开发商的心思得逞了？曼哈顿高层“违建”判处背后，竟是这些

来源：建道筑格 ArchiDogs

曼哈顿上西区203米的摩天大楼

竟是开发商利用法律漏洞

悄悄扩大产权 允许范围外又增高20层？

1.1亿的顶层复式公寓是否要被拆除？

多个团体抗议数年 法律诉讼一波三折

最终裁决近期已公布

作者｜Kin

编辑｜Yihan

阿姆斯特丹200号（200 AMSTERDAM）是纽约市曼哈顿上西区的一座摩天大楼，身处林肯广场中心地带。它坐拥纽约优质资源与环境，又毗邻“城市绿肺”——中央公园，可谓富人区中的亮点。

大楼由Elkus Manfredi 建筑事务所设计、SJP地产公司和三井不动产美国公司开发，首席室内设计师为Cetrauddy 。

203米高的摩天大楼傲立于纽约曼哈顿上西区

周边环境资源优渥

这座大楼是曼哈顿上西区的最高建筑，而它存在却一度引发数年的民意反对和法律诉讼，因该建筑“违反了分区规划法”。

2021年2月其建设许可证被吊销，甚至被勒令要拆除顶部20层，包括售价1.1亿、极尽奢华的复式顶层公寓。近期，大楼业主终于赢得官司，可以正常推进销售。

01

少数人的奢享

曼哈顿上西区203米摩天楼

阿姆斯特丹200号（200 AMSTERDAM）是对纽约战前经典的现代演绎。建筑设计向Elkus Manfredi的装饰艺术风格致敬。

整座大楼共52层、112户，充分体现了现代生活方式的永恒魅力。经典与现代相碰撞，夜晚华灯初上，点亮城市夜空。

从建筑内部向外看去，可远眺中央公园，见证曼哈顿繁华，亦可望见波光粼粼的哈德逊河静静流淌。

住宅内部十分宽敞，大幅落地玻璃最大程度引入窗外景色。

大楼内的公共设施齐备，高级的水疗中心，75英尺的恒温泳池，儿童休息室，私人俱乐部及健身中心......处处彰显尊贵。

最吸引人的还是这栋大楼的顶层公寓，俯瞰城市的动静、生机与活力。

从41层开始，有8个全层和2个复式公寓。起价为1750万美元（约合人民币1.1亿）。这 10 套住宅拥有宽敞的三居室或四居室布局，并有私人电梯可供出入。

02

一波三折法律诉讼：开发商投机取巧？

大楼违反“分区法”偷偷扩大了产权

项目刚开工不久现场照片

项目建设中，塔楼的冠冕正在成形中

2019年夏季，据《华尔街日报》报道，虽然阿姆斯特丹200号已经封顶一周，但它一直以来都受到各类活动团体和部分官员的反对，其理由是：该建筑身处第69街和第70街之间，它被建在了一个“不合法”的分区地段。

纽约市艺术协会（MAS） 和Committee for Environmentally Sound Development，对开发商提起了诉讼，斥责建筑的地理位置违反了“分区法”并利用法律漏洞将建筑增加至52层。

纽约市艺术协会（MAS）LOGO

Committee for Environmentally Sound Development的首页，赫然刊登着抗议阿姆斯特丹200号的相关文章

该委员会仍在持续需求民众帮助，包括资金支持和抗议支持

“我们必须阻止它！”

（我们）诉讼的重点是：开发商的建设违背了开放空间比例的规范，并滥用了税收地段，导致该地段被开发商自己描述为‘不公正的分区’。

这些开发商靠着不公正的手段积累财产，使1万平方英尺的分区地段变成了11万平方英尺的分区地段（产权被无形中扩大），并声称他们有权建造一座建筑面积超过35万平方英尺的建筑物。

愤怒还不止于此。这座建筑的高度，也不应该是668英尺（203米），建筑超过51层，对于周边地块来说是过于庞大的体量。

它将成为61街以北最高的建筑，其投下的阴影遮挡了PS199的操场和教学楼，对其产生不利影响。

——Committee for Environmentally Sound Development

开发商SJP得知后，则表现得淡定。

“

大部分买家都是纽约本地人，尤其是上西区的买家。该地区由于缺乏此类高水准新住宅，需求旺盛。

——SJP Properties首席执行官

Steve Pozycki

言下之意，我生意好得很，你的反对也阻止不了大家的购买热情。

2020年2月，事件出现新发展，据《纽约时报》报道，纽约州最高法院法官W.Franc Perry裁定：上西区阿姆斯特丹200号的房产开发确实超出了其允许的区域范围。

法官命令纽约市建筑局撤销其建筑许可证，此外，该建筑超过地块允许的分区范围的部分还必须拆除。

虽然该地块允许的确切建筑高度和密度不太清楚，但据当时《纽约时报》的分析，要使整座塔楼符合规定，至少要拆除20层。

2020年2月，阿姆斯特丹200号的顶部20层，面临被拆除的命运。这其中就包含豪华复式公寓。

得知可能会被拆除顶部20层，开发商终于不淡定了，表示：

“

这项裁决对纽约市及其居民来说，是一个令人震惊的损失。

我们将在法庭上对这一裁决进行有力的上诉，并相信我们和市政府将在案情的进一步裁定中占上风。

——SJP Properties

03

真的要拆除建好的20层？

最终裁决9月新公布

2020年5月，Esther Sperber针对阿姆斯特丹200号面临拆除20层的命运在archinect.com发表了文章。

他建议大家把焦点从“是否拆除大厦违建部分”，转移至“如何更有效的开发出让人们能负担得起的住房”上。

“

虽然我理解且尊重社区的愿望，以及他们对开发商贪得无厌的不满。

但我担心撤销一个在建项目的许可对建筑和建筑行业的影响。我甚至对要拆除一个已经建成的结构的想法感到惊恐。

Esther Sperber提出：

如果我们不拆除阿姆斯特丹200号的顶部20层建筑，而是将该建筑的一部分改为经济适用房，会怎么样？

可以让开发商保留顶层公寓，其中包括两个大型复式阁楼，每层售价超过4000万美元。作为回报，市政府或一个非营利组织收回下面的20层，用于中低收入的家庭住房。

该公寓官网资料显示，从四层到二十层，每层都有三套大型公寓。根据官网显示的计划，将它们从大型的两居室、三居室和四居室的公寓。重新设计并划分成更小的单元，是非常容易的。

在不对建筑的服务和结构进行重大改变的情况下，完全可以重新设计，让每层楼有8-10套经济适用的公寓。混合单间、一室和两室，创造出160-200个小单元。

原平面图：3个大单元

重新设计的平面图：8个经济适用的小单元

“纽约市居住着一些世界上最富有的居民，但也有成千上万的人甚至没有一个干净、温暖、干燥的地方可以睡觉。

纽约正在努力解决低收入个人和家庭的住房短缺问题，并为60,000多名无家可归者提供住所。

与此同时，纽约市空置、未售出的新豪华公寓却不断增多。过去的十年里，新建的公寓在规模和设施方面都有所提升。

根据数据服务部的南希-帕克斯统计，价格已经翻了三倍，从2011年的平均115万美元到2019年的377万美元。

有非常多人需要住宅，而经济适用房又如此稀缺，因此，在曼哈顿的中心位置拆除数万平方英尺的住房，让人感觉是浪费和错误的。

然而，2021年9月，经过一年的漫长诉讼，纽约最高法院公布了最新/最终裁决：阿姆斯特丹200号开发商赢得了最后一战。

法院驳回了推翻先前关于高度的所有裁决。

SJP地产公司董事长兼首席执行官Steven J. Pozycki发表了声明：

"纽约最高法院——纽约上诉法院决定拒绝上诉许可，明确地结束了对阿姆斯特丹200号的无理法律挑战。我们很自豪能为特殊的上西区社区提供一个美丽的、具有独特风格的建筑，并期待着在未来几周迎接200阿姆斯特丹的第一批居民。"

至此，长达数年的法律纠纷有了一个最终结果。