中国院作品 │ 变形记，从汽配城到龙湖集团总部

建筑摄影 张广源

汽配城，是城市发展中一个丑陋、巨大的异类，往往产生于城市的边缘，而随着城市化的进程，被各种住宅、商业、办公建筑包围。在北京北五环外，这座曾经的汽配城经过改造成为龙湖集团总部，完成了一出城市更新背景下建筑空间的”变形记“。

北五环汽配城，曾是北京有名的汽车维修养护“地标”，整栋建筑南北长230m，东西宽80m，并在南北两端外置了两个旋转坡道，串联五层空间，是一座地上总面积达82000m2的庞然大物。

▲ 改造前的北五环汽配城

在北京政府提出“疏解非首都功能政策”和老式商业模式逐渐没落的双重背景下，这座巨大的汽配城被改造为龙湖总部，由中国建筑设计研究院负责设计，于2021年5月改造完工投入使用。

▲ 改造后的龙湖总部办公楼

龙湖集团总部及北京公司员工达5000人，以往其办公场所一直采用租用市中心高端写字楼的方式。北五环汽配城原有建筑规模大，区位交通便利，政府也希望通过这次改造更新带动该地区的整体产业升级。龙湖集团与北五环汽配城产权方确定了“长租”模式合作，由龙湖集团负责汽配城的改造与后续运营。

▲ 入口门厅

在“长租”模式带来的低成本限额下，如何最有性价比地进行改造成为摆在业主与设计师面前的重要课题。龙湖作为成熟的地产企业，更是对改造设计的“精准度”有很高要求。设计团队因此采用了若干核心策略。

▲ 中庭全景

细致空间减法，空间品质重生

空间品质与办公效率并重，通过阳光中庭、服务内岛、特色楼梯厅这三级递进的共享空间介入，形成一系列高品质的办公公共空间，并最大化保证业主对使用面积的需求。

▲ 设计策略分析图

▲ 中庭局部

细化办公模块，提升空间效率

针对地产企业办公特点，即灵活组织的项目组多，会议讨论需求强，设计结合平面超大进深的现状，在中部设置与中庭紧密结合的集中会议岛，通过核心筒的划分形成若干相对完整的办公组团，外围设置会议与灵活办公区，在相对安静的组团内部设置固定办公位。并通过与业主方紧密配合、自下而上地对办公模式和空间进行精细化设计。

▲ 开敞办公组团示意图

▲ 办公区及咖啡吧

▲ 会议与展厅

合理现状利旧，挖掘存量潜力

商业改办公类项目往往涉及空间开洞与核心筒的重塑，势必带来结构扰动，结构拆除与加固又是改造项目建设成本的大头。设计团队对建筑结构进行全面分析，优化拆改策略，以分层归类方法，对结构构件按不同原则进行拆改、依据结构整体影响及加固代价采用不同加固方式，减少加固量的同时保证结构整体刚度。

▲ 剖透视图

▲ 中庭内景

外观因地制宜，立面低价高质

汽配城体量大、建筑形体方正，外观设计并没有做复杂拆解，而是试图借助体量展现龙湖的总部形象，且立面成本控制有严格限价要求。设计对立面不同立面进行了差异化策略处理。

▲ 西立面连续色彩渐变的竖格栅

西侧沿街长立面采用了正面单色侧面彩色的竖直格栅与水平挑板结合，形成了连续的渐变效果，内侧采取窗墙取代玻璃幕墙作为格栅底景，极大节约了成本，兼顾外观、遮阳与成本。西立面的设计最终成本控制在1100元以内，实现了低价高质的效果。

南北立面采用玻璃幕墙结合铝板百叶与开启扇，规避开启扇对于立面完整性的不利影响，形成较精致的自用与出租办公区入口形象。

▲ 结合铝板百叶与开启扇的南立面玻璃幕墙

投入使用后，该项目受到了使用方、朝阳区政府、周边居民的认可和好评，除了建筑自身的品质显著提升之外，也给这个原本混乱的区域带来了新的生机和活力，周边房租房价亦随之上涨。

龙湖总部项目一定程度上展现了在成熟地产公司驱动下的一种城市改造设计思路，如何在有限的限额下，精准化每一个改造策略，精细化每一个实施操作，以求少花钱多办事，最大化地实现有限成本下的空间效率和品质提升。

▲ 沿街夜景

设计主持　　于海为建筑设计　　谢悦　沈若禹　贺帆　　　　　　莫杨晨露　张经纬　季欣　曾睿之结构设计　　孙洪波　霍文营　石雷给排水设计　张沙　安岩暖通设计　　张斌　李嘉电气设计　　曹磊　高洁照明设计　　同原（北京）照明设计有限公司室内设计　　CCD香港郑中设计事务所施工图设计　上海联创建筑设计有限公司建筑摄影　　张广源

　一场建筑师对建筑师的采访　

地点

龙湖总部中庭

对谈人

吴朝辉

中国建筑设计研究院一合建筑设计研究主持建筑师

+

于海为

本项目主创建筑师

中国建筑设计研究院一合建筑设计研究主持建筑师

“大”

吴 　我在这里见识了“大”！大的意思，一是说公司规模大，龙湖的集团总部嘛；另一个大的感慨，是我从来没见过单层平面这么大的办公楼。我原来想这么大的一个体量，要改造的话首先就得先切成几块，风道、巷子这些空间才可以进去。所以我的第一个问题就是如何应对“大”。

在一个大企业里的每一个人，其实都应该受到关照。我想了解新风系统是怎么设置的。我认为在这种巨大的平面尺度中，人需要受到关照的点，一是新风，另一个是室内外关系，这些都是相互关联的。

▲ 汽配城平面与龙湖原租用的市中心写字楼平面对比

于 　业主一开始提出要从工作空间的基本单元入手，实际上也是把“人”放在首位。当然他们关注的是一个人工位多大，多少人是一个基本团队，几个小组再组成更上面的一级，到某一级就要配多少会议室，配咖啡角，等等，然后再放大。

对于200米×80米这么巨大的体量，一上来肯定要拆解。为满足通风采光的基本要求，我们当时做了三四个方案，横着切、竖着切，也有挖好多院子的。但是龙湖需要办公效率的最大化，也就是看哪个方案能用最少面积的院子和中庭来解决问题。最后我们做了两个动作，一个是龙湖自用部分的中庭；另一个是分隔自用和出租的院子。竖向切分了自用和出租这两部分区域。

还要去解决的另一个问题是满足各部门不同人群的基本使用需求，满足对公共、半公共，私密办公空间的不同需求，包括卫生间、电梯、楼梯的配置等。龙湖对这些方面的要求非常细致，而且也很专业。他们给的数据，都来自于他们自己开发办公楼的经验，对于设计非常必要。不管是龙湖还是我们，要处理每层16000平方米、容纳1000多人办公的平面，都是挺有挑战的事儿。

▲ 标准层办公组团布局分析图

项目有三大限制条件：空间利用最大化、省钱（造价低）、省时间（周期短、要快速投入使用）。建筑师得在这些限制条件之下，通过设计找到适合的对应策略。

关于空间利用最大化，除了前面说中庭的尺度推敲，还有食堂的夹层空间处理。设计过程有点像华容道，但更复杂，需要在模型空间里利用标高的上下腾挪和对结构机电构建尺寸的极限压榨，来躲避原有地面的结构基础承台和头顶的各种消防空调管道。通过夹层的空间处理，满足了增加近两千平方米用餐面积的使用需求。

▲ 利用现状条件为食堂增设夹层空间

“风”和“封”

于 　说到新风问题，它缺的不是靠机械实现的新风，而是中国人习惯的自然通风。80米的巨大进深让大多数工位完全够不着外窗。当时我们考虑要有一些建筑跟自然之间交融的透气空间，但比较遗憾，后来都被封上了。

一个是地下一层食堂外面的天井，当时我们很坚持做成院子，食堂人那么多、就餐时又有食物的味道，特别需要有这样透气的室外空间。像现在这样封闭之后很实用，但我比较喜欢透气。

▲ 地下餐厅实景　于海为 摄

▲ 地下餐厅与室外庭院效果图

还有一点就是两个汽车坡道，最初我们的想法是把外墙扒了，做上垂直绿植攀爬，里面也摆上植物和休闲椅，是一个给员工放松的地儿。因为楼外的地面层除了停车场，完全没有活动空间。但遗憾后来这里被封成室内，又加上了玻璃隔断，隔成小会谈空间。

当然这些空间被封上，是基于甲方要在有限成本下追求最大空间效率的这个核心诉求，这个我能理解，但从建筑师的角度来看是有遗憾的。

▲ 原坡道空间改造后

企业文化

吴 　我突然想起来近来有很多大企业的总部，比如新浪网总部、OMA做的腾讯总部都是很大的，龙湖这个和它们的共同点都是大。“大”是一种独特的品质，不太容易遇到，值得我们好好研究。

这个公司的文化是什么？这一点特别重要。比起互联网公司，地产公司的企业文化可能更加鲜明，甚至说更加严格，是不同时代理念的产物。对比两种不同类型公司的办公平面，包括室内空间、趣味空间等，确实特别有意义。

▲ 龙湖自用区域平面图

于 　确实从平面尺度上来看有相似性，但对于空间，互联网公司还是比地产公司要大方一点的。所以互联网公司的中庭基本上比这栋建筑的中庭大得多，在空间尺度上甚至会形成室内空间室外化的感受。

具体到工位、会议空间方面，二者区别不大，主要差异还是在中庭空间的尺度、表现力上。互联网公司希望给人一种视觉冲击力，首先是因为他们不差钱，其次是也是想把总部建筑作为自己的品牌广告，要表现出足够的创造力、想象力。

反观龙湖总部这个中庭，它本身尺度是比较小的，不太可能做太多表现。我们的策略首先是把天光给引进来，然后重视塑造人的交往空间。空间感觉相对比较安静，一侧做平，一侧有些平台的凸出凹进——更像一个图书馆，这可能跟龙湖企业文化有关系，更注重产品的品质，而不只是规模。

外窗 vs 中庭

吴 　除了“大”以外，我还有另外一个特别突出的感觉，就是自成一统，有种特别强的“封闭性”。这房子的大部分位置和外窗好像没什么关系。基本上所有的帘子全是拉下来的，在这个又大又封闭的空间里，在里边做文章就只能靠中庭，中庭变成了唯一的自然要素能进来的空间。我们常规都觉得说办公楼需要外窗，需要采光通风，但是你真正到使用的时候其实都差不多，外窗变成了某种意义上的心理需求了。

于 　对于这种大平面的办公楼，外窗其实只对最边那排工位有比较明显的影响，隔了三个工位之后，那扇窗户大家就不太在乎了。

吴 　没错，“大”意味着外窗影响的就是一个薄边，对室内空间影响非常弱。所以我是觉得处理这种平面特别大的办公，都得在中间使劲地挖洞，更有吸引力。

▲ 中庭方案效果图

吴 　公司的办公方式，经常会出现部门调换楼层、办公空间的事情。这种弹性使用需求，你们在设计中考虑到没有？

于 　弹性预留是有的。办公区我们只固定了最基本的元素：一个大中庭，四个解决垂直交通的小楼梯和咖啡、茶吧；还有中间的会议区，包括首层的“领导力中心”集中会议区，还有每层的小会议室。而所有工位都是模数控制、标准化的，后面的组合方式都是可调的。他们还有一种称为”临时战队“的成员不固定的团队，比如某个项目所用的办公桌一直在，但团队成员是流水的。

省钱与省时

吴 　你提到这个项目的限制是要省钱、省时间，我觉得能在改造项目里省下钱来是硬功夫！常有甲方看上做得活色生香的改造方案，可一听造价就含糊了。龙湖作为开发商，肯定在造价上给了比较严苛的限制吧？

于 　节省造价主要涉及两部分设计。一是内部中庭，因为每多拆一根梁，拔一根柱子，结构加固的钱就会增加。这实际上也是一种博弈——是选择把中庭里的梁柱都拔了还是有所保留。我们通常认为把多余的梁柱都拔掉，空间干干净净肯定没毛病，但是其实也可以试着把一些梁柱留下来，看它是否可以成立。这种基于限价思路的设计对我们是新的挑战。

我们的做法是一点点去尝试，比如门厅部分柱子基本上都留了，甚至还留了一些梁——真是一根根在空间模型上尝试来决定取舍的。中庭也留了一些柱子，我觉得建成效果也可以，视觉上似乎没那么纯粹，但是对使用者和整体空间氛围来说也没有什么问题。

▲ 部分立面方案比较

二是外立面。西立面对于整栋建筑效果来说是最重要的，我们做过十几种方案比较。立面面积太大，如果要整体换玻璃幕墙其实挺贵的，于是我们提出一种概念，就是整体墙面保持不动，刷涂料，外面加遮阳格栅。确定了格栅方案后，再不断调格栅的间距和尺度来计算节能效果。考虑到立面有200多米长，就想用渐变色彩的方法来避免单调，从不同的角度看会有比较丰富的感受。

外立面的照明设计也做了很多实验。一种是用白光去打，夜里和白天是同一色调，其实我们觉得如果能有另外一种色彩的呈现也挺好，尤其在节庆日。但现在我们大部分时间看到的还是和建筑基本接近的用白光打的效果。

▲ 照明效果调试　于海为 摄

外立面采用的是一种最简单的单元式装配式方法，从生产、加工到安装，都比较符合项目快速建造和低造价的要求。我们通过对构造细节、色彩过渡的精细控制去保证品质，做了很多样板，从效果图到现场打样，一点点去调颜色，以保证整体均匀的色阶变化。

另一个前提是要省时间。这个项目在这么短的时间内以较高的品质完成，和业主的地产背景有很大关系，如果没有龙湖的地产企业背景，几乎是不可能的。

与城市共享

吴 　龙湖总部目前已经是一个非常高效的办公空间了，接下来让这座大楼对城市的贡献更多一些，我认为这同样是一件有意义的事。

▲ 底层商业　于海为 摄

于 　我们在这些年的中间思库·暑期学坊中持续关注“建筑和城市之间共享”的问题。但这栋房子确实除了首层沿街商业，跟外界没有太多的界面交流。我也在想，在这样的前提下，是不是还有一种可能性去创造建筑跟城市之间的互动，这确实是可以继续讨论的话题。

可以有一种做法，就是在首层让城市进来。因为平面很大，很容易让城市穿进来。与其把北侧的办公空间出租，不如把首层的商业化提高，把现在首层的大会议室放到北侧，做一个置换，西边这侧可以让商业、城市进入得更深。

办公空间的需求其实是容易被满足的，商业对位置则是有要求的，现在有一些还不错的商业已经进来了，周边社区的居民都可以享受到这些。这就是开放性和街区共享。北边出租办公部分中间有一个大院子，完全有机会把首层位置打开，如果院子里种上树，周边一圈都是好商业，院子里还可以做外摆。

▲ 原汽配城上巨大的屋面

吴 　目前办公楼的中庭使用效率很高，但院子效率很低。一旦意识到首层城市商业的需求，人流能进来，这个院子一下就活了。除了首层更多地交给城市，北侧这半边也可以全做商业，用一个垂直交通把人全带到屋顶上去。

▲ 屋顶运动公园示意图

于 　这个建筑有这么大的一个屋面，特别好，弄一灯光球场就行，就像咱们院做的雄安设计中心，龙湖员工可以来，周围社区的居民也可以来。我们原来的设计对屋顶利用是有考虑的，但最后由于改造项目的规划审批要求没有实现。我觉得这可以跟政府谈，比如企业把屋顶来开放给社区，政府可以减几个点的税。

所以这里面带出一个目前城市更新普遍存在的问题：政府职能部门对于这种更新项目的审批，到底什么地儿该卡，什么地儿就得放。城市更新是为了创造价值，那么城市规划管理的积极意义到底应该是怎样？如果是开发商千方百计想增加面积，自己占便宜，这种事一定要被制止；但是如果通过这种改造更新，创造出一些积极空间拿出来是给城市共享，为什么不能鼓励呢？我们特别希望有一些政策导向，让更新项目的业主愿意拿出一些面积来给城市去共享。

吴 　你看在北京老城里空间太少，被逼得没办法了，搞共生院、共享社区；那么在城区外头跟周围的社区共建、共享这些设施，多好！

文章策划、统筹　刘爱华

资料来源、版权所有：CADG 中国建筑设计研究院