房产税如何征收才合理？

房地产税是一个西方法律概念，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。通过征收房产税完善城市及社区基础设施建设，房产税征收标准有从价或从租两种情况，房产税税率采用比例税率。

我国房地产税不能直接抄西方国家，第一、我国土地国家所有，法理上是全国人民共有，政府在出让土地使用权时购房者其实已经一次性交了70年的税，而且是以现值交的，折算成每年交的终值可能要翻2-3倍。这里解释一下终值和现值，如果需要支出一笔钱，立刻支付比未来分期缴纳金额是完全不一样的，立刻支付就是现值，未来分期缴纳的是终值，终值通过贴现率折现，以30年为例，以目前利率4%计算，总支出30万，现在一次支出10万左右就可以了。

政府用土地出让金进行道路、排水、绿化等基础设施建设。维护基础设施建设我们通过物业费交了垃圾处理费，污水处理费，车主交的车船税及教育费附加来持续充值。第二、即使开征也不能收“房地产税”，只能征“房产税”，因为法律上购房者只是土地的长期租赁者，租期70年，向附着在土地上的建筑收税。但目前国内税重点是在流通环节，通过增值税和印花税（买房交易环节已征收）。所以即使开征房产税，也应该首先大面积取消流通环节增值税，包含各种日用商品增值税，以维持基本税负不变，不能既在流通环节征税，持有环节也征税。

第三、就居民收入与持有房产净值评估而言，征缴难度也是很大。举个例子，现在我用工资攒下的钱买房需要交哪些税。月工资1万，要交个人所得税15%，就剩8500元，8500万买房，按照房地产行业地价占了销售价格60%保守估算，只有3400元用于购房，如果是购买二手房买房的时候还要交2-5%不等的交易税，此外每年还要交垃圾处理费，污水处理费，教育费附加，车船税等，最后将工资变成资产只剩了不到30%成为个人资产。可是超过90%的人购房都贷款了，大多是5-7成，资产只有3成，净资产为负，难道要向个人债务征税？

住建部政策研究中心副主任秦虹5月23日接受采访时表示，房产税试点的意义在于探索合适的税制和可行的征税机制。按目前试点城市的方案来看，房产税收得越少说明房产税试点越成功，并表示房产税全面开征难度很大。的确就目前来说开征房产税需要克服的难关不仅仅是不动产登记联网，还有法理上的障碍以及与其他税收协调问题。可能新增一个税种，在另一个方面要统筹取消多项现行的税种，所以全面开征难度比想象的大多了。只有上述这些问题都能得到妥善解决，才能全面推开房产税。

但房产税又是摆脱过去土地财政的唯一正确方向，毕竟住房从大规模新增阶段过渡到存量阶段，土地出让金持续下降成为必然，那么这部分税源必然需要得到解决，在国家财政方面房产税的实施是必然的方向。既然这样最先可能开始征税的是对多套住房或者空置住房，这样阻力会小点，毕竟中国几千年来，政权是否能够长期稳定存在，土地问题一直扮演着举足轻重的角色。