美国房地产发展简史

美国的房价历史和规律

根据美国专业的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。

如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不了。

图一：美国123年扣除通胀后的房价历史

资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛

如果我们看10年的累积，美国过去123年中发生过3次十年累积超过的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均为17%，扣除通胀后的平均仍然有10%；其余年份的平均只有2%，扣除通胀后是负增长。

1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。

1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的基本是美国通胀率。

美国房价会多快？

图一表现出美国房市的两个规律。，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，会回到这条轴线。

这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在的不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。

除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。

如图二所示，在1960年季度到2013年季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年季度的2.98%，下降比率达38%。