根据佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》显示，中国房地产行业总市值已超过300万亿元，按每年2%城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元大赛道。

“城市更新”已成为目前城市存量发展的重要途径，成为房企发展新的增长点，但近日，来自住建部的政策，让狂飙突进中的城市更新，变得理性起来了。

官方：城市更新应防大拆大建

8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。意见提出，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。

此外，政策还要求严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

很明显，之前城市更新中的狂飙突进已经引起官方的重视，所以会出台这一政策以规范城市更新。对于涉及城市更新的地产企业来说，更精确的政策也有利于这一行业长久而规范的发展。

今天，我们就来聊聊城市更新以及新的数字化技术将如何影响这一行业。

城市更新中的挑战

在城市更新项目中，不愿意签署拆补协议的因素，不同的权利主体可能都有各自的说辞或理由。这往往与权利主体的知识结构和经历有关。业内经验通常将这些因素归纳如下：

1.信任缺失

信任缺失首先是权利主体对意向性实施主体的信任缺失。如果意向性实施主体没办法让权利主体相信，其有能力、有实力进行城市更新，权利主体当然不愿意签署拆补协议。

其次是权利主体之间的信任缺失。权利主体之间并不会因都属于同种地位就会增加信任。权利主体是否全部会与意向性实施主体签署拆补协议决定到了项目的结果。如果有任一个权利主体不签署拆补协议，单独的权利主体签署了拆补协议对城市更新的推进没有意义。权利主体对其他权利主体的不信任，也会犹豫是否签署拆补协议。

2.交易公平性

由于拆补协议并非强制性，需要协议双方自行协商一致。旧建筑的权利主体对同类型城市更新项目交易信息的了解明显差于意向性实施主体。权利主体当然会考虑拆补协议约定的补偿标准是否是公平问题。这种考虑，就会促使权利主体暂时不签署拆补协议。

此外，公平性也是相对的，权利主体的公平标准也是千差万别的。如果所有的权利主体都持有这种心理，那么拆补协议的签署就会限于死循环，也无法再签署拆补协议。

3.利用对物业处置的权利，博取更大利益

很多权利主体都清楚，城市更新在形成实施主体前，是无法实施开发的。于是，有些实施主体利用自己所有权的排他性，坚决不同意拆补协议中的补偿标准，并提出更高的补偿标准。同时，还有一些权利主体甚至会提出一些与房屋补偿无关的其他要求。

这种排他性的物权保护让意向性实施主体束手无策，只能反复与其协商。再加上社会中的确产生了一些钉子户因不签署相关协议获得高额回报的事例，也助长了这些权利主体的坚持。其不签署拆补协议就很正常了。

4.意向性实施主体想以较低的标准签署差补协议

如果给予权利主体的补偿较少，那么意向性实施主体所获得的收益就会更多。两者是零和游戏。所以意向性实施主体在签署拆补协议前，就会希望以更低补偿标准签署协议。

虽然在权利主体成为阻碍城市更新最大障碍的今天，意向性实施主体处于劣势。意向性实施主体是为了赚取利润，每个意向性实施主体只要有机会赚取更多利益，就不会推辞。特别在更新项目初期，意向性实施主体如果不能以较低的标准签署拆补协议，那么可能就会暂时搁置与该权利主体的协商。

另一个导致意向性实施主体不敢以更高的标准签署拆补协议的原因是无法确定获得收益情况。很多拆补协议在城市更新单元确立之前就已经开始商讨，而收益预估要到专项规划通过之后。在还未确定收益前，同意过高的补偿标准，会给意向性实施主体造成很大的损失。

另外，如果意向性实施主体迁就个别主体，签署了高标准的拆补协议，可能会导致其他已签署拆补协议的权利主体集体毁约。这种风险会让意向性实施主体难以同意较高的补偿标准。

区块链整合的新视角

区块链技术之所以可以在技术上实现突破，实现社会大规模的应用，是因为它解决一些根本问题。对此，现将其独特的思维方式总结三大视角，供大家指正。

1.整合的视角

从技术的视点解释，区块链是分布式数据存储、点对点传输、一致机制、加密算法等计算机技能的新式使用形式。所谓一致机制是区块链系统中完成不同节点之间树立信赖、获取权益的数学算法。

狭义来讲，区块链是一种依照时刻次序将数据区块以次序相连的方法组合成的一种链式数据结构，并以密码学方法确保不行篡改和不行假造的分布式账本。

广义来讲，区块链是使用块链式数据结构来验证存储数据、使用分布式节点一致算法来生成和更新数据、使用密码学的方法确保数据传输和拜访的安全、使用由自动化脚本代码组成的智能合约来编程和操作数据的一种全新的分布式根底架构与计算范式。

2. 交易的去信任化视角

基于交易对方的信任，才可能达成一致。虽然这种信任有时是从众的，有时是自欺的，有时信任基础都存在问题的，但没有信任，平等主体之间达成一致是不可能的。在线上，主体数量不计其数，主体的诚信度考证难度也是巨大。如果按照一般的逻辑，线上海量主体基于信任基础达成一致将是不可能完成的任务。

区块链技术通过分布式存储、分布式记账的机制，将对他人的信任转变成主体的自信，即主体认识到自己的目的和利益可以通过相应的设计、安排形成的技术规则实现和保证，并且还可以达到最佳。

3. 共识机制的视角

所谓“共识机制”，就是通过一定的方法、安排，在众多节点中形成共识的方式。在区块链技术中，共识机制是该技术不可分割的一部分，是区块链技术的基础。

现有的区块链共识机制有工作量证明机制、权益证明机制、股份授权证明机制等。共识机制一方面消除信任作为达成一致的基础，即达到上述的交易去信任化；另一方面，其直面影响信任的因素，通过设计、安排，将影响信任的因素进行了限制，同时实现主体的利益。

共识机制角度让我们知道可以通过相关机制减弱甚至是去除对信任的要求。去除了信任基础后的交易，必然使交易简单化，加速各方主体达成一致，这是高效的社会交易最需要的。

上述这些视角是区块链的视角，也是方法论的视角，在这些视角下，技术的变革获得了新的进展。而城市更新的难点，将在这些视角下构建新的问题解决方式。

基于区块链的数字化解决方案

作为十四五重要的新基建之一，区块链在城市更新中，目前已经有了相当广泛的应用。

来自深圳的兰房链，基于区块链分布式存储、可追溯、不可篡改的特性，使用区块链技术，针对中国特色城市更新，提出了“区块链+城市更新”综合解决方案，由于其技术的先进和个性化的定制，目前已经在多家房企的城市更新项目中获得了应用。

今天，为大家介绍其“区块链+城市更新”的五大解决方案场景。

1、信息收集

企业在城市更新项目长周期的各个环节存在大量业务孤岛，且数据源种类多样，包括业主户主、设备房屋、谈判信息、视频媒体、图片、文档文件等数据，需要实现全要素多来源、多类型的数据采集和汇聚，实现数据全局之路和分析决策。

2、电子合约

企业可通过多样化的配置，规范在实际谈判和补偿时的协议标准，从而可随时随地完成电子合同的生成和签署，CA签名和兰房链确保其安全、合法合规、不可篡改，助力企业提高业务效率、降低业务成本。

3、数据共享

城市更新项目的生命周期较长，其过程不乏会出现人员流动、地址搬迁等不可控因素，造成数据的遗失和错乱；利用数字化技术和区块链技术，实现数据的多账本管理、多档案存储，全面加强企业信息资源的有序汇聚、深度共享、关联分析、高效利用，实现信息资源共享，统建统管和集中部署，提供跨层级、跨地域、跨系统、跨部门、跨业务的协同服务。

4、回迁安置

全线上回迁流程，当场数据采集、自动生成协议、签约后生成电子化档案储存等打造了移动的回迁安置信息化办公平台，企业可以整体把控回迁的进度和房源信息的管理，为业主提供了便利的同时，也大大节省了工作时间和成本。

5、可视化大屏

以征收拆迁大数据为核心，可定制化开发数据大屏。具体包括如下几个模块：

• 融合GIS与BIM的实景可视化征地拆迁地图
• 城市更新项目统计分析数据大屏

• 区块链账本可视化数据大屏
• 大数据征地拆迁安置指挥中心驾驶舱

补充：立法方面的一点建议

上述的解决思路要想得到实现，需要从立法层面改变现有城市更新拆补协议达成的机制。

1.通过整合一系列因素，建立一个以整体达成一致的共识机制，代替单独协商机制。

单独协商机制的缺点只能让那些已签署拆补协议的权利主体有义务履行协议，不能保证未签署协议的权利主体会签署协议，这与城市更新所需要达到的开发条件不相配。因此，建立以整体达成一致的共识机制代替单独协商机制是最有效的解决途径。但是，整体达成的共识机制不是独立的存在的，而是需要其他各种因素进行配合运作的机制。因此它需要整合所有有利因素，为共识机制的运行提供条件。

2. 建议以招标或者拍卖作为集体达成一致的共识机制。

如果将拆补协议中的主要内容通过招标或者拍卖这种方式作为共识机制，那么只要中标或者竞价成功就可以达成协议。这两种方式可以将权利主体关注的内容设计成招标或者拍卖机制中的要点，通过公开竞争的方式，保证了补偿标准的相对公平性。对意向性实施主体而言，这种方式让其对收益预期有合理认识，风险降低到了可以接受的程度。同时，这种共识机制也让那些想获取不合理利益的钉子户无法得逞，保障了社会经济秩序的稳定。

如果不能形成城市更新单元内的所有权利主体全部都同意共识机制，那么该城市更新项目可以暂时搁置，城市更新项目各相关方不会处于进退两难的境地，保护了权利主体和意向性实施主体。

3.优化城市更新信息公开、城市更新单元申报等制度，为整体共识机制创造条件。

在进行整体协商机制时，肯定需要对城市更新项目的所有信息进行披露，包括规划类信息、权利属性信息、违建处理信息等等。只有这些信息清晰可查，那么在进行整体协商处理时，才可以达成确定拆补协议中的主要条款信息。同时对于城市更新中各流程的处理也要根据新的共识机制进行优化调整。

4.提高成为实施主体的门槛，增加实施主体抗风险能力。

城市更新发展到现在，由于涉及的利益巨大，各类主体都想参与，分一杯羹。现有规则对实施主体的限制少，而且这些限制并未与解决实际中的问题进行关联。因此，建议增加成为实施主体的条件，主要在资本保障、人力保障、操作保障方面做出限制。

5. 规范化城市更新的申报、规划、确权操作。

城市更新是一个拆旧建新的过程，也是一个违法建筑处理的过程，还是一个经济生态重构的过程。因此，对于整个操作流程应逐步规范化，合法化，减少寻租的空间。这就需要一个专业、合法、有能力的第三方主持，多种服务机构参与。

对于城市更新，你怎么看呢？