深圳20天内调控5次，何时能走出低谷？

文章来源于微信公众号：熊大说深房

近期，深圳二手住宅过户量首次跌穿600套！

对长期浸淫在一线的人来说，这个数字可谓触目惊心。把时间线拉长，8月过半，深圳二手住宅过户量也只是将将达到1000套左右。

这已经是反映过去1-2个月市场的情况了，真实的情况，可能更惨烈！

要知道，过去20天内，深圳一共发布了5次调控政策，涉及土地交易及供应、住房租赁、二手价格监管、大学区制改革等方方面面。

政策对市场的效应，会在后续几个月在数据上逐渐显现。

这个月深圳二手住房过户基本敲定2500套以内，可接下来呢？

我们开始能够预见，深圳二手住宅月过户量低于2000套的那一天...

深圳楼市似乎还没走到低谷。

二手市场惨淡，中介很难受。2-5月份，深圳中介的人均网签数从0.12套/人，一路下滑至0.07套/人。

新房市场，就算价格倒挂，也有开发商开始熬日子了。云科府1066人选1550套房，万科大都会直接上了全民营销，不少项目推迟入市计划。

而根据克而瑞监测，上个月深圳商品房的成交面积，同环比均出现下跌，跌幅分别达到19.4%、21.4%。

从数据看，楼市确实一副比之前更凉的景象。

更可怕的是，法拍市场上流拍的房子也越来越多，深圳湾笋盘都流拍了！

暑期本不是市场热季，加上疫情又多点散发，接下来市场的总体表现，几乎完全能够判定交易量还会下行。

7月份二手去化周期增速最快的城市是深圳，其次是东莞，增速分别达到22.3%、18.6%。

要卖掉一套二手房，时间更长了。

从易居数据看，现在深圳平均要卖掉一套二手房，起码要7个月以上了。

当然这只是一种类比，但现在一线明显感觉就是交易周期变长，很多业主要放盘，如果不做一些让利动作或营销手段，很容易沦为滞销盘。

以往，滞销盘有可能是好盘，业主不着急卖，挂也是挂着，就是试探一下价格。

可现在，滞销盘很有可能就是差盘、烂盘、附加居住价值不强的盘，如果不快速出清，买家也不傻，都看在眼里。

深圳的房子肯定全部不是滞销盘，这其中当然也有硬通货。

之前就说了，名校学区房就是深圳楼市的硬通货。不过随着大学区制度征求意见稿出来，态度也出现了分化。

信号上，学区房要迎来重大变化。

但毕竟是自己手中的房子，真要折价谁都不肯。

之前就有百花业主对大学区制提出反对意见，反对教育平均化、反对政府干预市场、反对高房价甩锅学区房、反对好老师轮岗。

中产阶级，在拼命守护自己的财富。

学区房的观望情绪，比整体市场还要浓厚，业主宁愿不卖，也不愿意整体跳水。

绝大多数业主都处于观望期，可观念也在撕裂。

乐有家数据显示，8月深圳6大名校片区房价首次出现负增长，同比下跌了5%，受指导价叠加影响，名校学区房价格下滑。

部分学区房业主的心态出现了松动，有媒体人爆料，百花片区某小区98㎡的房子，直降300万，挂牌已经一周，还没有人买！

当下的学区房市场，明显进入了混沌期，有人坚信学区房，有人开始抛售。

坚信学区房的一派会拿深圳小学生数量说话，只要深圳还是百万小学生，不断有人生娃，就有上学需求。

信心动摇的一派，看到的是高层整治住房、教育的坚定决心。

国家不断喊话点名热点城市，调控力度明显提高，也在倒逼地方政府。

以前是房价上涨就开始调控，现在是还没涨就开始打补丁。

一半多的业主对后市继续涨价都没了信心，中原测算的样本很直接：深圳全市54%的二手房价格出现下调。

不管怎么看，大环境真的在变。

摩根士丹利的报告指出，中国正在将其监管优先顺序转向在增长、可持续性、改善社会不均衡、维护各项安全之间求得平衡。

这将会让经济利益的划分，更多转向劳动者。

有这样一个观点很令我关注：2021下半年到2022上半年，中国经济下行压力加大，房地产和出口是主要拖累，消费和制造业投资难以对冲。

疫情背景下，在消费和制造业还没起来的当口，房地产和出口先迅速哑火，很容易让经济出现滞涨。

所以，楼市一定还是要稳，既要遏制大涨，也要防范大跌。前段时间，湖南岳阳就发出了全国首个限制房价下跌的“限跌令”

稳地价、稳房价、稳预期，最优先的一个字，还是“稳”。

其实，中国经济的大趋势大方向，就是降低房地产、金融、教育、互联网的垄断，减弱这些行业长期对民生和实体经济的挤压，大力发展制造业、科技、实体、新能源、新基建。

目前的情况，楼市将长期偏空，短期内输出文章的频率会下降。想买房的朋友，可以耐心等待。