关于REIT是：这有其他地方不会告诉你的信息

大家好，我是老李。

今天和大家聊聊REITs。

粗略估计一下，自从中国版REITs有消息要推出到下周一（5/31）正式发布，差不多也有一年了，期间无数文章都在科普REITs，尤其是今年开始，各大渠道都争相鼓吹REITs，把REITs推上了神坛，但是据老李所观察，写这些文章的基本都是两类人。

第一类是互联网自媒体的金融人，这些人不是为了抓热点博眼球，就是连基本的金融底层逻辑都不了解，光谈好处不谈风险，他们只能算作是不懂。

第二类是专业机构的投资人，这些人聊得很专业，但同样忽略了风险，是因为在他们的专业眼光来看，REITs的风险是可控的，他们是懂却无意识。

这样的情况写出来的文章，自然让大众只会看到REITs的好处，争着去抢购REITs，但如果到时候REITs的表现不如大众的预期，大众又会陷入怀疑之中，也就产生了老李前几天的文章《普通投资者到底应该听谁的话？》中所描述的情况了。

所以，老李今天就来和大家好好说一下在其他地方不会看到的关于REITs的信息，供大家参考。

5月31日，你如果想申购REITs的话，就去自己的证券账户里申请就可以了，但是如果你还没有证券账户的话，恐怕是赶不上这一波了。

老李我用最简单的方式来大家先来理解什么是REITs：

它在形态上最终和股票很像，感觉上就是你持有了一只股票，但是这只“股票”每年是有分红的，它的分红由这个标的背后的资产所产生。

目前第一批的9只REITs背后的资产都是基础设施，比如产业园，能收租金，也就能产生现金流；比如高速公路，有过路费，还有一些经营等的物业收入。所以它背后的资产所产生的现金流，就是你持有这个REITs每年的分红收益。

所以你持有REITs最终要看的是它每年能带给你多少的利息，只是不知道这利息大概是多少的，有可能高也有可能滴，这就得靠投资人自己去评估了。

目前这9只REITs，今年的分红利息率大概在4%-12%之间，在这一点上，REITs又很像我们熟悉的固收产品，也就是我们之前买的债，买的理财产品，持有一年它就能给我们多少收益。

但回过头来说，为什么REITs又很像一只股票呢？

是因为REITs是可以在二级市场上交易的，所以REITs本身的价格也是会浮动的，大家都抢购它，它的价格就高了；卖的人多了，它的价格就低了。所以通过买卖REITs，投资人也是可以获得一定的收益的。

所以REITs对我们大众投资人来说，主要起的作用是一个“可交易的现金流资产”。

那什么叫可交易的现金流资产呢？老李我从风险的角度来给大家诠释一下。

可交易说明，当你买入并持有它的时候，是有可能会亏损的，因为它的价格本身是会浮动的，此外你持有它到底每年能获得多少收益（带来的现金流）也是不确定的，也是有可能浮动的，所以REITs在交易端和收益端都是浮动的。

当然有风险自然会有收益，你持有它，只要它本身资产产生了溢价，就会产生正收益，此外它每年都会有经营性的分红收入，这部分收益它虽然浮动，但它的预期要比普通的理财和债券是要高一点的。

因此老李要告诉大家的是，REITs其实是一个相对高阶的理财工具，要理解它在价格和收益上都会有所浮动：它的价格要参考这个市场上的平均收益和无风险收益到底是高还是低，如果市场上的无风险收益高了，REITs的价格就会下降，反之无风险收益低了，它的价格就会上升，当然价格上升了，它自身的现金流收益就会下降。

所以REITs是相对复杂的，但是它对财富管理人员来说，它的形态足够灵活，又有稳定的现金流，背后的资产有相对可靠，所以专业人士期待它的出现是因为它相对来说比较好用。

奉劝那些热情非常高涨的朋友们，买任何产品，在冲进去之前先要搞清楚其底层逻辑。

这也是老李一直说的一句话：如果你明白它是什么，你就可以买；如果不明白它是什么，那你就别买。

当然，我估计大家大概率是抢不到的。

我是卖保险的老李