随着国家不断出台相关的楼市管控政策，房地产“野蛮生长”的红利期已经结束，曾经依靠“高杠杆、高扩张”模式发展的房企如今都在寻求转型或自救。

根据中国恒大披露的2020年年报，中国恒大负债总额已达到1.95万亿元。尽管恒大今年已积极展开“自救”行动，短期借款下降至2400亿元，同比减少了1358亿元，净负债率下降至100%以下，监管规定的“三条红线”中也有一条由红变绿。

但恒大的整体负债并未下降，根据披露的2021年半年报，中国恒大总负债为1.97万亿元，比2020年增加了200亿。即便在许家印强力减债的背景下，恒大的战车似乎仍不愿停歇。

作为曾经的“地产一哥”，跟着许家印辉煌了20年的恒大地产为何能欠下如此多的债务？反观2017年被许家印从“中国首富”宝座挤掉的王健林，如今却已带领万达成功转型。

一、 恒大地产为何能欠下如此多的债务？

1、高杠杆、高负债

一直以来，房地产有个通病，这便是过分依赖银行贷款。而且房地产商一旦从中牟利就不愿再停下来，只会不断贷款、囤地、建楼盘、销售回款后再贷款。长此以往，房地产商自然累积了不少“杠杆”，比如恒大，净资产仅为4110亿，负债率高达82.77%。伴随而来的是国内外评级机构纷纷下调了对中国恒大的信用评级。

比如：美国投行高盛将恒大的评级下调至卖出，标普将评级下调为B-，中诚信国际取消了恒大地产AAA评级。

2、副业太多，赔本赚吆喝

有段时间许家印经常对外宣传，恒大不仅是一个房地产公司，它更是一个向多元化方向转型的综合性集团。如今看来，恒大的多元化更多有盲目投资、盲目扩张的嫌疑：新能源汽车、矿泉水、足球，每个业务都互不相干。

比如：截至2020年底，恒大新能源汽车已累计投入474亿元，核心技术和研发费用高达249亿元，但恒大汽车仍未实现量产。

自2014年许家印成立恒大冰泉以来，曾狂砸60亿元广告费，但却因为营销节奏过快、价格体系混乱等，在3年内巨亏40亿元；

在多个“副业”中，不得不承认恒大足球是唯一做出成绩的，从2010年签下郜林、郑智等明星球员开始，恒大足球也为中国足球史开创了新篇章，10余年间2次夺得亚冠，8次捧中超奖杯，这都为恒大赚足了热点，但其背后却是亏损了73亿元！

恒大的房地产根基固然庞大，但不断地赔本赚吆喝，久而久之，恒大这只房地产巨鳄也陷入了深深的负债泥潭之中。

二、 恒大该向王健林学习什么？

面对1.95万亿的负债，恒大如何才能脱身，老对手王健林或许很值得许家印学习。2017年万达因被银行收紧信贷，遭遇“股债双杀”，短期现金流缺口高达200亿。王健林的妻子林宁被迫卖首饰还债，儿子王思聪也背负“老赖”的标题达1年之久，但仅过了4年，王健林携146亿美元的身价重回富豪榜。王健林是如何做到的呢？

1、“断臂式”甩卖

2017年，在海外大规模投资并购的万达被爆出负债4205亿元，最终导致各大银行限制了万达融资，迫使王健林走上了甩卖产业自救的道路：

2017年7月，万达旗下的77家酒店和13个文旅项目分别转让给富力地产和融创中国，回笼资金207.5亿元。

2018年1月，王健林以340亿元的价格转让了万达商业的14%股份，收购方为腾讯、苏宁和京东组成的财团。

2018年2月，王健林将万达影业12.77%的股份转让给阿里巴巴和文投控股，获78亿元，同时万达从马德里竞技俱乐部撤资，出售了其17%的股份。

通过一系列大甩卖，万达获得了千亿的回笼资金，2018年负债降到了1886.89亿元，剩余流动资金也足以覆盖到期债务，万达总算从中喘了口气，而在当时看来，王健林的举动似乎是“拆东墙补西墙”的无奈之举，但事实上却是最明智的“弃车保帅”之计。

2、剥离房地产业务，转型轻资产

关于传统的房地产行业，王健林认为有两个一直难以解决的问题。

其一、是中国的房地产市场受行业周期、国家政策影响较大；

其二、是中国的房地产公司多为重资产模式，现金流压力较大。

基于以上两点原因，中国的房地产公司不得不通过大量的银行借款，维持自身的周期性调整，以及现金流的平衡。但长此以往，势必会造成对银行的严重依赖，一旦银行续贷出现不确定性，对房地产公司将是致命的打击。

因此，早在2015年开始，万达便决心启动“借鸡生蛋”的轻资产模式。

王健林抛弃了以往贷款拿地、贷款盖楼的模式，转型为别人拿地，别人盖楼，万达只需冠名和提供物业管理的轻资产模式。虽然抛弃了土地价差这一块巨额利润，但却获得了可以摆脱银行束缚的稳定现金流。

在2019年内部工作总结会上，王健林郑重宣布：以后万达一平米的房地产都不开发。根据万达集团2020年年报，万达的负债率降至51.11%，负债规模2874亿元，仅为恒大负债规模的14.74%，3年减债1331亿元。

王健林对万达的“刮骨疗毒”，让万达获得了新生的机会。

三、 结语

王健林曾经说：“东北的企业能在广东做生意，那是件很光荣的事。”作为土生土长的广东企业，恒大依靠“房地产红利”直到2020年之前都是辉煌的。

但万事万物终究是有其周期性的，在“房住不炒”的大环境背景下，地产行业正在逐步降温。很多中小地产公司要么破产倒闭，要么被大地产公司兼并吸收。恒大靠着这些年打下的家底和人脉资源苦苦支撑。但如果不及时转型，谁又有实力为恒大这个万亿规模的庞然大物，持续输血呢？

2017年，我们看着万达衰落，恒大崛起。2021年，我们看着恒大衰落，万达崛起。