地下室抗浮设计应用及成本挖潜经验总结

武汉以“江城”闻名全国，其地下水资源也极其丰富，特别是沿江两岸的区域，为避免地下水浮力造成地下室整体上浮而引起的结构损毁，从而造成巨大的经济损失，地下室的抗浮设计显得尤为重要。传统采用的抗浮方案可分为两种：“压”，即采用回填材料或依靠结构自重来平衡地下水浮力；“拉”，即通过施工抗拔桩或抗浮锚杆来阻止结构上浮。“泄水减压法”方案相较于传统抗浮方案是通过设置在地下室侧墙或底板上的泄水减压装置的措施将地下水引入、排出，从而减小或消除地下水对地下室的浮力影响。随着房地产大环境变化，控制开发成本，加快开发节奏，“泄水减压法”方案逐渐被运用在一些房建项目。

1、 “泄水减压法”原理及做法简介

“泄水减压法”主要由泄水减压装置和排水系统两部分构成，其原理是通过泄水减压装置将地下室外的地下水引入至排水系统，经由排水系统将地下水排至雨污水管网内。具体做法是在地下室的底板和侧墙的特定位置，按照一定的间隔距离埋设泄水孔，然后在地下室底板和侧墙的外侧泄水孔处设置一定面积的反滤层，反滤层通常使用碎石或陶粒，同时在泄水孔内安装泄水减压装置（目前市场上已有成品泄水减压装置且包含了反滤层，使该方案在施工过程中更加方便、快捷），通过泄水减压装置将渗入到反滤层中的水引到室内排水沟中，从而实现减小或消除地下水对地下室的浮力影响，起到抗浮作用，具体做法如下图所示。

“泄水减压法”做法示意图

2、“泄水减压法”案例

案例项目位于武汉市，临近江边且项目所处地相对地势较高。该项目K3地块地下室总面积约191501.68㎡，其中K3地块（一标段）非人防地下室面积约67693.68㎡，根据项目详勘报告，设计院提供的设计图纸选用传统的抗浮方案——抗浮锚杆（详见下图）。

桩基工程招标确定K3地块抗浮锚杆合同总价为3914.56万元，其中K3地块（一标段）非人防地下室部分抗浮锚杆总费用约为1420.43万元，具体明细如下：

项目建设方通过邀请具备相关设计、施工“泄水减压法”抗浮方案资质的单位实地考察项目土方开挖后土质情况，并结合前期地质详勘报告，该单位为此标段提供了满足设计要求的“泄水减压法”抗浮方案。经过双方商务洽谈后，最终达成使用“泄水减压法”抗浮方案总费用合计67.76万元一致意见，具体明细如下：

同时，抗浮锚杆施工在工程计划网络图中属于关键路线，本项目该工程施工计划工期约60日历天，而“泄水减压法”方案属于非关键路线，主要跟随主体结构施工时预埋孔洞以及后期安装抗浮泄水装置，对总工期不会造成影响。相较两种抗浮方案，“泄水减压法”抗浮方案可大大缩短工程建设总工期。

3、案例总结及建议

与传统的抗浮方案相比，“泄水减压法”在地下室抗浮设计中有如下优势：

（1） 概念简单，方案易实施，施工便捷。

（2） 合理使用可大幅度降低成本、缩短工期。

“泄水减压法”抗浮方案的适用条件及注意事项如下：

（1） 适用于项目拟建地地势较高，且土质含水量不大且透水性较差的黏土、亚黏土层内的地下建筑工程。

（2） 适用于存在上层滞水及潜水水位较低的地下建筑工程。

（3） 回填时应注意土方夯实，回填土越密实，地下水渗入量越低，对地下建筑工程的浮力影响越小。

（4） 在方案设计阶段时，对地下建筑工程抗浮稳定性的验算应考虑暴雨、持续降雨等突发情况的发生对地下工程抗浮安全造成的影响，将泄水减压装置设置的间距减小，通常间距为2-3米设置一个。

（5） 若地下室存在人防设计，人防地下室部分不可使用“泄水减压法”方案，则需另行设计抗浮方案。

通过以上对“泄水减压法”抗浮方案的原理介绍以及实际施工工程案例的分享，希望能够在今后工作的新建工程项目取得详勘报告时，根据分析拟建项目所在地地下水水位以及土质情况，初步判断“泄水减压法”抗浮方案的可行性并向建设单位相关人员介绍“泄水减压法”抗浮方案的原理及优势，向建设单位建议邀请相关具备“泄水减压法”抗浮方案设计资质的设计单位对拟建项目进行实地考察、抗浮稳定性的验算，最终确定能否在拟建项目实施此方案。若新建工程项目在保证地下建筑工程抗浮性满足结构安全的情况下，能够运用“泄水减压法”抗浮方案，将为建设单位在达到理想抗浮效果的同时创造十分可观的价值，也是对我们造价咨询工作成果的肯定与认可。

洋房地下室经验总结

项目概况

**项目由我司承接其全过程跟踪审计，项目洋房产品前期地下室采用“鱼骨状” 地库方案，后期采用地下房间+储藏室方案。本文将从建造成本、风险案例、项目收益等多个角度总结分享洋房地下室产品经验，为后续类似方案选择积累实例案例及思路。

“鱼骨状” 地库方案简介

所谓“鱼骨状”地库即主楼地下室不完全落入大地库中，仅电梯厅落入大地库形成连结通道，其他区域采用独立基础，周围用剪力墙与大地库隔开，内部回填土方。

地下房间+储藏室方案简介

所谓地下娱乐空间+储藏室方案即主楼地下室除公共区域外，其余部位一部分做地下房间形成一层的赠送面积，另外一部分做独立储藏室卖给小业主。

前期为何选择“鱼骨状” 地库方案？

前期方案选择鱼骨状地库的主要依据为建造成本，以下为两种地下室形式建造成本单方对比。从对比发现，鱼骨状地库的建造成本投入比“地下房间+储藏室方案”单方造价低约700元/m2；摊到地上可售面积单方约便宜210元/m2。

“鱼骨状”地库建设阶段存在哪些风险？

（1）建设阶段房心回填土施工难度较大。“鱼骨状”地库主楼地下室部分为独立基础，中间设置框架梁，导致土方回填时机械无法正常操作，回土进度慢且无法密实，也为后期土方下沉埋下隐患。

（2）建设阶段脚手架需选择悬挑以便房心回填。由于回填土的需要无法搭设落地脚手架，只能选择悬挑脚手架为土方回填腾出空间，导致可售成本单方增加约10.50元/m2。

（3）首层板需回土完成后才能进行施工，且钢筋只能采用梁上植筋方式，工期上对现场不利，成本略有增加。

（4）所有一层排水管道需做角钢吊筋加固处理，否则会被土方不均匀沉降拉断，加固处理费用可售成本增加约4.80元/m2。

（5）首层地面存在返潮风险。示范区少部分楼栋按原做法施工，导致样板房墙根处壁纸发霉，后期调整设计做法，增加一层卷材及保温板等防潮措施。一方面可售成本增加约18.20元/m2，另一方面存在一层业主投诉风险。

（6）负一层潮湿问题无法解决，存在业主投诉风险。由于负一层仅以电梯厅为通道，四周均被回填土包围，湿度太大，导致前期设计在实施部分楼栋后不得不整改且后期调整设计，成本投入被迫加大。潮湿问题即使调整设计也无法彻底解决，存在投诉风险。

Ø 墙面乳胶漆发霉，整改为墙砖，可售成本增加约9.50元/m2；

Ø 天棚石膏板吊顶发霉，整改为冲孔铝板吊顶，可售成本增加约0.60元/m2；

Ø 木质防火门、水电井木质门腐烂，调整为钢制门，可售成本增加约0.4元/m2。

Ø 墙面调整为墙砖后无法解决墙面凝结水的问题，墙根设置排水沟，以免墙面凝结水流到踏步上导致业主滑倒。可售成本增加约0.4元/m2；

Ø 地面湿度大引起投诉，被迫增加除湿机（亦存在噪音投诉风险，且影响业主感受）；

（7）后期土方下沉严重，产生较大整改费用且该问题会成为业主重点投诉点。可售成本增加约32.00元/m2。

后期为何选择地下房间+储藏室方案？

（1）基于前期“鱼骨状”地库建设阶段风险的考量。

Ø 在施工难度、施工进度、场地安排等方面，“鱼骨状”地库存在较大的劣势，不利于现场施工管理。

Ø 业主角度，“鱼骨状”地库存在土方下沉、地库潮湿、首层返潮等投诉点，采用地下房间+储藏室方案则能解决以上问题。

（2）基于收益与支出的考量。

由于做“鱼骨状”地库，整个地下空间除电梯厅外未产生任何价值，于是我们考虑是否可以将地下空间形成产品让其产生收益。将负一层一半作为一层的赠送房间与一层联通，每平米可卖12000元；将负一层一半另一半作为储藏室，每平米可卖1200元。

以该项目后期项目为例，可售面积为32990m2，地下负一层面积为7782m2，其中负一层做赠送房间面积3483m2，做独立储藏室3778m2，两种方案收益与支出对比如下：

本项目在采取地下房间+储藏室方案后，对比原“鱼骨状”地库虽然建造成本上多支出了，但是地下房间+储藏室方案产生收益且收益明显高于建造成本，因此地下房间+储藏室方案在方向性的方案选择要明显优于“鱼骨状”地库方案。

地下房间+储藏室方案是否是最优方案？能否进一步优化？

在方案落地之后，由于储藏室不好卖，因此我们又积极考虑能否有更优方案使产生利益最大化。考虑洋房业主生活品质较高，我们将原储藏室整合后改为94个独立车库，每个车库面积约40m2，带独立卷帘门。建造成本相对于原方案基本不增加，但每个车位最终落地售价可达到20万一个，产生利益增加1427万元。费用对比如下：

经验总结

Ø 从建造成本角度，“鱼骨状”地库方案建造成本低于地下房间+储藏室方案。

Ø 从利益角度，地下房间+储藏室方案给开发商带来的利益大于“鱼骨状”地库方案。

Ø “鱼骨状”地库方案存在诸多投诉风险，且施工难度较大、影响工期、过程成本不易掌控。

Ø 当车位比较好卖的情况下，储藏室改独立车库可以使利益最大化。

案例启示

Ø 更多的去关注全要素成本管理，方案选择除成本因素外，设计、施工、工期、业主感知等因素也是很重要的一部分。

Ø 更多的去关注全寿命期成本，不能因前期投入少就一定去选择某一个方案，也许后期补救措施花费的钱会更多。

Ø 更多的去关注价值工程，不局限于成本投入，而应该是“产出-投入=利益”，关注点应该放在利益上而非投入上。

Ø 结合实际选择方案，尽可能让利益最大化。

地下室成本挖潜思路

前言：

地下室作为项目配套部分，大部分房地产项目都要求在满足功能需求车位数的基础上，尽可能的控制地下室面积。但地下室的建造成本较高，且一般在2000～4000元/㎡左右，成本差异较大；地下室工程的施工周期占项目主体施工周期的40%以上；地下室的停车效率一般在28～40㎡/辆，差异性较大。尤其在项目功能复杂、地质条件复杂的地方，在可控范围内，地下室的综合优化已成为成本优化的关键点。

1、 项目简介

某项目位于江夏区，用地面积64726.68㎡，其中:（1）商业用地面积12101.89㎡。（2）居住用地面积52624.79㎡。

总建筑面积为251102.78㎡，其中：（1）住宅（区分不同业态）总建筑面积为172798.53 ㎡，地下室面积为69149.27㎡。（2）商业总建筑面积为3153 ㎡，地下室面积为##㎡。（3）办公总建筑面积为## ㎡，地下室面积为##㎡。

2、案例背景

本项目地处江夏区，属于三环外项目，地下室车位配比1：1.2，车位售价较低，车位数量较多，且三环外车位一般出售率较低，车位数量大于实际需求数量，因此在满足政府政策要求车位配比的情况下，优化地库面积成为重中之重；

3、需解决问题

车位配置一定的情况下，挖潜项目产品方案，减少地库面积

4、多方案比选

4.1 方案描述

双单元方案

单单元方案

4.2 成本对比

5、执行成就

本项目原始方案为做一层地下室，在做一层地下室的基础上能够尽量优化地库面积及相关成本，因此最终选取了单单元楼栋的方案，并且通过了政府天际线的要求，图审通过，选用单单元楼栋方案经过整体测算优化金额约140万。

6、案例总结

地下室一直是房产企业的一项重大工作，因其不计容、不可售等原因导致房产企业为优化成本获得更大利润，采取了一系列措施来达到“尽量少做或不做”的原则，本案例则通过其中一项内容优化了地库成本，在未来，地库优化还是会持续并且会放在一个更高的位置上，那就需要我们这些咨询人必须要掌握一些基本的数据支撑及相关的优化点；

6.1 各区域车位配比

6.2 地库布置形式

6.3 地下室覆土厚度与地库结构、成本

同一个基础方案上，覆土厚度越大，其结构指标和成本越高。在同一覆土厚度的基础上，不同方案的成本从高到低排序：大柱网＞大小柱网＞小柱网，若以小柱网为基准方案，那么大小柱网较小柱网成本高约4%-5%左右，而大柱网较小柱网成本高约12%-14%左右。

6.4 地下室层高

1）普通地库最低层高标准如下：

A、风道下无喷淋，层高可以控制在3.40米；

（【电缆桥架】100+【车库净高】2200+【通风道】300+【梁高】800）

B、 风道下有喷淋，层高可以控制在3.60米；

（【电缆桥架】100+【车库净高】2200+【喷淋】200+【通风道】300+【梁高】800）

2）机械车库最低层高标准如下：4.9米

6.5 单车位面积指标

1）普通地库单车位面积可以做到30㎡/车，

2）机械车库单车位面积可以做到18㎡/车。

6.6 住宅建筑结构指标

6.7 前期±0.00以下优化点

1）土方挖潜

① 抬标高减少挖方可行性

② 红线内平衡方案

③ 回填土使用方案

④ 红线外土方平衡可能性

⑤ 土方外售可能性

2) 基础设计方案选型

① 地勘前置，确保方案比选的数据准确性；

② 关注基础形式的选择和基础埋深：

a. 多种可行基础形式成本经济性对比分析；

b. 减少埋深深度，从而降低基坑深度；

c. 通过二层地下室位置合理布置，减少支护费用；

d. 尽量利用天然地基基础。

③ 为减少超灌的可能性，同时减少超前钻，灌注桩尽量减少桩的数量增大桩的直径；

④ 综合考虑支护能够出红线方案，尽量使用大放坡形式减少支护桩成本

3）地下室精细化设计成本关注点

① 布置形式：最好能在一层内解决，尽量不做两层地库，若一层无法满足必须做两层地库，则合理布置车位减少地下二层地库面积

② 停车效率：停车效率越高，单车位停车面积越小，地库车位布置最优，地库成本最低

③ 层高控制：普通地库控制值为3.6m；人防车库控制值为3.7m

④ 柱网形式：柱网越大，成本越高，在无特殊要求情况下尽量采用小柱网的形式

⑤ 人防设置：人防区域集中布置，若地库做2层以上时人防区域尽量布置在最底层

⑥ 机械车库：机械车库较普通车库层高较高，单方成本较高，但做机械车库停车效率变大，地库面积减少，地库成本降低，因此可以选择机械车位

⑦ 配电房入地：可考虑配电房入地，增加地上可售面积

⑧ 顶板覆土深度：顶板覆土深度越大，地库成本越高，满足荷载及种植要求下，覆土深度越小成本越优

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