康养产业落地模式与典型案例解析

在中央健康中国战略指引下，国内康养产业正迎来一个快速发成长的机遇期。康养产业因其关联性强、覆盖领域广的特征，也正在成为继房地产行业二十年黄金成长期之后，又一个能够支撑中国经济持续成长、最有潜力造福国民、为企业家造富的行业之一。

一、健康养老需求催生康养业态

老龄化社会压力、亚健康、雾霾与疾病压力的关注忧虑和经济持续发展条件下人们对高品质生活、医疗康复、健康活力的核心诉求之间的矛盾，正在全国范围内催生出医疗健康、养老服务等各种康养产业新业态。

在宏观政策面，顶层设计持续加码迎来政策福利，这包括从2013年“加快养老服务业”，2014年“医养结合+农村养老服务设施”，2015年“中医药+医养结合+智慧养老”，2016年“健康中国2030规划”，2017年养老政策“质量提升年”，到2018年新设“老龄健康司”，这六年来出台各种优惠补贴、土地政策及支付体系与细化专项鼓励政策达百余项。在“健康中国”战略引领、养老服务设施用地保障、养老服务市场培育激活、养老支付体系逐渐完善的背景下，标准化、规范化、多业融合成为当今我国康养产业主基调。

在需求和政策双重利好下，大健康、生命医学、中医养生、养生旅游等众多康养产业相关概念备受资本和市场关注，房企、险企、大国企等复合型企业纷纷进军养老养生这一新兴潜力产业。消费升级趋势下，复合型高端化康养消费呈趋势化。在大健康行业细分子领域中，健康养老服务呈高速增长态势，整体行业也在不断孕育出有日益增多的新投资机会和成长机遇。

二、康养产业市场需求庞大，但有效供给依然匮乏

康养产业目标客群有银发养老客群（老年人群）、养生保健客群（中青年人群）、医疗康复客群（疾病人群）、美容康体客群（健康人群）等。当前，市场聚焦老年人群和亚健康人群，随着需求多样、市场细分、产业外延，美容美体人群、母婴人群也会逐步上升为新一代康养消费群体。在这一领域，康养产业呈现市场需求庞大，发展前景广阔，但有效供给不足，产业发展机遇与挑战并存的特征。

1、康养产业需求：随着产业进程加速，品质化服务需求正成为大趋势。这其中包括：1）养老需求：我国当今老年人口基数庞大，养老需求大增，老龄化城乡倒置背景下农村养老问题也十分突出。截止2019年6月，我国60周岁及以上老年人口共计25010万人，占总人口数的17.9%，远高于国际老龄化社会10%的标准。老龄化进程加快，庞大的老年群体具有普遍的消费需求、较强的消费能力和购买养老服务的强烈意向。

随着我国人口深度老龄化，以及2020年50后婴儿潮群体步入养老刚需，健康养老产业进程将会进一步提速。预测2030年中国老年康养产业市场消费需求将达到20万亿元左右，老年产业规模到2020年和2030年将分别达到8万亿元和22万亿元，其对GDP拉动分别达到6%和8%，产业发展远景可期，它也将很快成为名副其实的国家经济支柱产业。

人口老龄化背景下，我国农村地区的养老问题更为突出。中国当前有6亿多农村人口，在老龄化城乡倒置、未富先老现象、农村青壮年劳动力转移、传统家庭养老功能弱化、农村医疗保障制度不健全的挑战下，广大农村老年人群的养老问题将是乡村振兴中亟需解决的重要课题和时代性难题，也将是未来康养产业的重要布局和趋势选择。而农村老年人养老主观需求集中在医疗需求、经济供养需求、精神慰藉需求和生活照料需求。

2、康养宏观供给总览：供给能力不足，多业布局推动产业集聚和溢出外延。其产业发展主要特点是：

1）从供给总量看，康养产业供需失衡间矛盾凸显我国康养产业存在基础设施供应不足、产业结构不够健全、康养专业人才匮乏等问题。《2017年社会服务发展统计公报》相关数据显示：2017年，全国有600多个城市基本没有康复专科医院，康复医学床位数占医疗机构总床位数比重仅为1.8%；我国养老服务机构2.85万个，养老服务机构床位数达到780.0万张，平均每千名老年人口养老床位数仅33.8张，与发达国家相比存在较大差距，养老设施建设存在较大缺口。虽然，我国康养产业遍地开花，但受康养产业回报慢、粗放式发展、政策碎片化、配套设施滞后、人才资源不足等因素制约，目前尚未形成完善的产业体系。

2）从供给侧基本状况分析，养老行业是布局重点，医美行业可能成新秀。养老行业供给呈现--重点布局高端养老社区服务，居家养老、机构养老社会养老三种模式相结合；房企、险企、国企专业化转变，进入规模化、标准化、连锁化有序扩张阶段；以万科、远洋、保利、乐成等为代表的房地产企业，以泰康、合众、平安、国寿等为代表的保险企业，以中信、首开、北控、首钢、京煤等为代表的国有企业，以强劲资本快速切入健康养老产业。医美行业包括上游的耗材与器械生产商，中游的医美机构，以及下游的导流服务商，投融资热点集中在产业链中下游，涌现了诸如瑞士蒙特勒羊胎素美容圣地、韩国整形美容、巴西整形美容等一批国际性、复合型知名美容康体旅游目的地。

表1 资本布局健康养老产业名录（部分）

三、康养产业模式及典型案例解析

在文旅融合大背景下，传统医疗康养模式趋向产业化体系化，养老服务模式、农村集体养老模式等新型康养模式不断涌现，呈现出市场更加细分化、服务内容专业化、全家庭体验产品多样化等特征。医疗康复模式医疗康复是康养产业的传统形式，以先进的医疗技术为核心，依托中西医疗产业资源和适宜的康疗养生气候，配套完善的养生养老设施，提供专业化的医疗诊断、医护疗养、健康检查、康复护理服务产品。本文以下结合典型案例对康养产业主要模式进行了分析和梳理。

模式一：医疗康复模式

案例：博鳌乐城国际医疗旅游先行区

——国家级医疗旅游开发园区

基本简介：2013年2月28日国务院正式批复海南设立博鳌乐城国际医疗旅游先行区，并给予九项支持政策。项目位于琼海市嘉积镇城区与博鳌亚洲论坛核心区之间的万泉河两岸，规划面积约20平方公里。

运营特点：产业带动效应初显，带动博鳌机场包机客流、博鳌地区会展业和周边餐饮服务业发展。园区落地项目增加近2000个就业岗位，2017年以来，先行区接待就医人员约2万人次，接待客商、游客已达1.8万人次。

模式特点：国际医疗旅游服务、低碳生态社区和国际组织聚集地项目特色：

1）完善的医疗产业链。园区包括世界顶级医院、国际组织基地、高端购物中心、特色体验居住区四大功能区以及由5个医疗养生组团构成的健康长廊。旨在建设以医疗服务业为重点的新兴产业园区，吸引国际高端医疗、研发机构进入、发展旅游性医疗和康复性医疗等。

2）医疗旅游导向。以健康检查、慢病治疗康复、中医养生保健、整形美容、先进医疗技术研发和孵化为重点，透露出潜在的巨大医疗旅游市场。

3）大项目大资产注入。九大中央优惠政策支持，先行区管委会对接项目92个，正式受理项目58个，通过医疗技术评估项目36个，已开工项目20个，20个开工项目总用地面积1713亩，总投资198亿元，已累计完成投资约24.8亿元。养老服务模式以需要不同程度专业养老照护服务的全龄长者为服务对象，机构养老、社区养老为主要形式，依托托老所、福利院、临终关怀医院、老年公寓、老年社区，提供养老服务、专业化医疗、康复服务、临终关怀服务等服务保障。从产品类型上看，主要有复合型、机构型、社区型养老、特色主题养老，全龄社区、嵌入式服务中心、老年公寓、医养结合型养老、旅游养老等养老业态。从运营模式上看，分为长期持有型、销售型、租赁集合型，常见盈利模式有押金制、会员制、保单捆绑制三种形式。

模式二：综合养老社区

案例：上海亲和源养老综合社区

——综合养老社区

基本简介：位于上海市南汇区康桥镇，占地面积8.4公顷，建筑面积10万平方米，户型面积为66-130m2（共838套）。地面建筑84477平方米，其中老年住宅12幢，910套电梯公寓，可容纳1800名老人；公共建筑8018平方米，配餐中心2419平方米。

运营情况：亲和源股份有限公司开发，2005年投入运营，发展较为成熟，目前有1000多名老人入住，已在海南三亚、辽宁营口、浙江海宁、浙江宁波等地通过控股或参股的形式实现初步扩张。模式特点：以会员制老年社区为依托，融居家养老、机构养老为一体的中高端的养老社区特色项目：

1）会议服务配套。集养老度假、文化休闲、娱乐购物、学习健身于一体的服务配套。国际会议中心：定期举办大型的国内、国际性研讨会。老年医院及护理中心：老年医院设门（急）诊部，护理院共设300张床位。服务设施：社区服务中心、医疗服务中心、家政服务中心等。文化娱乐健身设施和兴趣小组：配套老年大学、藏书阁、书法绘画厅等，开展英语唱沙龙、交际舞等20余个兴趣小组。

2）秘书式服务。首创秘书式服务体系，提供全方位、不打扰的养老生活。“生活秘书”提供24小时各项生活服务，“快乐秘书”推荐组织社区内丰富多彩的兴趣活动小组，“健康秘书”建立个人专属健康档案绿皮书。

表2 上海亲和源养老综合社区

模式三：国际养老+长线保险资金+重资产投资模式盈利模式

案例：北京泰康之家·燕园——保险养老

基本简介：位于北京昌平新城核心区域，总建筑面积约31万平米，总投资约54亿元，共能容纳约3000户居民入住。引入国际CCRC养老模式，配备专业康复医院和养老照护专业设备，供独立生活老人及需要不同程度专业养老照护服务的老人长期居住的大型综合高端医养社区，中国首家获得LEED金级认证的险资投资养老社区。

运营情况：2015年6月26日开园试运营独立生活区入住率达到了99.7%，2017年实现盈亏平衡，2018年开始盈利。

模式特点：国际养老+长线保险资金+重资产投资模式盈利模式：采用客户会员制模式，客户会员无年龄限制。客户可通过缴纳入门费、购买养老金保险等形式获得入住资格，标准为：入门费的收取标准为20万元/户，“泰康乐享新生活养老年金保险（分红型）”保费200万起。特色项目：

1）专业养老照护服务。养老社区客户将根据身体情况分为6个等级，有活跃老者、独立老者、协助生活、专业护理、记忆障碍、临终关怀等。

2）医养结合。配有二级康复医院——泰康燕园康复医院，可为社区老人及周边居民提供慢病预防、治疗康复、长期护理、慢病管理、临终关怀的全过程医疗护理服务；对外与北京三甲医院建立绿色通道，社区签约999急救车驻场，可及时响应紧急医疗救治需求。

3）适老化设计，打造五星级舒适生活居所。社区设施进行60多项的适老化设计，独立生活区分为三种户型，面积从64-181平米不等；护理区户型30平米，满足不同身体状况老人需求。

模式四：养生养老综合服务社区

案例：平安养生养老综合服务社区

基本简介：位于浙江省桐乡市，总投资170亿元，总建筑面积约150万平方米。模式特点：融养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，集生活、疗养、田园、休闲为一的全龄化全配套养生养老社区。

特色项目：“全龄化”+“一站式”养老。设置完善的社区服务，以养老服务为核心，提供健康、护理、医疗、膳食、康娱等八大健康管家服务模块。社区内有以三级甲等医院瑞金医院为核心的三级医疗体系，从幼儿园到高中的国际顶尖学校，全球专业养老管理机构量身打造的健康生活模式等健康服务。

盈利模式：“租售并举”的模式来进行经营，可进行产权买卖，包含会员型养老公寓、产权型亲情社区和度假休闲。

模式五：农村集体养老模式

案例：河南省焦作市武陟县村级慈善幸福院

（一）项目简介：武陟县总人口74万人，60岁及以上老年人约10.2万人，占总人口13.8%。

（二）模式特点：“慈善+养老”模式。在全县农村积极推进“村级慈善幸福院”建设，为广大农村老年人提供就餐、生活照顾、日间休息、休闲娱乐等服务，提升老年人幸福指数，形成“政府+慈善+村级+个人”四级联动的新型农村养老服务模式。

（三）特色项目：一是养老补贴和以房养老。多方筹措资金，保障慈善幸福院持续运营，采取“政府扶持、慈善捐赠、乡村补充、子女缴纳”的办法进行筹集。政府给予每所慈善幸福院扶持金；县慈善协会采取以奖代补形式，根据各村慈善幸福院建设、运营情况给予物资配套、资金补贴，确保幸福院正常运行；村级组织主动筹资积极推行“以地养院”模式，每村给慈善幸福院划土地，用于种粮食、蔬菜，解决幸福院老人吃饭问题。

二是老年活动。建立开放书画室、图书阅览室、老年大学等，组织各类戏曲、戏迷团队，经常开展戏曲、电影等输送服务，定期开展主题讲座、文体比赛等活动，组织门球、象棋、跳棋、手工剪纸等趣味比赛，开展慈善小菜园、养殖园等活动，丰富在院活动内容。

三是部门义工组织和社会义工组织。采取“聘用与义工”相结合的方式，通过村委会推荐、县慈善协会考察，选用村民入院服务，并积极吸纳志愿者。在服务模式上，以“白天入院接受服务、参与活动，晚上回家享受家庭生活”为主，“白+黑”全天候服务为辅。

案例福建泉州永春县——农村居家养老服务站

（一）基本简介：永春县60周岁以上老年人口达8.6万人，占总人口14.28%。

（二）模式特点：以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的城乡养老服务体系，打造“15分钟养老服务圈”。规划至2020年，每年新建30个农村居家养老服务站（农村幸福院），提升20个农村居家养老服务站，农村养老服务设施覆盖率达到70%以上。

（三）特色项目：一是县、镇、村多级养老服务网络和运营。建设农村区域性养老服务中心，通过承包、委托、合资合作等公建民营方式，将乡镇敬老院打包或分期分区打包交由专业化养老服务组织或企业连锁化运营。截至2018年10月，全县拥有各类养老床位数2757张，每千名老年人拥有养老床位数32.1张，敬老院床位使用率35.2%，入住老人275人。二是高中低端养老市场供给。政府托底，重点保障经济困难老年人、孤寡老年人、计划生育特殊家庭老年人和做出特殊贡献老年人等的养老需求，加强公办保障性养老机构、经济型养老机构和老年康复护理机构，增加社会化养老服务供给，保障中、低端养老市场供应。

三是护理型养老服务和一体化医养结合项目。推动护理型养老院建设，加强老年护理院、老年康复疗养院、综合医院、老年专科医院等养老机构和医疗机构协作，打造以养老照护、健康服务、生活扶助、心理慰藉、文体娱乐为一体的医养结合项目。

四是老年活动组织。发挥农村基层党组织、村委会、老年协会等作用，积极培育养老服务社会组织，依托农村社区综合服务中心（站）、综合性文化服务中心、村卫生室、农家书屋、全民健身等设施，为留守、孤寡、独居、贫困、残疾等老年人提供丰富多彩的关爱服务。

五是惠民养老补贴。为永春县户籍80周岁以上的非机关、非企事业单位的老年人发放高龄补贴、购买意外伤害保险。

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