房贷利率LPR化，怎么选合算

如今房价高企，大多数人无力全款购房，贷款买房成为了大多数人的选择，此前房贷利率由基准利率决定，金融机构在此基础上上下浮动，自2019年10月份开始，房贷利率与LPR挂钩，首套房不低于LPR同期水平，二套房在此基础上加60个基点。自2020年3月份开始，此前浮动房贷利率换锚，以LPR为基准加点表示，对此很多人陷入了迷惘，到底要不要换？怎么换？对于购房者来讲怎么最合算？

一、房贷利率换锚

央行于2019年12月28日发布了一个公告，旨在进一步推动存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。 其中公告明确规定，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

对于这个公告，很多人可能会有些迷惑不解，那么我们用通俗易懂的话来诠释，内容其实很简单，就是房贷利率换锚，3月份开始LPR取代贷款基准利率，成为房贷的锚，之后你的房贷利率和贷款基准利率没关系了，无论以后加息降息，你的房贷利率只跟LPR有关系。

我们先简单来了解一下LPR（Loan Prime Rate），就是我们平时说的贷款市场报价利率，在此不多做解释，原本它和房贷利率没什么直接关系，只有一年期报价，但是去年央行完善LPR改革，增加了5年以上期限，主要就是为了现在住房贷款等存量长期浮动利率贷款向LPR转换。原来报价参考基准利率，现在报价是在公开市场操作利率加点，每月报价一次。当前对于此前浮动利率购房者来讲，有且仅有一次机会选择，固定利率还是浮动利率？

二、LPR转化方法

转换时点利率水平保持不变。敲黑板划重点，这里有几个点大家关注一下，很多人会问，LPR之后房贷利率会高还是会低？房贷利率到底怎么换成LPR？去哪里改？原则上来讲，需要银行和贷款人协商，可以转化为固定利率或者浮动利率。

我们举例说明，小明此前贷款时基准利率为4.9%，他和银行协商后最终利率是在此基础上上浮20%，也就是4.9x(1+20%)=5.88%，这也就是他实际的还款利率。那么用LRR怎么表示呢？以我们当前的情况为例，那么今年的利率就会根据去年12月份5年以上期LPR（4.8%）决定。现在贷款利率LPR表示方式就是4.8%+1.08%。

这个时候我们有两种选择，一种是固定利率，一种是浮动利率，如果选择固定利率，以后还款利率都按5.88%。如果选择浮动利率，就要根据周期浮动，假如小明和银行的定价周期为一年，也就利率每年更新，这个周期一般个人和银行协商，那么此后这个加点1.08%是不变的，以后的利率就是LPR+1.08%，以后随着LPR的改变而改变。

加点数=房贷利率-4.8%（上年LPR5年以上同期最后的报价）

大家可以根据自己的房贷利率算一下，这个加点数确定之后是不变的，这个数可能是个负数，比如小红房贷利率4.4%，那么加点数就是-0.4%，实际利率LPR-0.4%。

三、选固定利率还是浮动利率？

就经济形势来讲，后期LPR还可能持续下调，所以相对而言LPR浮动合算一些。但是如果本身房贷利率水平很低，也可以选择固定利率，这个要根据实际情况。这个选择有点像是一场博弈，在博弈论有个非常著名的囚徒困境，警方逮捕甲、乙两名嫌疑犯，但没有足够证据定罪，于是警方分开审讯，同时提出条件： 若一人认罪指证对方，而对方保持沉默，此人将即时获释，对方将判监10年。若二人都保持不说，则二人同样判监1年。 若二人都互相指证，则二人同样判监8年。

选择浮动利率，如果上涨，我们就要承担利息增加，下调我们就享受利息减少，长期来讲，LPR下调概率大。用期货的思维模式更有趣，现在市场上西红柿4元，将来市场上西红柿降价的概率很大，如果你现在的定货价3.5，将来即使降价也不一定比你的成本低，你就可以选择固定3.5买入。如果你的订货价5，本身成本已经不低，不妨选择随行就市，毕竟降价可能性大。