“绿档”雅居乐，也是行业长跑者

仔细翻看雅居乐2021年中报，有种强烈的感受，这家公司已经找到了地产新周期的破解之法。

深层逻辑藏在两组数据当中。

第一组数据它长这样：

销售金额753.3亿元，同比增长36.7%；

营收385.88亿元，同比增长15.1%；

净利润64.71亿元，同比增长2.1%；

“三道红线”全面达标绿档。

第二组数据它长这样：

拥有5295万平方米土储；

深耕大湾区、长三角，两大城市群的土储占整体土地储备的39.3%；

多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务营业额），贡献占比进一步提升至16.8%，同比上涨了4.2个百分点；

穆迪和标普双双调升雅居乐评级展望。

两组数据都可圈可点，特别是在地产行业急剧变化的当下。

从第一组数据能看到，雅居乐不仅实现了高质量增长，同时财务指标健康风险可控，“三道红线”全面达标绿档，企业“向管理要效益”的精益经营可见一斑。

第二组数据折射的是雅居乐未来的价值。5295万平方米优质土储足够其未来四至五年的发展需求，弹药充足，而在大湾区、长三角的深耕容易刺激出马太效应，形成地产主业与多元化业务的双向赋能。

当然，重要的是数据背后值得深入的话题：雅居乐是如何做到的？其能否在地产新周期中长跑下去？

▲雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林（中）、雅居乐集团副总裁潘智勇（右）、雅居乐集团副总裁王海洋（左）

2021年上半年，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%，净负债率为45.3%，现金短债比为1.18倍，全部达到“三道红线”绿档要求。

其中，剔除预收款后的资产负债率、净负债率降幅显著，分别较2020年末下降3.5个百分点和15.7个百分点。

“绿档”背后，是雅居乐业务发展与财务管理的平衡术。

一方面，是持续强化现金流管理，特别是在抓销售方面表现出色。

雅居乐将2021年的全年预售额目标定在1500亿元，上半年公司实现预售金额753.3亿元，完成全年目标的50.2%。

业绩稳增背后，是雅居乐不断迭代产品及服务，并通过多渠道销售组合及创新线上线下双结合的销售策略，向管理要效益。

产品和服务上，雅居乐从未停止创新。比如，深化5N产品体系，依托国际和国内双重标准，打造乐健康“十大维度”提升产品力，推动可持续发展。

又如，将服务升级迭代为现在的“5S+生活服务体系”，Smile+、Serve+、Share+、Support+、Satisfy+5大服务标准渗透到客户从看房到入住后的全周期，让雅居乐服务完成从品牌到品牌化的升华。

在创新营销方面，前段时间破圈传播的“微笑天使2021雅居乐厂牌天团红人秀”整合营销就是很好的例证。

过去两年，无论是在产品还是在销售上，各大开发商都在绞尽脑汁创新求变，而雅居乐借助这套产品力提升与营销创新变革的组合拳，实现了销售均价与销售规模的双双提升。

这种由上而下的强运营能力，也保证了雅居乐盈利能力的持续向好。

另一方面，是持续优化财务结构。

2021年上半年，雅居乐境内外融资渠道畅通。在境外，发行于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据，并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议；在境内，发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的公司债券。

同时，于2021年6月悉数赎回到期的1亿美元8.55%的优先永续资本证券，并将视情况适时赎回现存的其他永续债，永续债规模将不再增加。

通过多元融资渠道，雅居乐融资成本进一步降低，平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%。

稳健的财务管控、多元化的融资渠道，雅居乐均好的基本面，获两大国际信用评级机构穆迪和标普双双调升评级展望至“稳定”。

同时，国际信用评级机构联合国际也首次授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级，成为雅居乐获得的首个境外投资级信用评级。

对于雅居乐未来的弹药储备，结构性数据更能体现其战略远见。

从土储分布的大范围看，雅居乐摸准经济发展脉搏，继续深耕珠三角、长三角两大战略深耕城市群。

2021年上半年，在雅居乐304万平方米的新增土储面积中，来自前述城市群的新增面积占比达到58.6%。

其中，大湾区作为雅居乐起家的地方，也是公司大本营，雅居乐具备先发优势，2021年上半年，雅居乐在广州、中山、佛山各拿下一宗地块。

同时，雅居乐也加大对长三角的投拓力度，从中报数据可以看到，在上半年新增的22个项目中，长三角就占了9个。

由此可以看到雅居乐精准出击的战略思维和稳健经营的企业理念。

随着优质土储的增厚，截至2021年6月30日，雅居乐已布局85个城市，拥有预计总建筑面积为5295万平方米的土地储备，为集团未来高质量发展提供重要支撑。

近年来，在“以地产为主，多元业务协同发展”的运营模式下，雅居乐多元化业务亦呈现出稳健协同增长的态势。

截至2021年6月底，雅居乐物业管理及其他收入分别较去年同期上升57.1%及44.5%；多元化业务收入为64.96亿元（已剔除关联业务营业额）。

目前，雅居乐的多元化业务对其整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点。

随着物管、代建、环保等领域愈趋成熟，相信其营收、利润占比将进一步提升。

具体到各多元业务板块上，以雅生活表现最为抢眼。

其中，雅生活是目前国内最大的上市物管企业之一，其上半年营业额达到62.47亿元，同比上升56.1%；在管面积及合约面积分别为4.24亿平方米及5.84亿平方米。

我们还注意到，雅生活是2021年上半年拓展项目数量最多的物企。

据克而瑞公布的“2021年上半年中国物业服务企业新增拓展TOP50”显示，雅生活以新增拓展项目226个超过碧桂园服务、融创服务、招商积余等企业。

这也意味着，在竞争激烈的环境下，雅生活继续保持着强劲的拓展节奏，不断巩固行业领先地位。

在城市更新方面，雅居乐也在加快推进步伐。截至2021年上半年，雅居乐城市更新已签订22个合作协议，重点聚焦大湾区，并深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1492万平方米，锁定货值预计达人民币4522亿元。

此外，环保、房管、商业等业务板块也均实现稳健发展。

期内，环保集团营业额为12.19亿元，同比上升52.6%；房管集团持续深入轻资产代建，项目累计总建筑面积达1000万平方米；商业集团实现营业额2.85亿，同比增长17.9%，旗下首个雅乐系商业综合体——花都雅乐城亦落地开业。

上述多元化业务的强劲蓄力，将促使雅居乐未来整体收入结构更趋稳健。

在如今地产行业瞬息万变的情况下，雅居乐仍能保持稳健增长、战略定力，殊为不易。

雅居乐似乎已然掌握了管理红利时代企业发展的真谛：核心指标保持稳健、战略部署精耕细作、多元探索双向赋能。

当所有的合力集中起势，雅居乐就显示出强大的战斗力，成为少数率先与周期为友的房企之一。

而对于一个善跑者而言，只要掌握了技巧，长跑就不是什么难事。

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文章来源：無房

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