关于小区综合管理的几点思考

本文论及的小区专指城市封闭式小区

经过改革开放几十年的实践，我国的社会基本形态发生了很大变化，逐渐从大政府小社会向小政府大社会转变，这是事实。

任何有违这一现象的都是不合时宜，都会在实际中遇到很大困难。同样的，如果过度放任这种现象也是不对的，因为相关法律法规还尚未制定完善或更新速度跟不上时代快速发展需求，另外，法律法规的执行力尚有待加强和提高。

于是，小区综合管理就不得不提及“业主自治”这一概念。这个跟农村村民自治和城市社区居民自治其实是一样道理。但是城市居民更密集，现行的社区居委会设置满足不了社区居民需求。而封闭式小区相对独立又比较集中，人口密度较大，适合推行业主自治，实际上是为补充社区居民委员会的不足。

类似于国家政权组织形式中的人民代表大会，小区有全体业主大会；有人大常委会，小区可以有业主代表委员会；有政府，小区就有业委会。

可以这样说，哪个小区很好推行了这种模式，哪个小区就会有序，小区环境会变好，小区品位可以提高，小区居民住得也舒适。因为小区好，在社会上的影响好，小区房产能很好保持升值。反之，小区就会陷入困境和混乱，环境变差，品位下降，邻里纠纷频发……

2021年01月01日开始实施的（民法典），在既往相关小区法律法规基础上，进行整合，颁布了专门的法律条款。

对小区首届业主大会如何筹备召开乃至今后定期召开和临时召开都有相关规定，这个另行再写。

小区业主大会是小区最高权力机构，在合法合规基础上决定小区公共区域所有公共事务，在不违反法律法规基础上甚至涉及业主专属区域部分事务。

小区业主大会召开是比较麻烦的事，为提高效率，可以产生业主代表委员会，按每幢或每单元推举一个人全权代表所在楼道、楼发表意见建议，参与投票表决。

业委会是小区执行机构，履行业主大会和业主代表委员会决定的所有事务，并根据授权自行决定相关事务，定期对业主大会报告，对全体业主负责任。

鉴于我国小区现状，相当长时间内物业公司会一直存在。按业主大会或业主代表委员会表决通过的物业合同条款提供服务，业主根据年度满意度支付报酬或进行惩罚。

鉴于新形势下封闭式小区综合管理尚在继续探索中，各方面仍然很不完善，有必要通过实践来及时修改相关规定，更好为小区良性循环发展保驾护航！