长期住高层什么感受？10年老业主透露：有5大“通病”，住得憋屈

文：新月

“买房要买高”可以说是近十年来大多数人买房的惯用逻辑，尤其是第三代电梯房的普及，使得很多十年前“不受待见”的二十多层高楼也备受市场欢迎，尤其是很多90后、00后的新一代购房群体，购房时最热衷的为“次顶层” 。然而近两年，另一种声音浮现出来:20、30年后，城市中的二三十层高层住宅将沦为“贫民窟”，也就是说未来随着时间的推移，高层住宅将面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧等一系列问题。

东北财经大学经济研究中心主任周天勇率先提出“未来高层住宅将成为贫民窟”的观点。随后在2019年初，北京光华管理学院朱国钟教授结合房价等大量因素，分析了住宅用地70年使用权对房价、供应、房龄和城市扩张的影响，最终得出了与周天勇相同的结论。

值得一提的是，近两年国家也在对超高层住宅进行“限高”，2020年4月，住建部和发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中显示：中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。今年6月，住建部等15个部门印发《关于加强全县绿色低碳建设的意见》，明确要求今后县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层，其中6层以下低层住宅占比不得低于75%。

随着“限高令”的出台和专家学者的不断发声，国人对购买高层建筑的执念彻底发生改变，同时，高层住宅的缺陷也不断被人们所知晓，并审时度势地改变自己的购房思维。直白的说就是，越来越多的人在购房时会刻意避开高楼层，选择较低或者较中间的楼层。

根据贝壳研究院发布的“2020年购房者消费行为”统计数据显示：2020年购房者对高层住宅（13层以上）的喜爱度从2017年的47.6%下降至32.8% ，而多层（4-7层）住宅楼则逆袭，成为“2020年购房者最爱”的房产类型。当然对于大多数人来说，选择高层建筑其实是一种无奈之举，与别墅和洋房相比，高层住宅是城市中性价比最高的住宅，较低的购买门槛也是目前高层住宅的一大优势。

长期以来，高层住宅以其视野好、通风好、采光好等优点俘获了数万购房者的心。尤其是很多周边配套有公园、海景的高层住宅，更是有极佳的观影位置，使得高层住宅的价格接近很多高档洋房。那么住在高层里到底是什么样的体验呢？为什么越来越多的人不愿意再购买高层住宅？一位身居30层10年老业主坦言：在高层住宅暴露的“五大”劣势下，住着真的很憋屈。

高层住宅容积率高，小区嘈杂，居住体验极差

目前国内高层住宅小区容积率一般在3.0-4.0之间，有部分中高档住宅区容积率为2.8。按照目前的居住体验来看，容积率一般在2.0左右才会比较舒服，小区容积率过高伴随着其他问题，还会加速社区老化、随意扔垃圾停放车辆、建筑间距相对较近等问题。这就导致小区会变得非常拥挤和嘈杂，将直接影响室内的采光和舒适度。

比如北京回龙观天通苑有645栋楼，常住人口近50万，这样的小区，大家觉得居住体验会高吗？同时，楼盘的物业管理服务也不达标，这导致楼盘在交付几年后，就会出现衰败迹象。

公摊比例高

通常情况下，商品房的合理公摊面积分别为：7层以内的7%—12%； 7-11层为10% - 16%；12-33层为14% - 24%，这些公摊区域主要是楼梯、楼梯间、设备设施间、电梯、管道井、强弱电井等。高公摊率不仅意味着得房率，在缴纳供暖、物业和维修资金费用时同样需要多缴费，如果按照房价1万/平计算，高层的公摊比低层多出20%，高层业主无异于缴纳些无用的20多万。

高层住宅对电梯的依赖性非常大

高层住宅虽然配备了电梯，可以大大节省人们上下楼的时间和体力，但电梯出行受到诸多限制，一来是电梯井道空间小，载客量有限，遇到上下班高峰期，不仅要停靠的楼层多，乘坐的人也多，人们可能要浪费很多时间等待。

一旦遭遇停电，居住在高层建筑中的居民可谓是寸步难行，如果电梯一旦损坏，日常生活将会受到极大的影响，在业主所缴纳的维修基金用完，后期的维修以及费用分摊等问题很有可能会造成扯皮纠纷等现象。

高层房水质差

高层住户想要正常用水，必须使用二次供水设备，二次供水设备实际上是指单位或个人对城市公共供水或自建设施的供水进行储存、加压，通过管道向高层住宅供水，二次供水增加了设备和人工成本，水的单价会更高，而且如果不及时清理储水的水箱和管道，水质还会受到二次污染。

据网上报道，住在30楼的一位业主需要10分钟才能装满一桶水，可以说给生活带来了很多不便。即使有的小区有二次供水系统，可以解决水压问题，但如果物业清理不及时的话，水质往往堪忧，出现小虫子也属于常规事件。

安全隐患大，火灾等救援难度极大

现在高层住宅的外墙都有保温层，其中很多保温层都不达标，不仅不阻燃而且可燃，发生火灾时，在风力作用下能迅速起火且燃烧面积大；其次高层建筑的消防救援存在明显的痛点，目前很多城市的消防爬升救援装备不能满足需求，许多中小城市的最高救援高度在60、70米左右，那么超过20-25层的楼层，消防救援设备难以达到部分高层的救援需求，救援难度就会更大。

由于上述“五大”弊端，专家学者预测高层住宅将成为贫民窟已成为事实依据。或许可能有人会说，目前很多人连高层都买不起，更不用说担心高层建筑的“通病”了，商品房只发展了20年，很多高层住宅都是2015年后建成的，眼下沦为贫民窟是不现实的。但越是聪明的人，就越具有“高瞻远瞩”的特征。

俗话说“人无远虑必有近忧”无论是买房，还是做事，都要防患于未然。那到底什么样的楼层才是最合适的呢？建筑工程师以及过来人给出了经验：对于多层住宅3、4、5层是最舒适的楼层；小高层住宅4-10层性价比最高，居住体验也最好；如果非20层或30层的高层住宅不买，过来人建议购房者选择相对较低的楼层，6-12层最合适。