文 | 无锈钵

“高杠杆就像一个悬在天上的水库，任何外力冲击都会带来灾难。”

某种程度上，这段黄奇帆写在《结构性改革》一书中的观点，对于中国房地产市场来说，仍不失为一个准确的论断。

回望过去，疫情的黑天鹅带来了巨大的分化压力，头部房企艰难走出阴霾的同时，另一部分房企则在角逐中失势，不得不让出手中的蛋糕。

中房网统计的数据显示，截至8月24日，年内共有244家房企发布了相关破产文书，平均每天至少有1家倒闭。

另一方面，不管各自命运如何，疫情终究让行业深刻意识到“高杠杆、高周转”模式的脆弱性。

身处“三红线、两集中”的调控背景，和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调之下，地产企业前行的轨迹上，矗立着的是一道清晰而坚定的“分隔符”。

而在这道分隔符的两端，如果说支配房地产的上半场的规则是“发展就是安全”，那么迈入分化的下半场，“安全才能发展”则成为了越来越多企业的共识。

谁来纾困万亿中国房企？

围绕着万亿规模的地产市场，中国房企的“安全隐患”源于哪里？

销售、土储、融资，是绕不开的核心症结。

而在融创中国董事会主席孙宏斌的眼里，这些症结无一例外，都有一个共同的特点——无关于政策，是企业自身长期运营问题积累所产生的。

“出现问题一定是综合性的。”

首先是销售环节，一个直观的感受是，房子，尤其是三四线城市的房子，正在变得越来越难卖。

抛开经济方面的因素，这一现状所折射出的，更多是房企“产品力”的缺失。

楼市的黄金时代制造了地产“供不应求”的假象，也带飞了一大批只追求规模和周转，却忽视质量的企业。

潮水褪去之后，整个行业高库存、缺乏创新和营销模式单一的痛点也随之暴露。更有甚者，由于缺乏产品、培训、数据等系统化基础设施，参差不齐的服务质量，也在不断打击市场的消费热情。

销售和产品端的问题之外，当前，各大房企的土储情况也不容乐观。作为地产业的基石，土地储备的“健康”程度，直接关乎企业未来的发展空间。

宏观来看，地产行业当前的土储情况同样呈现“两级分化”的态势。

一方面，受制于各地的财政需求，当前的供地价格仍然处于高位，数据显示，今年首轮集中供地的22个城市，卖地平均地价过万/平，较2020年上涨15%。

另一方面，不少房企也还在消化2017、2018两年高价囤地所带来的苦果，这些积压的高价土储在调控升级、房产普遍限价的今天，已经成为了账面上的“烫手山芋”，影响企业后续的经营活动。

最后则是融资的困境。

如果说销售和土储的压力，已经让不少房企的资金链捉襟见肘，那么在行业整体求稳的风向下，三道红线以及银行所设置的各类贷款额度上限，则是彻底打消了财务状况不良的房企，依托杠杆和融资纾困的幻梦。

克而瑞统计的数据显示。2021年上半年，100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，基本是2018年以来的最低水平。

综合上述角度来看，房地产行业的下半场，对地产企业的“内功”正在提出更高的要求。

高频精准调控在挤压行业泡沫的同时，也倒逼房企蜕变升级，只不过，这次升级所考验的，不再是过往的规模和速度，而是稳定、安全和质量。

高质量中报背后的“融创答卷”

然而，困境尽管存在，却并非没有对策。

这之中，穿越各大房企新晋发布的2021中报，不难发现，面对充满不确定性的未来，诸如融创这样综合实力强的头部企业，依然彰显出坚固的基本盘和稳健的增长性。

尽管在投资者会议上，孙宏斌一度忧虑的表示：“预计下半年市场压力会比较大。”但无论如何，过去的上半年，融创的表现都可圈可点。

尤其是在销售、土储、融资这三大困扰房企的核心症结上，融创更是已经交出了一份过硬的答卷。

从销售端来看，面对行业普遍存在的问题，融创给出的答案是“产品领先”。

杭州壹号院

早在这一品牌上市之初，就坚持两件事：做好产品与服务、深耕城市。在经历了十八年如一日的沉淀过后，融创已建立行业领先的核心优势。

在产品端，主流客群年轻化和科技快速进步的大趋势下，融创的I AM I产品年轻化创新不断落地，城市、社区、家庭、生活四大维度主流产品不断升级，时刻保持领先行业的强劲实力。

在服务端，依托数字化建设的推进，融创也在不断将技术与业务深度协同，构筑线上线下一体化智慧化服务能力。

营收就是最好的证明，2021年上半年，面对外部环境发生的巨大变化，融创依然保持着战略定力和增长驱动力，销售额达到3208亿元，增长率64%，总销售额也稳居行业前四。

得益于出色的销售数据，融创的现金流和财务状况也得到了进一步的优化。

数据显示，上半年融创非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，维持行业高位。“三道红线”指标更是在年初“连降两档”之后更进一步，净负债率下降9.4个百分点，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向“绿档”。

另一边的土储环节，相较于同行的“高位抢地”和“捂地惜售”，融创所选择的，则是严控拿地总量，力求达成高标准拿地。

统计数据显示，过去的半年里，融创共计获取权益土储货值2135亿元，权益拿地销售比37.9%。若把时间拉长至一年，其权益拿地销售比仅为28.5%。

不仅如此，下半年，融创还将主动控制拿地总量及节奏，并优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。

可以说，正是这一克制的投资模式，铸就了融创优质的资本结构。

截至6月30日，融创的总资产已经达到了1.2万亿元，较去年底提升9%，然而短债占总有息负债比重却下降至30%的行业低位，这显然同企业一直保持的拿地逻辑有关。

最后的融资领域，伴随着财务数据和资本结构的不断改善，融创也得以挣脱“负债——降评级——难融资”的恶性循环，并不断改善融资结构。

1月26日和3月2日的两次发债，利率均为公司上市以来最低水平。同时，公司于2021年1月20日，宣布提前赎回于2022年2月15日到期的8亿美元7.875%优先票据的未偿还余额。以较低成本债务替换高成本债务，公司融资成本下降，债务结构得到进一步优化。

在此基础上，融创一边降杠杆优化资本结构，一边维持安全稳健高质量增长态势的经营表现，也得到了资本市场的普遍认可。

截至目前，融创已被纳入MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数等几乎所有重要指数。

2021年以来，国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通国际、中金及瑞信等相继发布报告大力推介融创中国，给予融创“跑赢大市”评级，并列为“首选推荐”股票。

新“四更”时代，融创如何投注未来？

除去过往的答卷，面对无论是时间上的“下半年”，还是呼啸而至的地产“下半场”，融创也都同样做好了充分的准备。

截至目前，下半年融创总可售资源超6600亿元，货源充足优质，足以支撑持续的业绩增长，并保障经营现金流的充足弹性和绝对安全。

另一边，早在前几年，融创以地产为核心，依托深厚的服务力所构建的六大“地产+”板块，同样已经摸索出一条稳健成长的道路，并为融创未来突破业务边界、寻找全新增长极奠定了基础。

从上半年的数据看，仅服务、文旅两大“地产+”业务，就已基本成型。

其中，去年底上市的融创服务（01516.HK），1-6月份，营收33.2亿元，同比增长85%；归母净利润6.1亿元，同比增长154%；净利率为19%，较去年同期上升5个百分点。

一侧的文旅产业，同样令人刮目相看。

桂林融创国际旅游度假区夜景

上半年，融创文旅营收26.1亿，同比增长166%；管理利润大幅提升至4.4亿元；客流量7201万人次，同比上升103%。

单从营收规模上看，双翼格局已经相差不大。种种迹象都表明，上述多元业务的崛起，让融创步入地产下半场，也仍然会游刃有余。

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而在那之外，穿越这份财报的密集数据，融创真正值得惊叹的，并不是经营上的决策，而是源于战略端的高维洞悉和精准布局。

从产品力，到拿地标准，再到先于政策的去杠杆，和如今的“地产+”业务，回望过去，融创几乎每一个关键的脚步，都落准了位置，找到了发展“最优解”。

这背后，离不开高层对宏观环境和行业趋势的敏锐洞察与精准判断。

昔日，在高周转、高增长的房地产上半场，融创凭借“更快速、更均好、更优质、更深耕”的优势，迅速跻身行业前列。如今最新的业绩发布会上，融创进一步坚定战略目标，提出全新的“四更”经营准则：

更安全、更从容、更长期、更有价值。

新旧“四更”原则交替的背后，变化的是内容和战略方向，不变的，则是对未来的信心。

尽管离别了地产野蛮生长的黄金时代，地产下半场，宏观调控成为了新的主色调，但机遇并未就此消失。

融创智谷鸟瞰图

放眼未来，作为全球为数不多仍然保持高增长的经济实体，国内的地产市场，以乡村振兴、消费升级和城市更新为代表的关键赛道，依然不失为企业腾飞的良机。

只不过，这场发生于未来的竞争，注定只能属于那些高质量、更健康的地产企业。

正如融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在公司内部所表示的那样：

“调控对行业和企业都是好事，经过这一轮（调控），都将变得更稳、更健康。”

“融创积极融入国家战略、坚决响应政策导向、从容拥抱行业变化，进一步坚定‘更安全、更从容、更长期、更有价值’的均衡高质量发展的战略方向，持续为员工、客户、股东、社会创造价值。”