深圳天价学区房暴跌，从教育均等化开始？

很久没和大家聊学区房了。

最近，就连这种能横穿多轮周期，淡热季都是畅销品的超级硬通货，也走下神坛。

香蜜湖深高学区房港中旅花园，一套116.94㎡的房子，拍卖价1969万，直接流拍，下次会降价394万再拍卖，接近指导价。

带百花+实验双学位，104㎡的长城花园3房，相比于之前的价格，打6折都没人要，也直接流拍。

法拍市场无人问津，二手市场更是折戟沉沙。

同样带百花+实验学位的金茂礼都，35.8㎡的南向1房，业主疯狂砸盘，一口价报599万，价格重回2019年，直降近200万！

种种迹象显示，居住价值不明显的高价学区房，真的危险了！

学区房暴降，源于游戏规则变了。

上周出台的《深圳经济特区社会建设条例（草案）》明确透露出这样的风向。

针对高价学区房，深圳人大提出两大针对性措施。

一是大学区招生，多校划片，解除住房与学位紧密的捆绑关系。比如将周边3-4所学校所在范围组合成为一个大学区，实行相对就近入学。

家长可自愿在学区内，为孩子报读2-3所学校，按志愿次序及积分高低依次录取。

二是建立学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。意思是整一套教师轮岗的制度出来，名师要在大学区范围轮岗，避免形成名校集中优势。

现在集团化办学，名师在集团内学校调动，走的就是这一路线。

将优质的教育资源本有的确定性机会，改为较大几率的不确定性，目的是降低炒作学区房的热度。

《条例》说明，将逐步实现常住人口基本公共服务均等化，这是基调，代表这将会是一种长期趋势。

深圳学区房房价鸡犬升天的时代不复存在，买学区房的逻辑确实变了！

其实，这几个月对教育行业的整顿和改革，已经预示着学区房即将分化。

这也提高了买对学区房的认知门槛，对家长来说能不能选对房，上好学，就成了一件更需要专业能力的事。

《条例》制定者在后续采访中说明，深圳大学区实施不会脱离“就近入学”的原则，仍然采取积分入学制。

与北京前段时间直接摇号强行增加不确定性不同，深圳还是就近入学+积分排序。只是将多所学校划入一个学区，具体上什么学校，还是要看积分。

只要积分累计够，不会因为系统随机抽取上不了，只要提前规划好，还是能上好学。

由此看来，这一次《条例》主要是弱化住房与名校的绑定关系，而并非弱化住房与学位的绑定关系。

要的是名校择校热退烧，而不是没学上。

只不过，盲目买买买的逻辑肯定不对了，市场的反应挺明显。

那种只有单一上学价值的小区反应最大，路边社传言，自从条例征求意见后，宝中学区的都市翠海一周新增20多套挂牌量，TATA公寓也大量放盘，出现抛售行为。

还有之前长城花园流拍的老破大，除了能上名校，几乎没啥属性可以保值，后续不管出什么政策，对于它们都是利空。

一边是法拍流拍，一边是二手暴降，学区房政策的不确定，市场已经有了充分表现。

从我观察来看，对学区房的看空预期和情绪正在形成，部分业主开始低价抛售，只有上学价值，居住属性偏弱的学区房，肯定会持续贬值。

对一线城市的家长来说，这个夏天一定不好过。

北京摇号入学、上海严禁联考、深圳大学区制。除此，疫情导致开学时间不确定；民办停止办学；教育整顿风暴持续，还纳入到个别城市扫黄打非范畴...

不止于此，今年以来，房价、教培、游戏、电子烟、甚至算法，都在政策组合拳中，成为人人喊打的对象。

一系列操作下，整得中产阶级家庭很迷茫。

不管怎么说，警钟已经敲响，特别是房价问题、教育问题，整顿势在必行。

从最近热点城市接连升级调控举措就能看出来，武汉“房票”开始，东莞升级限购，广州黄埔取消人才购房，金华新政，杭州、成都、北京接连收紧...

值得注意的是，深圳本将于下周一集中出让的22宗居住用地，深夜被叫停。接近政府的人士回应，将对出让规则进行修改。

这其中，防范出现土拍热，一定是规则修改的重点。

毕竟，在深圳一次性出让22宗居住用地前所未有，虽说本意是增加供应，可万一有人拿土拍做文章，以深圳业主的智慧，房价可还怎么稳？

总体来看，这个阶段，国家一直在狠了心的调控房价，在整体态势没有明朗之前，楼市的悲观预期还会继续，房价也肯定不会大涨。

按目前的情况，深圳楼市将长期偏空，短期内输出文章的频率会下降。想买房的朋友，可以耐心等待。