如上集（寻路 | 你住的小区，原来曾有这么多故事（上）所说，在苏联开了花的赫鲁晓夫楼传到中国，已经是文革结束后的70年代末了。

创伤

△ 北京市文物保护单位、位于西城区南柳巷的永兴庵腾退现场。目前，该院仅剩建筑主体，其余已拆除完毕，可见庭院中曾被加盖、挤建了大量房屋。根据该院内贴出的腾退公告，安置整院住户约需投资近亿元。

1974年底，北京市委、市革委会起草了一份《关于解决北京市交通市政公用设施等问题的请示报告》。《报告》指出，北京「新建生产工作用房和住宅、生活服务用房比例失调」，居住水平一降再降。北京全市有多达10万的缺房户，「工厂附近没宿舍，每天20多万人远道上下班，买东西、看病排长队，孩子进不了托儿所，挤公共汽车如同拼命」，「广大职工迫切要求党和政府解决」。

这个《报告》对实际情况的估计其实有所保留，加上当时几代人挤住在大杂院一间违建房里的情况非常普遍，并未被计入「缺房户」，实际上住房短缺的情况更为普遍。《报告》还提到，城市污水就地排放形成十余条新「龙须沟」，河道不疏、洪水漫溢、供水供热供气紧张，要求中央拨款解决。

多年的政治运动尤其是文革8年，给首都市政带来了巨大创伤。

拨乱反正后的1982年，北京市正式提出《北京城市建设总体规划方案》，进一步明确「以居住区作为组织居民生活的基本单位」。《方案》认为，50年代的两版方案先后提出以9-15公顷、30-60公顷的「大街坊」作为基本单位，「均不是一个相对完整独立的生活单位，缺少邮局、医院、书店、电影院、菜市场等具有一定规模的服务设施」。因此，这一版方案确定了将60-100公顷（3-6万人，800至1000米见方），作为居住区的基本单位，同时与基层政权建设相结合，配置齐全的配套设施。

国务院在1983年批复这一版方案，要求北京在1990年前，基本解决无房户和居住严重困难户的住房问题。

△ 赫鲁晓夫楼，图：视觉中国

在这样的背景下，大规模的小区建设在北京热火朝天地展开，经过中国化改造的赫鲁晓夫楼大展身手。仅在北京三环沿线，就有双榆树、安贞、左家庄-静安庄-西坝河、团结湖、劲松等大片居住区迅速建成（是不是有你住的？），几十万套住宅如雨后春笋般随着改革浪潮涌出。1990年，市区人均居住面积达到7.72平方米，比1977年的4.57平方米增长了近70%；与此同时，全国各大城市也同样掀起了赫鲁晓夫楼的建设高潮。

一如50年代苏联大规模的住宅建设，这一波席卷全国的大规模的住宅建设，也让千千万万没房住的群众喜迁新居。我就出生在一栋1980年竣工的「赫鲁晓夫楼」中，在此之前，一家几口人挤在一间10平方米左右的小屋，而新居有43平方米，两室独卫、南北通透，还有阳台，我至今记得家里人回忆起当年刚搬新家时的喜悦之情。

然而，这一大波小区的建设，也成为了今天不少问题的历史根源。

由于当时还没有实行房改，仍是福利分房制度，单位又实力不均，导致有实力的大单位独占一大块地、没实力的几家凑一起「集资统建」，一栋楼甚至一层楼就有多家产权单位，公共部位维护长期虚置，沦为如今的「老破小」。

这波小区建设，也为中国城市千篇一律的面貌贡献了自己的独特力量。1975年，苏联上映了一部电影《命运的捉弄》，白一点说就应该叫《摸错门》：男主人公坐错了车到了列宁格勒，进了别人的家门，但丝毫没有察觉——无论是街道名称、楼房外观和室内装修，都和他在莫斯科的家一模一样。国内的图纸没有苏联那样高度同质化，但给城市特色带来的抹杀，却也不容忽视。这样的面貌，很大一部分保留至今，成为一代代人的审美底色。

无论大还是小，我们始终把「居住区」看做一个独立的元素看待，认为只要安排足够丰富的配套，就可以在居住区内满足居民的生活需求。实际上，有居住区就要有对应的商务区、政务区、工业区，按照规划，无论距离远近，人总是要在居住区生活，并跨出「居住区」与其他分区的界限，来到自己的工作场所；而规划的商业、医疗等配套，又未必能满足所有居民的多样化需求——城市的交通量因此产生。这样的分区理念，在计划经济时代尚且有一定合理性，在如今的市场环境下，似乎值得商酌：人本身就是一个复杂的动物，思绪和需求瞬息万变，对新鲜事物、对多样性的追求也是天性。企图把实现各类需求的路径归一，无异于将人视作永不生厌的机器。

扯多了。

整个80年代，由于住宅的大量建设，不少城市比文革之前「长胖」了好几圈。住宅多了，对于工作机会、多样化商业的需求也多了，但这些还多集中在传统的市中心。这也就意味着，通勤距离不再友好，交通拥堵接踵而至。

80年代这一波「老破小」，不少已经被列入城市更新的对象，而在北京、上海等一线准一线城市，由于地价昂贵，加上近年来学区房的热度，导致更新成本居高不下，只能等待列入老旧小区改造的名单中。

浪涌

南风吹来满眼春。

1992年，小平南巡，市场经济的萌芽经历了80年代的踯躅，终于开始大踏步地向上生长。各种曾经属于「资本主义世界」的舶来品纷至沓来，其中就包括与刘德华、喇叭裤一道，从东方之珠吹来的房地产开发模式，与大笔大笔的港澳台资金。

△ 香港规划导则中对城市天际线的控制，作者翻摄自《北京规划战略思考》。模式来了、资金来了，规划的理念并没学来

同样是1992年，北京市对《北京城市建设总体规划方案》进行了修订，明确提出通过实行土地有偿使用、批租土地，为城市建设集聚资金，通过多种形式的房地产开发吸引各方投资，建设城市。从此，小区进入了新时代，「楼盘」的概念诞生，影响之后几十年中国经济的、跌宕起伏的房地产市场，开始慢慢孕育。

一时间，虎狼般觊觎中国已久的外资疯狂涌入，与地方政府的卖地冲动如干柴烈火般燃烧。强拆屡禁不止，规划被搁置一旁，紫禁城旁不到1公里的王府井路口，竟然也要建设规划高度达45米的东方广场，北京旧城的天际线被一次次捅破；借着「危改」的名义，大量胡同被成片扒倒。城乡结合部的乡镇也充分意识到土地的价值，绿化隔离带的设想成为泡影，饼子被一圈圈摊大。

1998年，福利分房戛然而止，把大量普通市民推向了房地产市场，从此，房地产市场再也不是有钱人的游戏，大量工薪阶层席卷其中，以房子为中心的一场深刻社会变革，由此开始。

浪奔、浪涌，你我都已在浪中。

由于一直以来形成的道路尺度和土地的国有化，以及房地产与城镇化的同步进行，国内地产市场的「地」一直是以「地块」形式出现的，这与周边的香港、台湾以单体楼式为主的地产开发有很大不同。开发商拿下一个地块，必然会开发多幢楼才能实现利润最大化，于是80年代沿袭下来的小区模式就成了最现成的开发模板：低端的开发商，直接在赫鲁晓夫楼的图纸改改，能摆多少楼摆多少；高端一点的，可以在户型、外观设计上多下功夫，或者做一个像样的园区，或者引入优质的物业服务，从而提升附加值——但无论如何，四周被道路围合，中间是多幢住宅的小区格局，这些年从来没有变过。

如今的国人，似乎早已习惯了这样的小区生活。然而，当年大规模住宅建设的弊病，却完全不会因房子姓公还是姓私而会有什么变化：物业管理水平依然参差不齐，即便管护得力，建筑亦有自己的生命周期；小区越建越大，路网密度越来越低，小区连着小区，使城市尺度愈发不可控，一到高峰，停车、开车依然艰难，职住分离愈演愈烈；小区内由于更加封闭，所有配套设施都在外围，与城市联结就一定要进入道路，徒增了大量城市交通量。

而小区外围的街道呢，则要不断拓宽以容纳机动车交通，人行道被压缩得越来越窄；店铺开在居民楼的一楼，楼上的居民则要忍受下面的嘈杂与烟火，北京索性以「开墙打洞」为由进行整治，彻底消灭了街道生活……

△ 卫星图俯瞰北京天通苑，小区一个挨一个。回龙观和天通苑是本世纪初北京为疏解旧城人口而形成的有名“睡城”

鞋子好不好穿，只有自己知道。我们的城市业已成型，任何针对这些弊病的改善，都必须建立在现状基础上，而非理想主义者的假设之上。毋庸置疑的一点是：小区已经成为中国城市居民的基本居住形式，在当前体制下难以撼动；而多年的小区建设实践，也已经让我们清醒地看到小区这一居住形式的缺陷。

常有理想主义者们意淫着雅各布斯所描绘的完美的、中世纪式的街道生活——不过在我看来，那样的乌托邦在国内或许只能用城中村来承载，而谁会认为住在城中村是幸福、优雅的呢？单就一个噪音问题，就不是已习惯在小区生活的国人所能承受的。

她生动描绘街道生活的意义，或许在于告诉我们这样一个道理：城市的本质是多样性，人们为此而来到城市，城市不能辜负我们每一个人。因此，无论是居住形式，还是商业活动，都应该以促进多样性、促进人的交往融合为指针，而不是相反。

全文完，感谢您的耐心阅读。

长假开心~

参考文献

《北京规划战略思考》，董光器，1998年版

《城记》，王军，2003年版

《明日之城：一部关于20世纪城市规划与设计的思想史》，彼得·霍尔，1988年版、2009年汉译本

《明日之城市》，勒·柯布西耶，1924年版、2010年汉译本

《苏联建筑的新趋势》，沙洛诺夫，原载《建筑学报》1956.7

《最后的千栋赫鲁晓夫楼要拆了》，曹然，《国家人文历史》，2017.4.20