养老地产：养老产业链最具潜力的细分赛道

我国的养老产业链较长，涉及的领域较广，未来养老行业既是我国人口结构决定的社会福利问题，也是未来发展国民经济的重要支柱之一。

养老产业链布局是险企业务由上游养老金聚集（基本生存）向中下游养老金消费（品质生活）延伸的过程。

主要涉及三个层面养老住宅及服务提供者、消费者和养老资金来源，以及八个大的子产业模块：养老住宅，养老软件及信息系统，护工培训，福利器械，综合性医护服务，文化生活，老年金融，家政及其他服务等。

所涉及的机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。

依据毕马威发布的报告《中国养老金展望：变革、多元化和价值链融合》，养老产业链需要金融机构、房地产商和健康/医疗机构协同合作以满足老年客户在养老住宅、文娱、健康险、生活协助等多领域的需求。

险企布局养老产业链的价值在于为客户提供包含养老保障在内的一站式综合服务，提升客户老年生活质量，适应消费升级环境中的客户需求结构变迁。

保险科技的发展加速了客户信息的获取和共享，使险企跨界经营养老服务、服务客户个性化的养老消费需求成为可能。

资料来源：KPMG

养老地产是养老机构中偏中高端消费的业态，从跑马圈地到管理运营，产业将迎来新一轮升级。

早在2010年前后，像泰康人寿，亲和源集团等以老年人为客户群体的机构就开始布局养老地产。

2013年养老政策元年后，陆续有大批地产开发商、保险机构、医疗机构等机构大规模进入产业，但大多机构都是为了圈地而并非为了做养老。

虽然2015年以来房企、险资等各路玩家纷纷试水养老地产，但是在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下，“重销售轻服务”的现象较为普遍，绝大部分企业商业模式尚未清晰。

进入2018年，房市进入休整期和服务付费意识的增强，养老地产开始逐步从跑马圈地走向精耕细作，运营成为养老地产天字一号工程。

目前我国老龄化问题日益突显，养老产业存在诸多挑战，从养老机构床位数缺口较大，到老年医护资源紧张，再到社会适老设施建设、居家养老设施不健全。

展望未来，由于老龄化趋势日益严峻，“421”家庭养老压力将逐步凸显，在老年人经济实力增强与扶持政策等利好因素的支撑下，未来养老地产行业发展将是大势所趋。

随着人口老龄化问题凸显，我国将构建更加完善的养老服务体系，相关政策支持社会资本布局养老产业，为商业保险机构介入养老产业链，投资养老地产，加快养老服务业发展释放利好信号。