地产的雷，这回“炸”了老业主

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又一个千亿房企的雷爆了，这回被炸到的是老业主。

近日，有着深圳“旧改之王”之称的千亿房企佳兆业、由其担保的理财产品到期无法兑付造成事实逾期，公司流动性出现问题的消息在地产圈刷屏。

由锦恒财富发行、佳兆业集团担保，本应在10月底到期兑付的数个理财产品出现逾期，而总额仅3亿的理财，却只兑付了3000多万。

11月4日，近500名投资者聚集于罗湖友谊酒店维权。据统计，通过锦恒财富发行募集的理财产品金额高达127亿元，而其底层资产几乎都是佳兆业的房产项目。

也就是说，这些理财表面上看都是由第三方机构锦恒财富发行、实际上却是佳兆业的地产募资。而这些理财的投资者，主要佳兆业的老业主。

佳兆业已交房的小区里，经常驻有理财销售搞宣传，小区物业还协助宣传，甚至会派人员上门给业主推销，推荐由锦恒财富发行、佳兆业提供担保的理财产品，起投门槛最低30万、一般都是50万起，年化收益在9%左右。

因为是老业主，因此就有了基本的信任，再加上大家也觉得佳兆业实力强，所以买起理财来也就少了顾虑。很多业主都是投了很多年，每次都是如期兑付本息，所以大多数人都是理财到期后再续新一期。

可也有业主比较亏，看着别人理财一年没事、两年没事，眼馋着人家白白得赚高息、一时忍不住终于在8月份买了30万，没曾想…却接了最后一棒、爆了雷。

更让很多人气愤的是，在临近爆雷的9月份、相关理财产品还在发售。

在跟投资者的沟通会上，佳兆业董事会主席郭英成通过视频连线方式表示，“请投资者相信佳兆业有能力和办法还钱，希望大家稳定下来，给佳兆业时间”。

据媒体报道，佳兆业已拿出了初步的本息兑付方案。若按照该兑付方案，投资者拿到全部的本息需要2年半时间。

关于兑付资金来自何处，佳兆业给出的解释是项目销售及重大资产处置，其中深圳的18个项目、其总货值就近818亿。

也因为佳兆业理财暴雷，包括集团及其下属的4家香港上市公司暂停交易。

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今年地产的雷有点多，先是炸了供应商、再是炸了企业的员工、这回终于炸向了老业主。

从去年开始，一些深陷资金链困局的地产商，如华夏幸福、泰禾等房企就出现了商票逾期兑付问题。到了今年下半年，商票逾期愈演愈烈…甚至不乏正常经营的房企和头部房企，如恒大、蓝光、宝能等房企。

而商票主要是支付给上游供应商的货款和材料款，所以地产的雷首先炸到的是供应商。

今年7月份起，宝能的部分信托产品逾期，而随着信托逾期的还有面向员工定向融资的天盈、天鑫、贵鑫等“员工盈”理财产品。到了9月更大的雷来了，恒大理财被曝逾期…而买恒大理财的投资者主要是恒大自己的员工。

由此，地产的雷又炸到了自己员工。

而本次被曝理财逾期的佳兆业，其理财产品的购买者主要是佳兆业地产已交房小区的老业主、他们成了新一批的受害者。

房地产是资金密集型行业，每一个项目的开发都需要大量的钱。

之前房地产融资的渠道很多，银行、信托、资管、私募、美元债…可这些年随着楼市调控加强，房企的融资空间被无限压缩，三道红线更是如同紧箍咒死死的卡住了地产商的脖子。

无奈之下，很多房企纷纷扩大了非正规的定向集资渠道，比如员工集资、业主集资及供应商集资等（其实这些集资早都有，只是在楼市严调控下、规模变得更大了）。

有的凭借自己项目多的优势，向上游供应商集资；有的凭借员工多的优势，进行内部员工集资；有的凭借业主客情关系好的优势，向已存在的老业主集资…在过往融资渠道通畅时（包括用新的定向融资还到期的理财），这些兑付都没问题。

可在目前的情况下，当所有人对整个楼市失去信心时，因融不到新钱、到期的旧债也就只能躺平逾期了。

要知道这些内部集资的利息非常高，一般都在9%左右，一旦项目销售不好缺乏回款、这些集资款就会成为沉重的负担，很容易演变成压垮骆驼的最后一根稻草。

为什么今年如此多的地产公司债务违约、商票拒兑、理财爆雷呢？

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房企接连违约及爆雷，根本原因是楼市严调控下、很多房企过去高杠杆高周转的运营思路还没有转变过来，现今却又遭遇楼市下行、信贷收紧和债务到期等多重压力。

企业的现金流筹集渠道其实也就两种，一种是销售产生的经营现金流，另一种是借贷产生的融资现金流。

可这两个渠道都正在向房企关闭。

“房住不炒”下的限购限贷限售，打击了改善需求和投资需求，也因为这个政策扭转了大家的心理预期、本打算买房的刚需们也推迟了购房计划，所以楼市就冷淡下来。

你以为这样就完了吗？NO!

房地产贷款集中度管理制度更是让分配给房贷的额度受限，所以房企即使卖了房、但按揭贷款却下不来，这也影响了现金流筹集。

你以为按揭贷款下来后就完了吗？NO!

因为楼市严调控下已经出现了部分房企的违约，所以项目的预售资金监管更严格…某个项目的预收款/按揭款应用于该项目，而很多房企是集团公司、项目遍布全国各地，一般项目销售款很多都是全国统一调配。

A项目的拿地款来自于B项目的销售款、C项目的到期债务可用D项目的销售款归还、E项目的融资款可临时调配至F项目…可按现有的楼市资金监控政策这都算违规。

所以佳兆业账上显示有383亿的现金、却兑付不了3亿元的到期理财款，因为这些资金都是受限资金。

之前房企还可以发海外美元债来补充流动资金，可在房地产融资管控下、这部分融资也在受限，发新美元债还旧美元债也就难了，再加上国内销售不畅，所以出现了部分美元债违约。

而美元债违约又造成了这些房企的信用评级下降，信用评级下降又会造成美元债发行困难及债券利息上升、由此进入一个新的恶行循环。

对房企来说，近两年估计会很难。

更多地产的雷正在路上，可下一个被炸到的会是谁呢？