今天来聊聊万科，主要观点放最前面：

我觉得资本市场给万科的估值过于保守了。

万科

2018年，在资本市场著名的“宝万之争”的热闹中，万科股价来到42.24元，以其总股份116.18亿股测算，其市值最高达到4907亿元，距离5000亿元仅一步之遥。

时过境迁，2021年6月30日，万科股价跌至23.50元，考虑到这三年累计分红3元/股，股价实际跌幅也已经高达37%，这对于一支业务稳健、财富健康的公司来说，还是难于理解的。

万科股价走势

2020年的财务指标

主要财务指标保持稳健，实现营业收入 4,191.1 亿元，同比增长 13.9%；实现归属 于上市公司股东的净利润 415.2 亿元，同比增长 6.8%；房地产业务实现销售金额 7,041.5 亿元，同比增长 11.6%。集团保持行业领先的信用评级，截至报告期末，持有货币资金 1,952.3 亿元，净负债率18.1%，货币资金对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为 2.4 倍。

如果我们对比2018、2019、2020年这三年的财务指标，不难发现，万科的营收盈利能力一直保持了温和而稳健的增长，其反映核心盈利能力的净资产收益率也保持在20%以上，这在全世界的资本市场都可以说是非常非常奈斯的数据了：

万科

各项业务的发展

• 房地产开发业务 2020 年本集团实现销售面积 4,667.5 万平方米，销售金额 7,041.5 亿元，分别增长 13.5% 和 11.6%。2020 年万科在全国商品 房市场的份额约 4.03%，在 23 个城市的销售金额位列当地第一，在 14 个城市排名第二。2020 年万科实现房地产业务结算面积 2,889.4 万平方米，同比增长 17.4%，实现开发业务结算收入 3,774.2 亿元，同比增长 13.0%；开发业务的结算均价为 13,062 元/平方米（2019 年：13,577 元/平方米）。
• 物业服务 万物云实现对万科集团内和对外营业收入 182.04 亿元，同比增长 27.36%。住宅物业服务 收入 100.52 亿元，占比 55.22%，商业物业及设施服务 53.14 亿元，占比 29.19%，万物云在管面积 5.66 亿平方米。 住宅物业服务方面，万科物业在 100 个城市服务 3,051 个项目。
• 租赁住宅 运营管理长租公寓 18.44 万间，累计开业 14.24 万间。报告期内，本集团在深 圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州等 9 个重点城市新开业 3.3 万间长租公寓。 2020 年，本集团长租公寓营业收入 25.40 亿元，同比增长 72.33%。
• 商业开发与运营 商业(含非并表项目)业务营业收入 63.22 亿元，同比增长 4.33%。
• 物流仓储服务 经过五年发展，已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。 万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入 18.7 亿元，同比增长 37%，其中高标库 营业收入 12.9 亿元，同比增长 29%；冷库营业收入 5.8 亿元，同比增长 60%。

漂亮的财务

• 利润状况：集团实现净利润 593.0 亿元；实现权益净利润 415.2 亿元，同比增长 6.8%。 房地产及相关业务的毛利率为 22.6%，较 2019 年下降 4.6 个百分点。 全面摊薄的净资产收益率为 18.5%，较2019 年下降 2.2 个百分点。 实现投资收益 135.1 亿元，同比增加 171.1%。其中，来自联营、合营公司实现的公司 权益利润为 97.4 亿元。
• 资金情况: 万科坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念，不断提高资金管理的计划性和精细度， 全年实现经营性现金净流入 531.9 亿元，截至报告期末，本集团持有货币资金 1,952.3 亿元，远高于一年 内到期的流动负债的总和 829.1 亿元。货币资金中，人民币占比 98.1%，美元、港币、英镑等外币合计占 比 1.9%。

稳健的财务扛不住下跌的股价

万科三年财务指标

营收增长，利润增长，净资产收益率超过20%

这样的万科，股价一路下跌。

无独有偶，房地产市场碧万恒融的市场估值都在下降通道，以7月13日为例：

融创中国市值1138亿港元，市值较高点回撤50%；

碧桂园市值1828亿港元，市值较高点回撤55%，跌幅超过融创中国、万科；

中国恒大市值1217亿港元，市值较高点回撤72%，惨过万科、碧桂园、融创中国；

这四家中国最大、经营最优质的房地产公司一致遭到了资本市场的冷遇，可以说是整个行业都被歧视了。

在房住不炒的背景下，看淡房地产市场的前景和赚钱能力似乎也是理所当然的选择，可是如果咱们再看看另外几个公司的数据，你的想法可能又不一样了：

碧桂园服务，市值2445亿港元，市值超过母公司碧桂园；

恒大物业，市值2510亿港元，市值2倍于母公司；

华润万象生活，市值1102亿港元；

看起来，资本更青睐物业管理的业务前景啊。但是我们知道，万科、恒大、碧桂园这些公司，都是其物业公司的大股东，然而没有一家公司能从市值上反映出高估值的物业公司带来的资本红利。

这就令人费解了。

相对合理但积极的估值

综合万科的几大主要业务单元，对标市场上同行的营收和估值情况，如果我们把万科看作一个组合投资公司，那么对它的估值应该是这样的：

1、房地产开发板块：作为标杆企业之一，盈利能力文件，财务成本较低，1500亿元的估值怎么说都不过分吧？

2、物业板块：对标碧桂园物业，结合万科的占股，这部分版块的估值1200亿元，比较合理，下限是800亿元（极端看空前提下）

3、商业地产版块：以现在持有的商业资产和在管项目来看，估值500亿元——1000亿元；

4、物流板块：对标菜鸟的估值和万科物流的资产及运营情况，估值600亿元——1000亿元；

5、其他板块：姑且其他版块对市值的影响是0

综上所述，万科的合理市值应该是3400亿元——4700亿元，以万科年复合10%的增长来测算，则未来5年万科的合理市值理应上涨到4000亿元——6000亿元。

你认为呢？