地产不行物业先行，俊发集团值得期待不？

编辑 | 于斌

出品 | 潮起网「于见专栏」

作为云南民营房企的典型代表，俊发集团一直颇受房地产市场关注。不过，在楼市收紧、融资监管愈发趋严的当下，俊发集团能不能在房地产开发业务上取得突破还面临着很大的挑战。

有意思的是，在主营地产业务尚未登陆资本市场的情况下，俊发提前选择将旗下物业管理业务进行了独立上市工作，就在今年六月底的时候，俊发七彩服务向港交所递交了自己的招股说明书。

据悉，俊发七彩服务的前身是俊发物业，早在上世纪九十年代末就已经成立，这家物管公司由俊发集团控股股东李镇廷的父亲等人创建，而俊发集团是李镇廷名下的全资子公司。

那么，独立的物业管理业务上市能够有效提升俊发集团的整体表现吗？结合物业管理、地产业务等整体来看，俊发集团的未来值不值得期待？

地产业务表现不佳，物管业务依赖输血

一起来看一看正在冲刺港交所上市的俊发七彩服务在经营业绩上表现怎么样。

根据相关招股说明书显示，截至去年年底，俊发七彩服务的在管总建筑面积大概是两千八百万平方米，在规模上已经形成了一定的体量。但值得注意的是，俊发七彩服务目前仍然还局限于区域影响力，其在管区域大多数都集中在云南省内，在过去三年间，俊发七彩服务云南在管物业收益规模在3-5亿元人民币左右，均占到当年总收益的九成以上。

此外，俊发七彩服务的相关业务也非常依赖俊发集团的“输血”，这说明该物管品牌目前在物业管理行业当中还没有形成独立的影响力。

根据相关财务数据显示，在2018年到2020年，公司由俊发集团及关联公司贡献的物管服务收益均占到当年总收益的90%以上。

值得注意的是，俊发七彩服务在2020年的在管独立第三方建筑面积还出现了出现了同比下降的情况，这说明该独立物管业务的发展现状并不是太乐观。

而鉴于俊发七彩服务对于俊发集团的内部输血非常依赖，我们有理由相信二者目前存在着强烈的相互依存关系，也就是说只要俊发集团发展的很好，俊发七彩服务还是值得期待的。但现实情况却是俊发集团在近年来的表现不太乐观，这可能会进一步影响俊发七彩服务的表现。

虽然俊发集团还未上市，但我们依旧能够查询到与公司相关的一些信息。根据相关行业统计数据显示，在2018年到2020年期间，俊发地产在销售规模上基本都排名在中国房企的五十强左右，其操盘金额在2018年为550亿元人民币，在2020年增长到了670亿元人民币。

不过根据最新的2021年上半年数据显示，俊发地产在今年上半年开始出现体量和行业地位的双双下滑，它在今年上半年的操盘金额为246亿元人民币，同比略有下滑，且在行业中的排名下跌到了第六十位。

虽然近年以来国内房地产企业普遍遭遇了发展难题，但至少头部房企们在今年上半年还是能交出一个销售业绩增长的答卷的，可俊发地产不增反减的销售情况似乎预示了公司在地产业务上的表现有些不达人意。

这对于正在冲刺港交所上市的俊发七彩服务同样是个不好的消息。

当然，这并不意味着俊发七彩服务就没有亮点可言了。客观来说，俊发七彩服务除了在主营的物业管理以外，也开拓了一些表现不错的其它业务。

从具体的业务构成上来看，在过去的2020年，俊发七彩服务还开辟了非业主增值服务、社区增值服务这两项增值服务业务，且相关业务的营收占比分别超过15%、13%，其中，社区增值服务的发展增速非常快。

所谓的社区增值服务，包括公司提供的社区资产管理服务，该服务向业主、开发商提供一手或二手业务相关的房地产经纪业务，从中收取佣金来赚取收益；此外还包括出租集团自有停车位、向客户销售旗下购物APP产品的社区购物服务等。

从目前的发展情况来看，社区增值服务能够为俊发七彩服务的未来发展提供很大的想象空间，这一块也是很多地产公司都在瞄准的新兴方向。不过，这一块业务领地对于俊发七彩服务来说并非高枕无忧，公司需要在未来直面大量行业巨头的竞争，比如房地产经纪业务要和贝壳找房竞争，社区购物服务要和一众生鲜电商、外卖巨头竞争，其压力自然也不小。俊发方面想要在这一业务领域做出成绩的话，后续还是要做出属于自己的核心优势才行。

未来变数大

不论是俊发七彩服务还是俊发地产，其未来发展都还存在着不小的变数。

对于俊发七彩服务来说，除了对于俊发集团过于依赖之外，其自身还存在着对赌隐患。

据悉，俊发七彩服务和小米之间存在着一个对赌协议。

根据招股说明书显示，小米旗下公司认购了俊发七彩服务占到公司4.29%股权的股份，总现金代价为三千万美元，投后估值为45亿元人民币。

但这个认购协议有一个对赌条款，即要求俊发七彩服务在2021年的收入不少于13.59亿元人民币，2022年的收入不少于18.04亿元人民币；年度税后纯利分别不少于3.53亿元人民币、5.31亿元人民币。如果没有完成相应指标，那么俊发七彩服务则需要给予对应的现金补偿。

但考虑到俊发七彩服务在2020年的总收益只有8.25亿元人民币，净利只有1.84亿元人民币，公司要在收入和利润上双双大幅增长至对赌要求显然压力巨大，再考虑到公司对于俊发集团输血的依赖，可以看出公司想要完成对赌的话挑战性颇大。

在所有房企都勒紧裤腰带的现在，俊发集团可能有着更大的发展压力，地产销售增长、降杠杆、降负债、提利润...它能否在实现自身平稳增长的同时，再兼顾对于俊发七彩服务的“照顾”呢？这点谁也不知道。