6月22日，广州市花都区三东村（含罗仙村八经济社）城市更新单元详细规划开始征询意见公示。本次规划总建筑量460.98万平方米，较现行控规增加260.01万平方米，规划毛容积率为1.72。

规划方案显示，项目总用地面积约199公顷，采取全面改造模式，改造范围内集体建设用地转为国有用地。其中，改造范围面积约为2950亩，建筑面积约140万平方米。

2020年10月24日，保利通过表决成为三东村（含罗仙八队）全面改造项目合作企业。该村旧改投资金额约300亿元，在广州旧改村投资金额中，仅次于海珠区凤阳街凤和(康乐村、鹭江村)更新改造项目的346.67亿元。

拆迁在频频产生造富神话，这只是对社会个体而言难得的红利和幸运，对于中国房企们来说，这也是一个巨大的机会。因为这种拆迁背后，是一个更大的规模的城市进化行为——即城市更新。

城市更新，将成为房企新战场

“城市更新”，即所谓旧改，正成为我国城市化进程新增长点。

对于房企而言，城市更新或将成为房地产行业下半场竞争中制胜的关键。随着我国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，土地获取成本越来越高，于此同时国家对房地产行业的政策限制也同步升级。

2020年国家对房地产行业逐笔推广实施“三道红线”政策，使得房企以往高杠杆、高周转的传统运营方式无以为继；2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，如果说房企“三道红线”是在资金需求端加强管理，房贷集中度管理则是在资金供给端收紧，通知自2021年1月1日起实施；2021年自然资源部下发《关于做好2021年度住宅用地供应分类调控工作中实行住宅用地集中出让的有关要求》，推出集中供地政策，22个重点城市实现“两集中”， 即集中发布出让公告和集中组织出让，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。以上三项政策的集中出台，迫使广大房企不得不寻找新的发展模式以求生存，城市更新作为土地资源约束条件下的一种成本合理的土地供给渠道，对房企来说不啻为一个非常好的转型方向。

根据佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产行业总市值已超过300万亿元，按每年2%城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元大赛道。

目前各大房企也将“城市更新”作为企业新的增长点。据中指院统计，当前，大部分百强房企都已直接或间接涉足城市更新领域，而头部房企基于强大的资源整合能力涉足城市更新的比例更高。

“城市更新”已成为目前城市存量发展的重要途径，成为房企发展新的增长点，但“城市更新”业务相比较传统开发业务而言，存在诸多挑战，今天就为大家简单分析下。

城市更新挑战与痛点

城市更新项目对房地产企业来说要求更高，不仅需要有资金实力，还需具备综合运作的能力，主要包括：

1 资金运作能力。

城市更新项目的规模体量大，开发周期长，资金占用量巨大，需要房地产企业有很强的融资能力，资金运营管理能和和平衡能力，能够支撑长期的资金需求。

2. 统筹协调能力。

城市更新项目涉及土地拆迁、一级开发、二级开发等各个环节，需要与政府主管机构、原业主、村民委员会等各方主体进行协商沟通，平衡各方的利益诉求，需要房地产企业具备很强的协调能力。

3. 规划定位能力。

城市更新项目不仅包括住宅部分，还包括部分配套公共设施和基础设施，有些还包含商业或产业部分，是多业态的综合片区改造工程，需要有精准的定位和细致全面的规划，需要房地产企业有很强的操盘能力，能够充分利用和整合相关资源，能够与城市整体布局和发展相协调。

4. 运营能力。

城市更新是一个综合工程，不仅包括前期的拆建，更重要的是后期的维护和运营，要求房地产企业不仅要有较强的建设能力，还要有较强的运营服务能力，具备建设-运营-服务一体化综合能力。

此外，在城市更新这项业务中传统的工作方式普遍具有以下痛点：

在城市更新广阔的市场下，在项目挑战和业务痛点未能完全解决的情况下，各头部房企依然竞相拿地，依然去开发这些项目，至今为止，市场上并没有一款成熟的企业级产品，也没有一款成熟的企业级通用的解决方案，政府部门更是没有完备的系统流程，大家都在摸着石头过河。

区块链+城市更新数字化解决方案

近年来，区块链技术发展极为迅速。

由于其去中心化、去信任等功能，应用在产业领域已经超越金融，不仅将应用扩展到身份认证、审计、仲裁、投票等社会治理领域，还涉足房地产、文化、科学和艺术等领域。通过解决去信任问题，区块链技术提供一种通用技术和全球范围内的解决方案，从而使整个行业的运行效率和整体水平得到提高。需要建立在公开、安全、及时和稳定的互联网数据技术之上的应用，区块链是目前最优解决方案。

来自深圳的兰房链，基于区块链分布式存储、可追溯、不可篡改的特性，使用区块链技术，针对中国特色城市更新，提出了“区块链+城市更新”综合解决方案，由于其技术的先进和个性化的定制，前已经在多家房企的城市更新项目中获得了应用。

今天，为大家介绍其“区块链+城市更新”的五大解决方案场景。

1、信息收集

企业在城市更新项目长周期的各个环节存在大量业务孤岛，且数据源种类多样，包括业主户主、设备房屋、谈判信息、视频媒体、图片、文档文件等数据，需要实现全要素多来源、多类型的数据采集和汇聚，实现数据全局之路和分析决策。

2、电子合约

企业可通过多样化的配置，规范在实际谈判和补偿时的协议标准，从而可随时随地完成电子合同的生成和签署，CA签名和兰房链确保其安全、合法合规、不可篡改，助力企业提高业务效率、降低业务成本。

3、数据共享

城市更新项目的生命周期较长，其过程不乏会出现人员流动、地址搬迁等不可控因素，造成数据的遗失和错乱；利用数字化技术和区块链技术，实现数据的多账本管理、多档案存储，全面加强企业信息资源的有序汇聚、深度共享、关联分析、高效利用，实现信息资源共享，统建统管和集中部署，提供跨层级、跨地域、跨系统、跨部门、跨业务的协同服务。

4、回迁安置

全线上回迁流程，当场数据采集、自动生成协议、签约后生成电子化档案储存等打造了移动的回迁安置信息化办公平台，企业可以整体把控回迁的进度和房源信息的管理，为业主提供了便利的同时，也大大节省了工作时间和成本。

5、可视化大屏

以征收拆迁大数据为核心，可定制化开发数据大屏。具体包括如下几个模块：

• 融合GIS与BIM的实景可视化征地拆迁地图
• 城市更新项目统计分析数据大屏

• 区块链账本可视化数据大屏
• 大数据征地拆迁安置指挥中心驾驶舱

对于城市更新，你有什么观点呢？