高盛预测中国楼市：别被天量库存骗了，2028年新房或不够卖？

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前两天又有人跟我聊买房，张嘴还是那句老话：库存够卖十年，急什么。这话我听了两三年，耳朵都起茧了。

但这次我没接茬。因为刚翻完高盛那份中国地产长周期报告，我突然发现，咱们可能被"库存"这两个字骗了。

你以为库存是货架上摆着、随时能买的房子，其实它更像仓库里的存货——烂的、锁死的、压根没开工的，全算在里面。

高盛这次没在办公室拍数据，派人跑了18个城市，一个楼盘一个楼盘地看：封顶没有、拿证没有、网签多少、剩多少。

算完的结果，跟直觉完全反着来。

先看账面。

样本城市库存去化周期7年，听着挺踏实。

可真按能签合同、能收房的标准去筛，18个城市加起来，真正可售的房源只够卖27个月。

差出来的这几年，就是水分。

水分藏在哪？平均36%的库存，是压根没动土的净地。

尤其2021年前拿的那批，要么开发商资金链断了，要么当年楼面价高得离谱，盖出来就亏。

账上写着"存货"，实际就是埋在泥里的砖头。

能动工的那半截也不省心，近一半楼盘没按时间表开工，一半以上赶不上原定竣工节点。

保交房确实拉回了一批烂尾盘，可户型过时、品质跟不上，挂多久都卖不动。

我把这堆货叫僵尸库存——看着有，其实动不了。

住建部给过一个数：2025年城镇住房套户比已经到1.07。

翻译过来就是，总量上我们早不缺房了，缺的是能正常交易、真能安心住进去的房子。

真正把节奏打乱的，是今年8月28号那套新政。

央行、住建部、金融监管总局、自然资源部、证监会五家一起出手，把游戏规则改了。

最硬的一条是现房销售。

注意，不是一刀切——之前已拿到规划证的存量项目，还能按老规矩预售；新出让的地，多数要等封顶甚至竣工才能签合同、收钱。

配套也跟上了，现房项目开发贷最长能到7年，比预售项目多两年。

意思是给你更长时间盖，但别想再拿买房人的钱去滚下一块地。

打个比方你就懂了。

以前是流水线边生产边卖，预售款一回来就开下一条线，雪球滚得飞快。

现在是完工验收才能上架，一根链条直接拉长两三年。

老流水线上的货卖一套少一套，新流水线的货一时下不来。

中间这个空档，就是2028年新房短缺的起点。

高盛把后面十年标了四个年份，我不按报告顺序讲，咱们从需求倒着推。

先说2030年，需求天花板。

那年中国城镇化率预计破70%，户籍家庭住房自有率逼近95%的饱和线，再加上人口在往下走、家庭越分越小，高盛直接把2027到2035年的总需求预测砍了16%。

这还没算保障房。

"十五五"要加大保障房供给，刚需被分流一块，商品房真实的需求池比报告算的还要小。

再看2028年，供给缺口。

注意，这里有个前提——僵尸库存一直盘不活。

国务院《城市更新"十五五"规划》其实埋了后手，闲置地块分类处置、低效地收储，这套机制真要推得动，缺口会收窄。

所以2028年缺货是基准情景，不是板上钉钉的结局。

一线城市库存干净、僵尸货少，这个点可能提前到2027年。

然后是2031年，土地财政集中承压。

高周转废了，开发商只能用项目净利润去拿地，拿地意愿塌得很快。

全国300城住宅土地出让金，从今年的1.66万亿，一路掉到2035年的400亿，2031到2032年一年跌掉一半还多。

有人问，窟窿不能拿别的钱补吗？难。

国资收益一年也就几千亿，专项债有收益自平衡的硬要求，财税改革是慢变量，短期填不上这个万亿级的口子。

最后2032年，新开工看着回暖，别高兴太早。

推动力不是需求回来了，是2000年前后的房子集体到了40年寿命线，拆迁重建批量入场。

可这类工程大多是原地回迁，不新增买房需求，也不消化库存。

房价这条线，高盛给得很直白：2027到2028年，全国新房均价每年还有3%左右的跌幅，二手房跌得更深；2029到2030年止跌横盘；2031年起温和上涨，年均3%上下。

弱修复，不是普涨。

一线会先行。

上海、深圳供给收得最早、需求韧性强，报告判断这两个城市可能2026年底率先触底，2025年底到2028年底累计上涨15%左右，比其它一二线早半年到两年。

还有个被很多人漏掉的变量：楼市主角在换人。

二手房成交占比已经从53%一路奔着75%去了——十年后每卖四套房，三套是二手。

新房会退成小众改善品，刚需主战场整体挪到二手房。

但别以为二手房就稳，它内部同样分化。

次新、配套好、有改造价值的，流动性一直在；没有改造价值的老破小，降价也难出手，真到卖的时候才知道难。

房企那边，规则也换了。

以后赚不赚钱不看周转，看房价能涨多少、地拿得够不够便宜。

可售货值厚、土储周期长、核心城市仓位高、杠杆低的，基本就是头部国央企。

高盛把招商蛇口上调到买入，中海、华润、金茂维持买入，绿城降到中性，万科、新城控股还是卖出。

再提醒一句，民营房企2027到2029年是偿债高峰，有人可能打折甩货回笼资金，局部会压一压房价。

落到自己身上，我的建议是不用急，但得挑地方。

刚需自住、人在非核心城市，时间大把，慢慢挑二手房就行，别被"库存见底"吓着。

想在核心城市买新房改善的，2027到2028是窗口临界点，优质标的会越来越少，看中了就别端着。

想投资的，趁早放下普涨的念头，只看核心都市圈里的稀缺资产，远郊和老破小绕着走。

观望的也不用把主意定死，盯两个指标：闲置地块盘活推到什么进度、保障房供给放多大，这两个变量能改写整个剧本。

说到底，这份报告不是在吓唬谁"2028年赶紧抢房"。

它真正想说的是：中国楼市已经从靠土地、靠杠杆、靠高周转拉动的增量时代，转到了总量饱和、有效供给稀缺、存量博弈的新阶段。

以后比的不再是有没有房，而是房子好不好、能不能顺利交付、转手时有没有人接。

库存数字只是报表上的概念，真正决定你买房难不难的，永远是货架上那套能让你安心住进去的好房子。