住建部：城市更新防止大拆大建 不得大拆大建释放什么信号？

住建部：城市更新防止大拆大建

住建部昨日就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见。意见提出，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。

征求意见稿提出，要严格控制大规模拆除。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%等。

重点内容包括：

1、严格控制大规模拆除的同时，严格控制大规模增建;

2、严格控制大规模搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡;

3、坚持应留尽留，全力保持城市记忆;

不得大拆大建!释放什么信号?

这意味着，狂飙突进式的城市更新大概率要放缓了，而借助大规模旧改推高房价、房租的传统玩法，已经不合时宜了。从中长期来看，城市更新则能为城市带来新的住房增量，从而在一定程度上起到平抑房价的作用。

城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。现阶段多将为城市建成区包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等进行综合整治、功能改变或者拆除重建。城市更新实现了土地和房屋空间的最高最佳使用，创造就业机会、增加财政税收、贡献经济增长。以创客空间、共享办公为例，均是在对既有建筑更新的基础上升级，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、SOHO3Q等。对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇;而对政府来说，则是发展楼宇经济，借此提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收。

城市更新行业全景调研与发展战略研究

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括两方面的内容：一方面是对客观存在实体(建筑物等硬件)的改造;另一方面是对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续，包括邻里的社会网络结构、心理定势、情感依恋等软件的延续与更新。城市更新的目标是针对解决城市中影响甚至阻碍城市发展的城市问题，这些城市问题的产生既有环境方面的原因，又有经济和社会方面的原因。

由于复杂的社会历史原因，我国曾长期处于半封建、殖民地社会，自然经济占统治地位，商品经济不发达，世界范围内兴起的产业革命对我国城市发展的推动力很小。解放后，我国长期推行传统计划体制，其旧城仍不同程度地反映出计划分配、自给自足的封闭式城市结构特点。我国真正意义的产业革命(相当于英国18世纪的产业革命)是20世纪70年代末、80年代初开始的，目前尚处于城市化的初步发展阶段。因此，中国城市更新具有其独特的历史特征。

当一二线城市的地产商只能寄希望于城市更新与特色小镇来补充库存，三四五线城市的“去库存”竟然也是来自于正在更名为“城市更新”的旧城改造。为开发商服务的城市更新拆除既有城区，像胡同、城中村、老小区，很大程度上就是导致城市特色缺失的主要原因。而在欧洲，让市民参与城市再开发和住房更新才是城市更新的常规方式，当然前提是土地利用的相关法规和执行措施已经形成成熟的体制，业主权利得到有效保障，媒体对政府形成有力监督。

据中研普华产业研究院的《2019-2025年中国城市更新行业全景调研与发展战略研究咨询报告》分析

中国城市发展已迈入存量更新时代，城市更新既是建筑规划的时代更迭，也是科技人文的发展需求，更是经济民生的新劲方向。但是作为一个超万亿的新兴市场，城市更新并没有形成自己独有的发展“原则”。

随着中国的快速发展，产生了许多亟待解决的城市问题，面对新一轮城市更新，如果仅停留在简单的推倒重建，将不利于解决城市化中的问题。中国城市更新论坛会持续关注核心城市人、项目的变化。从线下到线上、从开发到存量、从生产到服务，政府关注的产业升级，市场关注的消费需求升级，将在城市更新这个领域交汇。现今“消费升级”的强势出现培育出了商业环境土壤，而人工智能、物联网等新锐科技的发展也让技术环境逐渐完备，城市更新的商业契机就在这个环境中。

近几年，中国大城市开发日趋饱和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的内涵不断被丰富，对城市更新的探索与研究愈加成为政府和社会各界关注的焦点话题。城市更新改造不再是简单的推倒重建，而是更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，成为城市未来发展的新主题。

城市的发展伴随着新区扩张和旧区更新，以及不同时期从结构到内容、内涵的不断深化。随着中国经济发展由“高速度”逐渐向“高质量”转化，城市经济的发展与空间利用对城市功能提出新的更高的要求，城市更新为满足城市功能升级需求以及房企转型升级、业态优化提供了重要途径。在“减量建设”与“产业升级”并存时代，城市更新对现有建筑的升级改造与创新利用，成为下一轮城市发展的新增长点，成为企业转型升级持续性发展的主要动因。

随着城市更新内涵迭代升级，中国城市更新进入高质量发展时代，拆旧建新中还涉及到城市保护、城市修复概念以及人居改善需求的不断提升等各种问题，这对房地产在城市更新项目中的运作提出了更高的要求。