怎么回事，四代宅都还没搞懂，第五代住宅又来了？

现在的房地产市场，每隔一段时间就出来个新词，第四代住宅还没整明白，第五代住宅的风就已经吹起来了。

137平，实际得房208平，得房率150%，还送三层立体花园，空中院墅......

看着这些宣传，真是又卷上了一个高度啊。

（武汉首个第五代住宅示范区 璞拾光屿）

这套住宅代际的叫法，不是官方标准，是行业自己排出来的，前三代解决的是从无到有的问题，有地方住，然后装上电梯，住得舒服一点。

第四代开始讲究了，大露台、垂直绿化、超高得房率，这两年在全国遍地开花，又被称为城市森林花园住宅。

而第五代，讲究得更彻底，被称为所谓“抬板式住宅”，核心是把整个小区地坪整体抬高，一楼做成架空层，架空层里是阳光车库和下沉式会所，架空层之上是园林和住宅。

直观的观感就是，把地下车库搬到地上，腾出来的地下空间省掉了，然后整个园林架在空中，成了立体花园。

能这么操作，也是政策上有这个空间，2024年前后，天津、北京、成都、广州、南京等多个城市陆续出台建筑新规，底层架空空间不计入容积率。

开发商可以多盖一层，但不用为这层买单，抬板设计把车库搬到地面之后，就可以省掉地下车库的建设成本，毕竟向地下挖，施工还是难一些，防水也贵，搬到地面一楼成本直接降下来。

四代宅的概念已经玩得差不多了，有不少楼盘出来，没那么好加溢价了，这时候推五代宅，就可以重新制造人无我有的噱头。

不过有一说一，五代宅也不是全靠忽悠，从设计上来说，确实能解决四代宅的一些痛点。

比如咱们之前聊四代宅的时候就讲过，四代宅大露台进深很深，低楼层的室内采光被遮挡得厉害，五代宅整体地坪抬高之后，哪怕是一楼，实际高度也相当于普通小区的三四楼，采光改善不少。

还有隐私问题，四代宅的上下奇偶层之间距离近，抬头就能看到邻居的生活，五代宅把露台功能区做成挑高两层，露台上方是自己家的二楼，天花板是自己家的，不是邻居的脚。

但问题是，从整体来看，四代宅大规模推广不过两三年时间，就已经出了一堆麻烦。

业主论坛里有人晒出交付一年后的露台照片，当初效果图里郁郁葱葱的绿植，实物只剩几根枯枝，土里渗出的水把下方车库顶板染成了黄褐色，露台漏水、采光实测和效果图差距悬殊的投诉更是常见。

（来源：网络）

更严重的，部分城市甚至有四代宅项目，因为出现结构荷载超标、悬挑梁开裂、抗震性能薄弱等问题，被地方主管部门责令停工整改。

而五代宅结构，比四代宅更复杂，地坪整体抬高，架空层承重，上面还要种树堆土，从平面到立体的技术难度只增不减。

四代宅都那么多坑，五代宅会不会坑更多？

据机构测算，四代宅相比普通高层住宅，建造成本约增加650-800元/平米，销售均价普遍比同地段高出20%以上，五代宅结构更复杂，成本只会更高，溢价幅度更大，万一后续真更多麻烦事，岂不是花大钱买罪受？

第四代住宅至今都没有官方技术规范，第五代就更加了，直白点来说，看着更像是一个没有门槛的营销标签。

而且这套代际迭代的逻辑，本身就挺值得警惕的，四代宅刚出来的时候，销售也是说买到就是赚到，错过就是错过，现在五代宅出来了，四代宅的稀缺光环没了。

那五代宅之后，会不会有六代、七代？

这种高赠送户型的疯狂迭代，说白了，靠的是政策窗口期和开发商的主动进攻，未必能够持续，现在四代宅吃尽红利不断试探，不就被整顿了。

像咱们之前也说过，广州等地已经开始收紧得房率，基本被控制在130%以内，这扇窗不会一直开着。

小巴当然不否认，无论四代五代，在设计上，确实是在往好房子的方向去走，但住进去后期维护难估计也会潜伏问题，而且这种房子不便宜，如果你心里有一部分其实在盘算投资回报，就一定要好好想一想：

把五代宅这个概念划掉，这个配套、这个位置，还愿意付这个价吗？这个项目的开发商，有没有靠谱的交付记录？

住宅一代代升级，居住体验变好是真的，但每一次升级背后，也都会藏着开发商精心设计的溢价结构，看得清楚这一点，才不会被一个新词冲昏头脑。

而对于开发商来说，如果真要做居住体验更好的好房子，也不能把四代五代宅作为营销噱头，而要切实解决住户的各种问题，否则大家也只会用脚投票。