一文写尽2020该如何在天津买房？下篇，区域分析

环城置业理想三要素是：地铁、土著、园区。

环城置业交通永远排第一位！而有了地铁，交通方面就解决了。

而有土著，最基本的生活配套就解决了。若板块内没有土著，那么这个板块会经历一段阵痛期。

至于园区，解决的是人口的问题。“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，这是城市房价的逻辑。

只要具备了这三个要素，那这个板块发展就不成问题，可以放心大胆买。

/16个市辖区/

市辖区分为中心城区、环城四区、滨海新区和远郊区。

其中滨海新区是天津市下辖的副省级区、国家级新区。

中心城区也成为“市内六区”

和平区、河西区、南开区

河东区、河北区、红桥区

环城四区

西青区、津南区、北辰区、东丽区

远郊区

武清区、宝坻区、蓟州区、静海区、宁河区

滨海新区

塘沽、开发区、中新生态城、北塘经济区、空港、东疆港保税区、汉沽、大港

除了离工作地点近的考量和武清，远郊与滨海新区就不推荐了，暂不在今天讨论的范围。

我们先来看一下天津这座城市12年-19年的住宅的成交量，再来看看各区域的表现：

01| 天津的市内六区

中心城区也成为“市内六区”，有一句话叫做“南比北好，西比东强”。

在这六个区中又分为上三区和下三区：

上三区：和平、河西、南开

下三区：河北、河东、红桥

但上三区才算得上是天津最核心的位置。

虽然这里并不一定是天津的发祥地，但主流的观念会觉得进入上三区更有地位一些，自然，这里也是天津房价最贵的地方。

市内六区内贯穿着一条海河，天津的母亲河，虽然是稀缺资源，也就是中部和东南部才体现出来，比如仁恒海河广场、海河金茂府、恒大帝景等。

北部由于城市界面差一些，南边环境好（河西、部分南开），非富即贵居住，东边、北边平民百姓居多。

和平、河西的教育强，南开也不错，从小学、初中到高中上三区占了天津大部分的顶尖教育资源，实验、一中、耀华、南开等顶级学校都在这。

如果你看中教育，那么还是首选上三区，但可选的新房非常少。

所以大部分只能选择二手房了，那你就不能太在意房子的环境、楼龄和户型，因为99%的房子你都不会满意的。

尤其是和平区，九十年代的房子都能称之为“新房”，五六十年代的古董级房子都还有在挂牌交易。

目前在售新房

02| 天津的环城四区

天津的环城四区包含西青区、津南区、北辰区、东丽区。

我们把主城六区+环城四区拉通来看，分为40个大板块，很清晰的能看到环城四区各板块与市内六区的地理关系。

环城四区更要看房价背后的支撑，目前天津市内六区的新地基本靠拆，土地供应稀缺，新房不多。

落后的城市规划并不能承载人口快速增长带来的压力，于是，环城四区就成了主要的外溢承接地。

整个天津城市的拓展和建设，已经彻底进入到了环城时代。

环城的发展深深受到市区的辐射，遵循同样的规律，整体来上说西部优于东部，除了东部依托教优质学区的热点板块海教园。

依托天南大、国家会展中心、永旺梦乐城、吾悦广场等顶级科教文卫配套，你如果考虑学区环城四区首选海教园，如果对学区没有那么care，可以考虑西青。

前几年南部优于北部，但北辰如今的发展势头也很猛，尤其是地铁5号线的修建以及永旺的即将落地，带动了铁东北路板块的发展。

如果按照区域平均房价来说，大致的排序是这样的：西青=海教园>北辰>东丽>津南

如果按照区域配套潜力来说，大致的排序是这样的：海教园=西青>东丽>津南>北辰

东丽区

东丽区发展定位为京津冀重要的临空产业基地，打造“一心两极、六区六城、两轴三带、智慧生态”的空间格局。

近五年来，东丽区GDP总量不断攀升，年增速呈波状发展态势；

与北辰、西青、津南相比，国民生产总值处于中等水平，东丽区常住人口逐年升高。

目前在售新房

津南区

津南属于综合型城市辅城，打造以“咸水沽、双港、辛庄”为核心的“一主三副”的空间格局，属于主城外溢客户第一站；

地铁1号线牵引市区人口外溢，南开大学、天津大学、南开9年制学校、国家会展中心、永旺梦乐城、吾悦广场等顶级配套加持。

2012-2016年，津南区GDP总量不断攀升，津南区常住人口逐年升高，截至2017年底为89.11万人，其中外来人口43.85万人，占比达49%。

2015年，津南区由于海教园师生导入，外来人口快速增长，当年人口涨幅明显较大。

目前在售新房

北辰区

北辰区位于天津市环城北部，定义为先进制造业、科技创新、现代商贸物流基地和生态宜居城区；

未来重点发展区域为京津城市综合提升工程，近五年来，北辰区GDP总量不断攀升，与环城其他三区相比，经济总量占据中间水平。

北辰区常住人口86.1万人，其中外来人口44.3万人，占比达51%。

在售新房项目

西青区

西青规划十分有序，街道宽阔、绿化率高，城貌也是比较新的，给人一种很舒服的感觉

天津市高教科研、仪表电子工业、机械制造业的集中地，规划打造“接内引外、东西联动”的空间格局；全区轨道交通规划利好。

2012-2017年西青区GDP总量快速增长，但增速有所放缓，2017年GDP总量达1072.67亿元，占天津市生产总值的5.8%。

近五年西青区人口整体呈增长态势，但增速逐渐放缓，2017年常住人口为85.09万。

西青区由于大寺镇及海泰等产业园聚集，2017年底外来人口达43.69万人，占比达51%。

在售新房项目

　潜力板块 TOP4

不管怎么说，如今买房主力仍在环城四区，虽然说房子也是“一分钱一分货”。

但是对于新天津人来说，同样价位的，究竟选哪就是个问题了。

选哪里的房子还不能去问天津土著，对于他们来说，买房大多有地缘情结，你很难让他从河西跑道津南，和平跑到西青。

但新天津人就不同了，他们在天津没有“根”，买哪里都算是天津。

热心市民们被中介小哥们拖来拖去全市看房，看的眼花缭乱。

各种热点板块好像都很好，到底怎么样，现罗列一些热点板块，简单测评一下：

第3名|咸水沽

咸水沽原住民很多，在环城的板块中，能有两条地铁线，在天津环外区域，只有这个板块是硬核高配了，核心是价格便宜。

另外津南区政府设在咸水沽镇，而且咸水沽紧邻海教园，自身新房项目也不少。

不考虑学区图便宜的亲们可以考虑，如果很care孩子的教育，想享受天津较好的教育、商业、人文配套，那就跨过一条街，海教园板块。

每每提起津南区最牛的地界儿

就绕不开咸水沽

作为天津七十二沽之一的咸水沽

拥有的历史比天津卫还要悠久

古时因盐业发达而得名

为旧天津府八镇之一

元明清三代皆为富国、兴国

两大盐场官署驻地

地控河海两运，为京畿重地，漕运枢纽

一度有“津东第一镇”的美誉

如今

更是全区经济、金融、

商贸、文化教育中心

发展前景不可限量

不仅如此

2019下半年的咸水沽也是开挂的模式

交通、医疗、教育、商业等

方方面面都将迎来巨变

有你家门口的规划吗？

交通篇

咸水沽公路交通较为成熟，天津大道、宁静高速等重要交通干线贯穿整个板块，自驾便去往市区以及周边地区十分便捷；公交出行方面，可乘坐652路、808路去往永旺梦乐城、天津站、天津西站等大型商业中心和重要交通枢纽地。

未来地铁还有这些规划：

地铁一号线东延线联通咸水沽

1号线东延线工程位于津南区内，途经津南区双港镇、辛庄镇、咸水沽镇及双桥河镇，该线路是实现津南区居民“15分钟交通圈”的重要线路。

沿线设站依次为：双林站、李楼站、梨双北路站、洪泥河东站、高庄子站、上郭庄站、北洋村站、国展路站、东沽路站、咸水沽北站、双桥河站。

1号线东延线已开通四个站（高庄子、北洋村、国展路、东沽路）。

6号线二期在咸水沽设站

按照规划，地铁6号线二期工程（梅林路站-咸水沽西站段）共设9座新车站，串联起市区、双港、海教园、咸水沽等多个热门居住板块，预计2022年上半年载客试营。

6号线延长9座新设车站由市区至咸水沽方向依次为：渌水道站、双港站、景荷道站、景荔道站、天津大学北洋园校区站、海河教育园站、南开大学津南校区站、和慧南路站和终点咸水沽西站。

也就是说，未来6号线二期不仅在在海教园内连设天大校区、海教园、南大校区、和慧南路四座站点，终点站咸水沽西站还会将线路引入咸水沽，未来咸水沽的想出行就更加便利！

*6号线延长线大致走向，点击可查看大图

8号线一期公示，途径咸水沽

日前，天津地铁8号线一期路线公示！目前正在组织地铁8号线一期工程（南开区资阳道站至津南区咸水沽一中站段）前期准备工作，未来将服务于双港新家园居住区及天南大校区，终点为咸水沽站，预计2022年通车。

Z1线咸水沽津南新城设站

Z1线主要经过团泊新城、张家窝高铁站、海河教育园区、津南新城、葛沽及未来的生活贸易港区等重点发展区域，全长115公里，未来从文化中心到于家堡只需30分钟，目前车站主体已经完工，抵达后可与B1、B2换乘，去往塘沽、汉沽、大港。

△Z1线规划图

休闲娱乐篇

商业配套方面，咸水沽已有供销商厦、月坛商厦两大购物商场服务周边。

2019年有这些商业体规划：

天津新城吾悦广场

天津新城吾悦广场位于津南区咸水沽，目前10万平米体验式购物中心已成功引入开心麻花剧院、巨幕星轶影城、海底捞火锅、华润万家超市、多奇妙儿童乐园、金吉鸟健身会所六大主力店

▲效果图

新城吾悦广场的建成将弥补咸水沽板块及周边区域一站式购物的空白。

▲效果图

咸水沽将建两个主题公园

津南区2019年计划在咸水沽镇内建设两个城市主题公园，总面积约41.7亩，一座位于南环路与红旗南路交口的东北侧；另一座位于津沽路与丰达园之间的空地处，届时，将把辛庄、咸水沽、双桥河、葛沽等几个片区连接在一起，建成海河南岸绿色景观生态带。

目前该项目已完成设计招投标，正在进行施工图设计阶段，计划年内建设完成并投入使用。

北方唯一国家级会展中心落户咸水沽

国家会展中心（天津）一期位于天津大道与海河特大桥交口以东、海沽道以西，处于津南区咸水沽镇，目前已全面进入主体施工阶段，是中国第三个国家级会展中心，建成后将改变京津冀地区缺乏大型展馆的局面，预计2021年前后全部建成。

教育篇

教育方面，咸水沽聚集了一大批市、区级重点中小学，教育资源优势凸显，下面这些都是咸水沽的王牌学校☟

咸水沽第一中学：2018年天津高考状元所在高中，2018年高考本科上线率99.3%。

咸水沽第四中学：咸水沽一中的初中部，市级重点中学。

咸水沽第四小学：天津市“三A学校”、“科技活动示范校”。

津南区实验小学：天津市“三A学校”“天津市优秀中小学”。

咸水沽第三中学：津南区最大的初中校。

2019年咸水沽有这些教育规划：

咸水沽一中改扩建工程

天津市咸水沽第一中学始建于1956年，是天津市第一批示范性高中校，也是津南区唯一一所市级重点高中。

2019年政府工作报告中指出，2019年津南将进行咸水沽一中的改扩建工程，为师生创造一个更好的学习环境。

咸水沽将新建众多学校

8月2日上午，天津市规划和自然资源局公布了《津南区新城片区12p-04-04单元控制性详细规划修编草案公示》，该板块四至为：东至荣辉路，南至南环路、津南大道，西至紫江路，北至天津大道、老海河，共涉及津南咸水沽板块的344.9万㎡用地。

从规划修编草案来看，有84万㎡的住宅用地处于未出让状态。

下一步，该区域计划在津沽公路北侧01-67地块规划新建一所36班小学，目前项目已经批复但尚未开工。不过，位于安荣道北侧01-49地块的新建医院已经启动建设。此外，该区域还计划在南华路两侧的01-12、01-34、01-77地块各建设一座菜市场，并在01-37地块新建一所36班小学。朝荣道北侧的01-71地块公共设施服务用地中还将新建一所36班中学、社区养老院等丰富的教育、生活配套。

“9月30日，津南区政府与天津市教委签署合作办学框架协议，国家会展中心周边区域将引入市直属优质学校。


市直属优质学校包括：南开中学、天津一中、耀华中学、实验中学、新华中学、天津实验小学等学校。”

市五所都安排上了，一水儿重点校。


国家会展中心同样也受市级管控，将来说不定也能报考市区高中。

医疗篇

医疗方面，咸水沽内有咸水沽医院，周边分布有环湖医院、海河医院等三甲医院，可满足人们的日常医疗所需。

2019年有这些医疗规划☟

新的咸水沽医院2019年底前主体验收

咸水沽医院是津南区唯一一所区属二级甲等综合医院，新的咸水沽医院位于咸水沽镇海鑫路与津南大道交口，目前咸水沽医院迁建工程主体结构已封顶，计划在2019年底前实现项目主体结构验收。

第2名|中北镇

中北镇是天津规划的“西部新城”核心区，东连市区，西连西青区政府所在地杨柳青，南边连着天津高新区、华苑高科技产业园区、海泰发展。

01

永旺购物中心天津中北店

永旺购物中心天津中北店已于2012年4月28日开业，系永旺梦乐城于天津开设的第二家购物中心。

02

希乐城

位于天津市西青区中北镇中心地带，总投资额达到一亿，占地面积一万平方米，是中国儿童职业体验综合素质教育基地。

03

星光商业综合体

天津星光天地购物中心已于2018年4月29日正式对外营业，位于西青区中北镇中北大道与星光路交口，与天津节能大厦及艾丽华酒店共同构成了中北镇第一座商业综合体。

宜家落户天津的第二家商场

地上三层、地下一层，提供免费停车位约1000个。其中，地上二、三层为商业运营区、顾客餐厅、儿童娱乐区 ；地上一层为停车区、自提区及综合服务区；地下一层为停车区、公用设施区，步行700米左右就是地铁2号线曹庄站，交通超级便利。

01

地铁2号线连通中北

天津地铁2号线西起西青区中北镇曹庄，东至东丽区天津滨海国际机场，沿途可与1、2、5、6、9号线实现换乘，直达天津多个区域。

「 正在规划建设中的线路 」

☟

01

地铁2号线西延段连通中北与杨柳青

根据规划，地铁2号线西延段方案已纳入天津市轨道交通线网规划，从现有的曹庄地铁站延伸到杨柳青站，全长9公里，设站8座，西延工程建成后，地铁2号线将串接西青、南开、红桥、和平、河北、河东、东丽7个行政区，未来，中北人直达这些区域将更加便利！建设周期2020-2025年。

02

地铁8号线中北镇设站

天津地铁8号线为天津轨道交通填充线，从杨柳青莱茵小镇经中北镇，经天拖地区，穿五大道区域、解放南路至海河教育园的东西向地铁线，将与地铁6号线在外环线交会，走原天津地铁6号线二期的线位到达海河教育园。沿线经西青、南开、和平、河西、津南五个行政区。

03

云巴T1线路串联起中北镇多区域

2月19日《西青区接驳轨道交通线网规划（2017-2035年）》向社会公示，西青规划了三条云巴线路。

其中T1线线路，东起中北镇曹庄地铁站，西至辛口镇，区内经过中北镇运河文化中心、西青文化中心、元宝岛、杨柳青示范小城镇、辛口示范小城镇等地区，未来中北人出行更便捷。

建设周期2019-2020，要在明年的世界智能大会上亮相。

什么是云巴？

“云巴”可以被具象为“行驶在高架上的电动大巴”，可实现全程无人驾驶，最小发车间隔可实现60秒，全部采用电池供电，到站充电，全线储能，云巴可以从楼里面穿过去，噪音非常低，它可以把一个区域、小区的住宅楼、幼儿园、学校、超市串起来。实行正规化运行以后，系统可以24小时不间断地智能化运行，到了哪个站就自动停下来，非常方便。

教育规划

01

2020年中北镇将新增三所幼儿园

目前中北镇两所公立幼儿园招生范围为：中北镇户籍的3岁以上幼儿，或者父母和四老是中北镇户籍的，不分农籍、非农籍户口类型。

为满足更多孩子上学的需求，下一步，西青中北镇计划2020年新增海光路幼儿园、东西马幼儿园、侯台幼儿园。

02

中北镇星光路小学今年8月启动使用

中北镇星光路小学拟在星光路东侧，南运河北侧，预计于2019年8月启动使用，目前划片正在划分中，与中北小学、中北第二小学均属于国办小学，师资基本一致。

①中北镇中心幼儿园已建成并投入使用，现有普惠型幼儿园一所；

②第二中心幼儿园坐落于天津市西青区中北镇曦霞路51号，2019年已开始招生。

03

中北中学移址新建项目预计2019年开工建设

中北中学迁建工程选址位于西青区中北镇北部，用地四至范围：东至空地，南至空地，西至经二路，北至卉锦道，总用地面积85亩，可用地面积约63亩，该项目预计2019年开工建设。

医疗建设

01

新第一中心医院

新第一中心医院选址西青区侯台风景区东南侧，地块东侧为春明路，南侧为保山西道，未来一中心医院新址不仅能地铁直达，屋顶还能停直升机，地下1-2层停车场可容纳车辆2000辆！建成后将成为本市单体体量最大的医院，在国内也是罕见。

▲新第一中心医院效果图

02

中北镇社区卫生服务中心建成天津市首家一级医院急救站点

西青区在中北镇社区卫生服务中心建成了中北镇星光路急救站点，日前已完成验收。这也是天津市首家在一级医院设置的急救站点。该站点使用后，大大缩短了周边群众的急救时间，急救人员可以在短时间内将患者送到距离最近的三级医院或者指定医院。

03

继续推进社区卫生服务站提升工程

在中北、辛口、王稳庄3个街镇规划新建9个社区卫生服务站，对已达标12个社区站进行服务管理转型，实现建设、药品、人员、业务、财务、考核“六统一”管理，尽早在全区实现群众“小病不出村居”的期望。

01

水西公园二期五一已开放

水西公园选址西青区候台，是天津市区面积最大的湿地公园！一期2018年国庆已开放，二期也于今年五一正式开园，每日早6时开园，晚19时闭园。

水西公园是本市首个5G网络全覆盖的城市公园，还配有人脸识别智能系统、无死角盲区的监控系统、公园二维码及植物名牌等科技元素，还建有3275米环湖健身跑道。

中北镇最大的问题是贵，且没有优质的学区，区域已经发展的很成熟了，整个区域房价是环城四区最贵的。

第1名|海教园

，

天津海河教育园区是国家级高等职业教育改革实验区、教育部直属高等教育示范区、天津市科技研发创新示范区。

规划选址位于海河中游南岸津南区内，周边紧邻咸水沽、八里台、双港和大寺，距离市中心20公里左右，规划总用地37平方公里，规划办学规模20万人，居住人口10万人。

海教园表示：我有良好的规划、我有大量的高校、在我这里上学将来能考城六区的高中，就凭这一点儿，你们环城四和远郊区，哪一个能做得到？

在该区域内买房的家庭 其子女可免试接受南开学校九年一贯制教育 海教园行政划分上与天津市内六区平级， 持有园区学籍和户籍的海教园居民 享有独立的升学资质。

整体来看，海教园是按照“一廊两翼”的结构布局的：

“一廊”是指结合城市生态走廊规划的中央生态绿廊，就是图中绿色的带状部分；“两翼”是指绿廊两侧的院校、居住及配套设施建设区。

按规划功能不同，教育园区分为高职园、高教园、高研园三大部分。

高职园中，东翼布置4块职业院校用地；西翼布置3块职业院校用地和4块院校预留用地；中央生态绿廊内布置管理中心和体育中心。

管理中心内设置园区管理中心、公共图书馆和文化交流中心。体育中心内布置体育场、游泳馆、体育馆、公共实训中心和商业娱乐中心。

高教园内，东翼布置南开大学建设用地和1块院校预留用地；西翼布置天津大学建设用地和1块院校预留用地。两校用地之间布置1处服务中心，建设为两校配套、共享的学者村、学生活动中心、商业街区等。

高研园内主要布置教育、科研、居住的发展预留地。通过规划设计，这里将成为环境宜人、功能完善、品质一流的教育园区。

到目前为止，园区内已有南开大学、天津大学2所国家重点大学，8所高职院校、2所中职院校。只是，那些公共图书馆、文化交流中心、体育中心等配套，还不知道何年何月才能落地。

另外，这里还规划了地铁八号线，目前已经开工，据说2022年之前就能通车。

然而，真正使房价炒高的，是这里建了一所南开中小学九年一贯制分校。只要具有海河教育园区户口、房子，就可以上南开小学，将来还可以考城六区的高中。

整个区域规划很低密，人文氛围好，目前海教园除了进驻以天南大为代表的各大院校共计13所。

同时海教园对于基础教育也非常重视，还规划了6所幼儿园、3所小学、2所初中、1所高中，其中九年一贯制的南开学校已于2017年正式投入使用。

加之北临国家会展中心特大规划利好，永旺梦乐城、吾悦广场等商业也环绕四周，整个片区科教文卫一应俱全，居住生活很舒服。

锦绣大家这个项目不错，约88㎡~110㎡纯洋房社区，可以去看看，锦绣大家应该是海教园最高端、最有格调的楼盘。

项目处于海教园最核心区域，与南开大学一路之隔

愿大家买到自己满意的房子，安居才能更好的乐业。