定了！手里有老房子的要注意了，涉及5300个小区！财富风向变了！

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当你还在盯着城市边缘的新区楼盘，纠结房价是涨是跌的时候，真正的聪明钱和国家级的资源，其实已经悄悄回流到了城市的中心，回流到了那些你看不起的老破小里。

最近新闻报道：吉林长春新区吉大社区加装电梯投用，解决了困扰居民已久的爬楼难题。因为长春主城区有大量建于上世纪末的多层住宅，当初没配电梯，现在成了老龄化社会的痛点。长春市把这事纳入城市更新项目，采取「政府补助、居民共担」的方式稳步推进。吉林省在这个方向上力度很大，不光是弄了5300个老旧小区，还整治了4片历史文化街区，修缮了30多个历史建筑。下一步，还要落实四中全会精神，继续在发展中改善民生，扎实推进老小区、老街区、老厂区的转型提质。

这事儿表面看是民生，是给老年人解决出行问题，但是如果我们更深入来看，这5300个小区的改造，以及后续还要继续推进的老街区、老厂区转型，实际上标志着中国城市发展逻辑的变化，是从增量扩张到存量提质的转变。

过去二十年，我们习惯了看塔吊林立，习惯了看荒地变新城。那时候的逻辑简单粗暴：拆迁、卖地、盖楼、再拆迁。通过空间的扩张来拉动GDP。但现在情况变了。城市开发的边界已经触顶，地卖不动了，新房库存高企。

那么涉及到房地产的发展，机会在哪里呢？答案就在这些老旧小区里。

住建部以前摸过底，全国2000年底前建成的老旧小区大概有22万个，涉及居民上亿人。这上亿人的资产，如果因为年久失修、配套落后而贬值，那将是巨大的社会财富蒸发。

我们先看看电梯，在二手房市场上，没有电梯的老公房，哪怕地段再好，楼层只要超过三层，价格就是断崖式下跌。一部电梯一装，逻辑全变了。原本最不值钱的六层，瞬间变成了采光好、视野好、通风好的稀缺资源。这几十万的电梯投入，撬动的是整个单元、整个小区数亿元的资产升值。政府给补助，不仅仅是为了方便大家，同时也是给大家增加了房产的价值。

还有「老街区、老厂区转型」，这是生意，是有机会的产业。以前的老厂房，要么闲置生锈，要么一拆了之。但现在，风向变了。年轻人不爱逛千篇一律的大商场，就爱去有历史感、有工业风的老街区打卡。把老厂房改成创意园，把老街区改成网红打卡地，这是在用最低的成本，创造新的消费场景。

对于地方财政来说，这叫腾笼换鸟。老厂区如果不改造，就是城市的伤疤，是沉睡的资源。一旦改造成了文化街区、商业街区，不仅城市面貌好看了，更重要的是带来了持续的税收和就业。这比单纯卖地盖楼，要有技术含量得多，也长远得多。

老旧小区改造，除了电梯，其实还有很多看不见的地方在被改造。

第一是外立面保温。比如东北的冬天冷，老房子保温差。这一轮改造，很多小区都加了保温层，刷了真石漆。这不仅是好看，是实实在在的省钱。家里温度高了，取暖费可能没变，但舒适度上去了。这对于房子的保值极其重要。

第二是管网改造。很多老小区，下水道经常堵，自来水管锈蚀，电线老化跳闸。这些问题平时不显山露水，一出事就是大事。这次城市更新，把地下的管网都换了，实现了雨污分流，光纤入户。这些基础设施的升级，让老房子具备了和新房一样的居住功能。

第三是适老化和停车位这样的配套。以前盖楼不考虑停车，现在家家有车。改造过程中，通过重新规划绿地和道路，挤出停车位，解决了最大的邻里矛盾。再加上社区食堂、养老服务中心的植入，老小区的居住体验其实在反超一些偏远的睡城大盘。

这对于普通人都是好事。

但是还不仅仅是这样，其实这背后还有很多商业机会。围绕老旧小区的改造，有着一条长长的产业链。

从上游来看，建材行业迎来了第二春。以前只盯着大工地，现在防水材料、保温材料、涂料、管材，都开始抢占旧改市场。这个市场的特点是分散、琐碎，但总量巨大，而且现金流相对较好，因为有政府兜底。

从中游来看，电梯行业是最大的赢家。中国有几百万个单元门没有电梯，这是一个天文数字般的市场。现在不仅是卖电梯，还有电梯的后续维护、保养、广告运营。

从下游来看，物业管理和社区服务有新的机会。以前老旧小区大多是弃管小区，没人愿意管，因为收不上来物业费。现在环境好了，封闭管理了，居民相对愿意付费了。而且，依托老旧小区的庞大人口基数，做社区养老、上门送餐、家政服务，是刚需。

这里面还有个挑战，就是「居民共担」。以前大家习惯了等靠要，觉得改造是政府的事，我一分钱不出。但现在财政有补贴，自己也要出钱。像装电梯这种事，涉及不同楼层利益的博弈。一楼觉得挡光、有噪音，还要分摊费用（虽然通常一楼不出钱甚至有补偿），高楼层急着要装。这中间的协调，往往特别麻烦。

我们前几天一群朋友聊天，有人就说，他们小区里他们这栋楼就是这样，吵来吵去，也没吵出结果，很有可能错过补贴的机会。

归根结底，既然未来的城市发展不再是高速的扩建了，城市更新就成为新的机会。以后的房子，就是应该回归到居住的本质，回归到生活的常识。

这就是大趋势。

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