房地产税要来了，对我们到底有什么影响？

前天看到一个新闻，特朗普为了预防新冠肺炎在吃羟氯喹。

全世界都在马不停蹄的研究疫苗。堂堂世界第一大国的领导人，竟然为了广大群众亲身试药，真是让人感激涕零。

可这还没乐呵几分钟，我就看到了中央颁布的新文件，《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》：稳妥推进房地产税立法。

这则新闻让我立马笑不出来了。

今天，我就和大家来谈谈房地产税对我们有什么影响。

为什么现在征收房地产税

不知道大家有没有考虑过这么一个问题吗？为什么现在要征收房地产税？

我们都知道开征新税种可不是随便闹着玩的。特别是房地产税，可以说基本属于吃力不讨好的事。

绝大多数人对这个税内心是十分抵抗的。明明自己在买房子的时候，已经一次性支付70年了的土地转让金，为什么现在还要重复征收呢？而且，买了房子我也只有土地使用权，并没有所有权，现在征收房地产税，到底是否有可以立足的法律依据呢？

正因为需要解决的问题很多，所以这个方案特别难设计，一旦设计的尺度过重超出范围，那么很有可能导致没有人愿意缴税了。如果是这样的话，会严重损害法律的严肃性，妨碍社会的正常运作。即使到时候政府真的强行征收，也会引发民愤，骑虎难下。

所以房地产税真的很难。我相信制定相关法案的学者，一定是如坐针毡。做“好”了也不会有人表扬，做“坏”了更是遭受骂名。

但是，即使再困难，还是得硬着头皮继续往前推进。到底是为什么？

因为土地资源极为有限，再过个十年八年，一些大城市就没地可卖了！

由于当前交通系统的极限所限，城市是不可能无限扩张的。大家有注意到一个现象吗？北京和上海这两个超级城市，所有的地铁线的终点距离都市中心的直线距离大约是35公里。并且，在目前这个时间点上，北京和上海已经放弃了无限制的扩展，而是有意识地控制人口规模，甚至还要赶走一部分人。

其实背后的原因是很明显的。从地铁的终点到市中心的单程通勤距离约为1个半小时，1天的往返就需要3小时以上，这个时间是上班族能承受的极限。

我相信，即使有城市真的建设了80公里以外的地铁线路，我相信也不会有什么开发商愿意去买地开发的。因为没有一个正常人愿意每天花6小时在上下班路上，这就是利用城市交通系统到阈值的必然结果。

在快速磁悬浮列车、空中飞行巴士等未来交通系统尚未成熟之前，中国城市边界的极限距离基本就是34公里。

在这半径几十公里的范围内，随着人口的不断流入，城市开发的强度越来越大，有价值的土地早已被开发商收购的差不多了。

大家不要看一些城市的市中心好像还有几片空旷的绿地，似乎只要一推就可以变成大片的土地了，其实这些地根本动不得。就以广州为例。下图为中心城区土地利用规划，黄色为基本农田保护区，深绿色为林业用地，紫色为风景旅游用地，这些都是不能拿来开发的。

所以近几年广州一直在出售郊区的土地，用这种手段维持着土地财政的持续收入。

但是，即使是远郊也是有其极限的。第一，考虑到资源、生态、环境和历史文化的价值，郊外也有很多地方被设置在限制/禁止区域。其次，不能超过一个半小时的通勤距离。范围首先就已经限定死了。

无地可卖，是未来所有大城市/特大城市面临的终极挑战。

广州现在还稍微好一点，但深圳已经迫在眉睫了。目前，深圳土地的开发强度已接近50%，远远超过国际警戒线的30%。这座城市第一次敲响了土地财政的末日时钟。

此外还有杭州这样的土地转让狂魔，每年的土地转让金都拿全国第一，这种情况会能持续多久？我相信杭州迟早会有深圳同样的烦恼。

这也是南京、成都、武汉等所有大城市的最终宿命。

加征房地产税背后的逻辑

众所周知，立法周期普遍较长，短的话也要几年，长的话甚至长达十几年，争议性越大，耗时越长。

面对未来无地可卖的风险，决不能等到土地卖光了财开始推进房地产税立法。政府必须提前制定计划。这样，才能赶在断粮之前即使做好粮草的补充。

当然，如果今天有一家公司突然站出来宣布说，在一夜之间我们就已经开发出了以空中巴士为主的交通体系，那么中国也就不用那么大费周章了。

毕竟，空中交通比轨道交通快得多，住50公里和住10公里可能没有太大的差别。郊区的土地也就会变得和市中心一样，也会非常有价值。再加上空气好，面积大，业主和开发商一定愿意以高价收购土地。

到那个时候，郊区的房价反而会更加值钱，翻倍也不是梦。

但是，技术的突破需要时间，我们完全无法预料什么时候会到来。

1863年世界上第一条地铁就诞生了。人类历经一个多世纪，将城市边界从几公里扩展到几十公里。只要未来的交通工具还不成体系，不够成熟，那么我们永远无法颠覆地铁交通体系锁定的极限。

而政府是不可能去等待一个未知的答案的。因为再晚的话恐怕就来不及了！对决策者来说，现在必须走出另一条路。

总而言之，其实就是科技的水平限制了政府的土地市场。政府必须改变思路，寻找新的税源。这是今天中国加快征收房地产税背后的真实逻辑。

增量收割的时代结束了，欢迎来到存量收割时代。

对房地产税的一些见解

在这里，我不想就房地产税方案进行技术探讨：到底是1%还是2%，那些不满70年使用权的房子到底征不征税？……………

其实这些问题可能都不重要。

如果政府真的下了决心，要用房地产税来代替土地转让金，从而打破土地财政的怪圈，那么这个税率绝对不会低。

而这就势必带来两个结果：

第一，深圳、广州、上海、杭州等城市的房租绝对要涨价。

今天我们在大城市租的房子，一定是房东的第n套房。这道理其实很简单，房东一定要先解决自己的住房问题，然后才会把其他的空房子放在租赁市场上。

即使家庭的第一套房免除了房地产税，但是其他出租的房子，房东就必须缴纳房地产税。深圳是一个每年增加数十万人口的城市，租赁市场是卖方市场，房东很容易把税金负担转嫁给租赁客人。

一年涨个几千元（甚至万把块），也不是不可能的。

嫌贵不想租？太好了。请收拾一下走人吧。下一个！

除非政府对租赁住宅有一定的豁免，否则请大家做好心理准备。当然，我个人是不想看到这种情况的。

因为租金成本最终会转移到企业的雇佣成本，进一步挤压中国的制造竞争力，这就是一件谁也高兴不起来的事，因为没有人能从中收益。

第二，东北、中西部等人口流出的十八线小城镇，房价下跌。

在人口流失的城市，住宅市场供给超过需求，突然增加的税金负担，因为找不到人接盘，所以必须降价销售。

有些人总是说政府提出房地产税是不会让房价下跌的，大家可以放一百个心。下次再听到这样的说法，你直接可以怼回去。

一二线城市的房价确实不会下跌，但在人口规模萎缩的中小城市，房价可能会大幅下跌。特别是在今天这样的都市圈时代，人口从中小城市涌入巨大城市/特大城市，十八线的小城市更是看不到未来。

下一张照片是中国百城的净流入人口。其中有一半以上的城市，常住人口比户籍人口少，属于人口净流失。

如果这些地方常住人口逐年减少的话，房地产税的公布真的就是致命一刀了。

昨天有一张照片在网上流传甚广。

意见称，要“稳妥推进房地产税立法”。按照上面那张图的理解，“稳妥推进”的意思是不着急慢慢来，所以大家就认为2年以内是不可能立法的。

奉劝大家千万不要大意！如果各位在人口萎缩的十八线的小镇里有房子的话，今后几年就是最后一个时间窗口期了。一定要抽出时间卖掉，置换到大城市来。

山高水长

大家一定要吃好喝好，才能笑着迎接这个时代车轮