用7组数据探讨楼市拐点，建议买房人早计划早安排

在这个开口必称大数据和人工智能的时代，作为买房人还是应该了解一些对楼市发展有关的重要数据，通过数据的变化，从中找出自己想要的答案。特别是对于前期只要胆子大就买房的认知也到了该适度调整的时候。数据也是生产力，数据既能够总结过去，也能够对未来的方向作出一些指引。

近期，在一些热点城市仍在持续对楼市调控进行深化的时候，一些城市的房价却悄悄地出现了大幅度的下跌，以致于主管部门出手，要求不得用价格来吸引买房人或者直接提出严禁低价倾销。也有专家如国家金融与发展实验室理事长李扬最近就公开表示：“要警惕房价下跌风险，防止出现“负资产””。那么，买房人此时可能要问一句，楼市拐点来了吗？

楼市拐点来没来，站在不同的立场有不同的观点。为了便于大家能够更好地判断，在此，我们列出一些必要的数据，供大家分析。

一、农民工总量减少，城市化进程减缓。

2020年外出农民工中，年末在城镇居住的进城农民工13101万人，比上年减少399万人，下降3.0%。全国农民工总量28560万人，比上年减少517万人，下降1.8%。

农民工这个前期购房的主力队伍，数量上出现了明显的减少，表明购房潜力降低是不争的事实。如果再考虑一下房价，可能真正能购商品房的比例并不高。当然，从现在的“住有所居”这个核的要求来看，即便他们没钱买房，但低价的公租房还是会给予相应的保障。他们的新称呼不再叫农民工，而是新市民。

二、人均居住面积增速很快。

根据国家统计局所发表的《居民收入持续较快增长人民生活质量不断提高》的文章称，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。

2018年人均住房面积为42.4平米，到了2019年，人均居住面积进一步增加。其中，城镇居民人均住房建筑面积为39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积为48.9平方米。

即便和欧美发达国家比，中国人的人均住房面积已经碾压了多个国家。

三、房住不炒是长期策略，楼市调控频次增加，精准性更强。

今年以来，楼市调控数量与去年同期比，现次创出新高。从各部门文件到各个城市区域性的政策，目前累计出台超过400次。

从限制的角度：有限价、限购、限售、限贷等。

从供应的角度：有共有产权房、公租房、土地供应与人口挂钩。既有收紧人才购房，人、地、房、钱四方面联动，也有城市开展地价和房价联动，土地溢价率不超过15%。

从信息披露的角度：既有二手房参考价，也有土地空置数据全面完整的公布，稳定预期。

39.9元买不了什么，

却可以避免花300万买房后后悔，

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四、棚改退场，旧改提速。

根据住建部公布的数据显示，今年计划新开工改造老旧小区5.3万个，涉及居民900多万户，截至7月底，已开工建设4.22万个小区，涉及764万户，占整个年度目标的78.2%。少了大拆大建，有了旧城的提档升级，楼市的运行会更加平稳。

五、城镇住房套户比。

经济学家任泽平团队分析后得出的数据为：2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。也就是说，除了北、上、广 、深这四个一线城市外，其它城市已经供大于求。

当前，总体的住房超过了需求，但仍存在区域之间的不平衡或家庭之间的不平衡。任泽说：当前城镇家庭住房拥，最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房面积，而最高20%的家庭户拥有约40%的住房面积。

六、四大行信贷质量很好，但房贷不良率有所上升。

40家A股银行中，10家的房地产业不良贷款率超过了2%。在四大国有银行中，邮储银行未披露房贷不良率数据，农业银行小幅下降。但是：

工商银行的房地产业不良率为4.29%，较上年末上升了1.97个百分点；交通银行为1.69%，上升0.34个百分点；建设银行为1.56%，上升了0.25个百分点；中国银行为4.91%，上升了0.23个百分点。

重庆银行、重庆农商银行、中国银行、贵阳银行、工商银行、中信银行、浦发银行、上海银行、杭州银行、青岛农商行等涉房不良贷款率依次为6.28%、6.18%、4.91%、4.57%、4.29%、3.11%、3.03%、2.73%、2.63%、2.39%。

七、房企债务违约上升。

除了近期某大房地产集团资金周转难以为继外，早就有一些大中型房企的债券到期后无法偿还。自去年7月以来，已有泰禾集团、福晟集团、华夏幸福、协信远创、蓝光发展等房地产相关企业出现债务违约。例如：

截至9月3日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计878.99亿元。

截止2021年9月3日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计186.64亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。

当某一个数据出现拐点之时，可能是正常的波动。当一系列的数据表明拐点之时，可能真正的拐点正在来临。我们认为，楼市拐点已经来到我们的面前，你的观点呢？