区改造有什么区别？改造的资金又该如何解决？今天就结合官方规划、多地落地案例和行业观点，把这些问题逐一讲透，干货内容建议收藏。

一、先搞懂：什么是“自主更新”？和以前的旧改有啥区别？

不少人会疑惑，这和过去的老旧小区改造难道不是一回事？其实两者有着本质区别。

以往的旧改，基本遵循“政府统一规划、统一施工、统一标准”的模式，偏向“一刀切”。大多只做外墙粉刷、基础管线更换这类基础工程，住户想要根据自家需求调整户型、加装设施，基本没有操作空间。

而本次推出的自主更新，核心是坚持住户为主、政府配套支持，真正做到“我的房子我做主”。具体体现在四个方面：

- 决策自主：业主可以联合邻里成立更新委员会，户型设计、装修标准、改造方案，全部由全体住户共同商议确定。

- 实施自主：施工团队由业主自主挑选，工程进度、施工质量也由大家全程监督。

- 筹资自主：资金渠道十分灵活，自有资金、公积金、银行低息贷款都可以使用，同时还能申请各级财政补贴。

- 权益自主：改造完成后，房屋原有产权保持不变，居住品质提升、资产增值带来的收益，全部归业主所有。

上海交通大学陈杰教授对此表示，自主更新模式最大的意义，是让居民从改造的“旁观者”转变为“参与者”，把“要我改”变成“我要改”，也是解决老旧住房顽疾的长效方式。

二、顶层设计来了：“十五五”规划划定改造硬指标

本次住房自主更新，是《城市更新“十五五”规划》中的重要组成部分，属于国家层面的顶层布局，落地力度十足。

规划提出“好房子、好小区、好社区、好城区”的四好建设框架，目标不是零散的修修补补，而是对整片区域居住环境、房屋品质进行系统性升级。结合官方公布的量化指标，未来五年的改造任务十分明确：

全国计划新开工改造11.5万个老旧小区，重点推进加装电梯、管网翻新、公共配套完善等民生工程；五年内完成约50万套（间）危旧房整治，重点聚焦安全隐患突出的C/D级危房；同步推进1500个老旧街区、老旧厂区更新，实现区域功能升级。

住建部副部长秦海翔在吹风会上强调，本轮城市更新坚持“留改拆”并举，杜绝大拆大建，核心目标是让城市住宅更宜居、更安全。在统一规划之下，全国多个城市率先启动试点，针对三类典型老旧房产推行自主更新，目前已经形成了不少可参考的成熟案例。

三、划重点！这3类房子可参与自主更新

结合青岛、广州、深圳等试点城市执行标准，目前明确纳入自主更新范围的主要是以下三类房产，也是老房子问题最集中的品类。

1. 抗震不达标预制板房

这类房源大多建成于上世纪八九十年代，以砖混、预制板结构为主，建筑工艺老旧，抗震标准达不到现行规范，长期存在安全隐患，也是老城区最常见的住宅类型。

青岛率先将这类房屋纳入试点，当地多个老旧楼栋的业主自发组建更新委员会，牵头推进改造工程。除了加固建筑主体、提升抗震能力之外，不少楼栋还顺势加装电梯、优化公共区域，住户的居住体验得到明显改善。

2. 非成套住房

这类房屋多指1990年前建成、没有独立厨房和卫生间的住宅，也就是大家常说的“筒子楼”，多户共用厨卫的布局，极大影响日常居住。

深圳罗湖第一幼儿园宿舍楼就是典型案例，整栋楼均为非成套住房。业主们自筹资金、自主敲定改造方案，仅仅4个月就走完全部审批流程。改造后每户都拥有了独立厨卫，住户彻底告别了共用空间的不便，老人日常起居也便利了许多，房屋的市场认可度也随之提升。

3. C/D级危房

经过专业机构安全鉴定，房屋承重结构受损、整体风险较高的C/D级危房，是本次改造的优先整治对象。这类房屋无法保证居住安全，政策允许采用原拆原建的方式改造。

广州花都区集群街2号楼栋，经专业机构鉴定为D级危房，当地采用原址拆除、原址重建的模式推进改造，全程仅用时9个月。原本危险重重的老楼焕然一新，共用厨卫也改造成独立套间，房屋产权证全程保持不变，业主的权益得到充分保障。

以上三类房产，分别对应建筑安全、户型功能两大核心痛点，也是本轮城市更新政策红利的主要受益群体。

四、改造钱从哪来？多重政策加持，不用愁！

决定改造之后，资金是大家最关心的问题。针对老旧住房自主更新，国家从公积金、财政、金融三个层面出台扶持政策，大幅降低业主的资金压力。

公积金使用规则全面放宽：青岛允许居民提取本人、配偶以及父母、子女等直系亲属的公积金，资金既可以用于房屋原拆原建，也能支付改造期间的过渡期房租。江苏等地不仅放开公积金提取限制，还同步提高公积金贷款额度，进一步拓宽低成本资金来源。

中央财政按照区域实行差异化定额补贴，东部试点城市最高补助8亿元，中部最高10亿元，西部地区最高可达12亿元，为片区整体改造提供坚实支撑。

金融端同样利好不断，江苏推出的“城新贷”通过财政贴息，引导银行累计投放贷款481亿元。目前全国多地金融机构都推出了老旧房改造专属低息贷款，融资渠道更加多元。不少业主参考自有资金30%+公积金20%+低息贷款40%+财政补贴10% 的搭配方式，有效分摊了整体开支。

五、避坑提醒：这4类房子不能参与自主更新

了解完可改造的范围，也要分清政策禁区，避免白白耗费精力。根据各地统一规则，四类房产明确不纳入自主更新试点：独栋别墅、已列入不可移动文物名录的建筑、提前纳入土地征收与拆迁规划的房屋、产权存在纠纷且无法达成业主共识的住宅。

在此也提醒大家，全国试点标准大体统一，但各地会结合本地实际细化执行规则，具体申报流程、材料要求，务必以当地住建部门发布的最新公告为准。

六、改造后，老房子真的能“增值”吗？

客观来看，改造带来的提升体现在居住与资产两个维度。

居住层面，预制板房补齐抗震短板、非成套住房优化户型、危房完成原拆原建，再叠加加装电梯、适老化改造等配套工程，老旧住宅的舒适度、安全性大幅提升，居住体验不输新房。

资产层面，安全不足、户型落后是老房子贬值的核心原因，完成自主更新后，房源综合竞争力增强，在二手房市场的成交价会稳步修复。中国人民大学秦虹教授分析，这类价值回升，本质是房屋品质回归合理水平，并非短期炒作带来的虚高溢价。

与此同时，单栋楼栋、单个小区的改造，还会带动整片区域环境升级，形成联动效应。

改造虽好，但这些风险一定要提前规避。

七、参与自主更新，这4个风险要提前规避

第一是邻里共识风险。自主更新需要多数业主达成统一意见，前期一定要充分沟通，青岛就曾出现过因少数住户意见分歧，导致加装电梯项目停滞半年的情况。

第二是资金监管风险。集体改造涉及大额资金，必须设立专用监管账户，做到专款专用，有条件的可以引入第三方机构监督。

第三是工程质量风险。务必选择具备正规资质的施工单位，签订标准合同，明确验收标准，留存完整凭证。

第四是政策时效风险。各地试点分批次推进，申报窗口期有限，需要及时关注官方通知，避免错过政策机会。

八、未来五年，城市更新会有哪些新变化？

站在长远视角来看，自主更新模式还会持续优化扩容。按照规划，老旧小区、危旧房、老旧街区的改造任务会逐年落地，这套业主主导的更新模式，也会逐步推广至更多城市。

技术层面，装配式装修、绿色建材、智能家居、无障碍设计会成为主流，既能缩短工期，也能减少施工污染；制度层面，审批流程、筹资渠道、业主自治规则会不断简化，让政策落地更便民。

从楼市整体来看，大量老旧存量住房得到盘活，新房与存量房市场形成互补，也会推动整个房地产行业朝着平稳健康的方向发展。

写在最后

本次《城市更新“十五五”规划》推出的自主更新政策，为三类老旧房产打开了全新的发展空间。依托业主主导、政策托底、多元资金支持的模式，老房子得以完成品质升级与价值修复。

这是立足民生需求的长期规划，而非短期炒作风口。手里持有对应类型房产的家庭，可以对照政策提前自查，了解当地细则、理性规划。顺应城市更新的大趋势，守护好居住安全与生活品质，便是最实在的收获。