买到即赚500万！清华大学教授李稻葵怒批：深圳楼市劲儿使反了

作者 | 芳芳 周靖怡

编辑 | 侯璐

"买到即赚500万，等于彩票中头奖。"一夜上演的楼市的魔幻神话，让深圳这个寸土寸金的城市又一次站在了聚焦镜头前。

11月25日，网红盘华润城润玺一期项目开启线下选房，活动现场万人空巷的场景依稀带着我们回到了炒房白热化的那几年——近万人参与摇号，13小时内1171套房源即刻清盘，有效诚意登记号达到9687个，冻结资金高达339.05亿元。据了解，选房现场最受欢迎的是大户型，总价都在2000万以上。

深圳楼市的高调随即引起了新华社的关注。11月28日，一篇题为《抑制楼市"打新热"，需要"硬核"举措》的评论文章，直批众筹打新、代持购房的现象。

十几万元一平方米的商品房俨然成为火爆"投资品"，"打新热"背后的买房牟利现象显然与"房住不炒"理念背道而驰。

深圳市住建局在11月30日官方回应"代持炒房"现象，表示已对此开展调查并加紧研究综合调控政策没坚决打击市场投机炒作行为，天价楼盘的热度立刻被当头浇上冷水。

动辄千万的房产遭"疯抢"，谁是背后的始作俑者？

刚需者资金欠缺，房子掌握在投资客手中，这次润玺现象反映着深圳楼市的现状。

此次房源共有969套，按优先满足无房刚需的原则，按1:10比例确定9690个入围摇号名额。围绕这9690个摇号名额，一场"围猎"大戏开始了。

因为新房倒挂幅度较大，摇到一套润玺可赚近500万。据中国证券报了解，在选房现场除无房刚需外，还有不少借名买房的"代持客"、"众筹买房"的投资客人头攒动。

不乏有敏锐的小贷公司，为购房者提供经营贷、消费贷、资金过桥等金融服务，提供代持服务的也不鲜见。据悉，在润玺选房现场，就有一位排在200多号的买家，因为代持人没法到现场，只能弃权。

目前，深圳二手房的挂牌单价已经接近18万。5万元的价差，按照最小户型100平米计算，也有500万元的账面浮盈。虽然最低总价1200万起，但买到依然超级划算。明眼人都知道，抢一套房啊！

深圳二手房之所以成为了香饽饽，除了地理位置优越，主要还是价格倒挂，能赚钱。因为新房受限价政策管制，二手房管制空间要宽松很多，这是造成新房、二手房价格倒挂的根本原因。

"打新"并不是房产市场的新招，只是今年在深圳卷起的"打新"潮尤为汹涌。深圳土地供应面积受到城市规划的限制，却要承载6728人/平方公里的常住人口密度。人多地少的土地供应难题直接催生了"打新"现象的产生。

"715楼市调控新政" 后，深圳二手房市场的确受到抑制——二手房带看量、新增房源量、成交量多项数据均有不同程度的下滑。供不应求的住房矛盾只是一端滑向另一端，一手房市场依旧火爆不减。

疯狂抢房的背后是投机者的逐利行为——新房限价的规定拉大了新楼盘开盘价与市场价的差距，抢差价成为一本万利的买卖，一二手房巨大差距更是驱动着他们争相涌入这一炒房缺口。

越打压，越上涨的深圳楼市。

从去年到今年，不少楼盘都感受到政府敦促办理预售许可证、加快入市步伐的压力。政府也希望通过增加供应，缓解房价上涨压力。但715新政到现在，仅4个月，拆招越来越快，越来越专业，政策还拿你没办法。

楼市调控，刚需先行。715深圳史上最严的楼市调控收紧购房资格后，深圳大部分入市新盘都按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，分类确定入围人数，再采取公证摇号策略。此政的确提高了购房门槛，却也将真正要买房的无房者挡在了门外。

从历史上来看，深圳房价十分坚挺，傲居北上广深之首，就算是在2015年全国大部分二线城市房价出现松动甚至阴跌的情况下，深圳房价仍然一枝独秀、高奏凯歌。

在疯涨的房价面前，"刚需"这个词的含义，被彻底的扭曲了。1184-2984万的房子竟然被叫"刚需"让人咋舌。面对深圳的这种千万"刚需"房，网上普遍流传着一种说法，深圳的房价与深圳无关。有限房源+超多认筹者+超低中签率，已成为深圳新盘摇号时的标配元素。众多刚需者也只能望"房"兴叹。

曾有人将房地产比作货币蓄水池，而房地产的确一定程度上发挥了"蓄水池"的作用——人们的买房需求催生贷款需求，高额的购房款既刺激经济又促使央行多印钞票，而货币的释放激活了市场的流通资金。

然而房地产行业的过度繁荣却会加大货币投放压力、推升通胀率。深圳楼市二极分化则是最好的例子。近十年来，深圳宝安区厂房租金增长5倍左右，龙岗区则上涨7倍左右，高额租金逼迫企业纷纷迁离。深圳商用办公楼空置率持续上升，仅是2019年就已经达到22.4%。

疫情下的全球经济以货币宽松、经济刺激政策，银行放水的资金没有流向实体经济，反而肆无忌惮地涌入房产业。先息后本的"经营贷"等金融乱象的出现，更是为炒房增加了一把猛火。

通胀+涨价+杠杆预期形成的炒房困境，逼走的不只是深圳的人才和实体企业，更会损伤深圳经济发展。

高居不下的房价，谁在推波助澜？

与"打新"热度持续扩围相伴的是，深圳楼市投资客比重的稳中上行。疫情下全球经济不确定性加大、货币政策趋于宽松叠加近期人民币持续贬值、深圳楼市均价持续上行，也加大了投资客押注深圳楼市的热情。不少购房者认为，深圳房地产保值能力强，符合资金配置需要。国内理财偏重楼市这一较为保险的方式更是给房价居高不下添了一把火。

面对各类资本推升的深圳房价，即使是最稳健的刚需也傻了眼。原本按照经典理论，要在"疫后"捡漏的他们，不禁大跌眼镜，他们并没有碰到忍痛"割肉"的业主，而是迎来新一轮的房价"报复性"上涨。他们"饥不择食"地涌入购房市场，成为推高深圳房价的持续动力之一。

撇开开发商、中介、投机者等可以直接在上升房价中获得实质性的利益。银行其实也是房价飙升的助推者和最大受益者之一。出于合规要求和风险管控，多数银行要求贷款人有抵押物，才能放款，而贷款人能够被银行认可的抵押物几乎只有房产，房产也成为"疫后"深圳金融系统当中的硬通货，加上一些中介高评高贷的怂恿，仅仅价值600万的房产最后获得700万贷款，也变得"顺理成章"了。

另外，长期来看，货币供给量增长明显助推房价上涨。M2增加对房价的影响主要体现在两个方面。一是需求被最大限度激发，M2增加使得消费者对房产的需求（包括投资、自住等）增加；二是开发商可用资金增加，土地购买量增加，土地价格上升，同时资金的增加也会使得开发商加大房产供给，当需求效应超过供给效应时，房价便趋于上升。历史数据显示，M2与房价指标存在正相关性。

短期来看，除信贷投放外，房价波动还与调控政策密切相关。在信贷环境相对宽松的背景下，新建住宅价格指数环比涨幅明显回落。金融政策与房地产政策一松一紧，造成了超额信贷投放与房价走势出现了阶段性的背离。

这次的打新热暴露出哄抬报价、乱带市场节奏的行为，揭示房价调控绝不是用重政就能一步到位的。除了增加供给、新房限价之外，规范房地产中介行业和房源报价也同样必不可少。房企融资市场时刻变动，调控政策也必然得随之应变。

房价为何高？清华大学中国经济思想与实践研究院院长、教授李稻葵表示：是房屋供给不足惹的"祸"，当前房地产调控还是不到位，甚至"劲儿使反了"。最近住建部门给房地产企业提出了"三条红线"的政策，强调"房住不炒"的导向，但是可能方向有问题。在李教授看来，房地产调控最好的方法是增加供给。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任、研究员宋丁指出，深圳房产症结在于供需结构性的失控。深圳土地的限制难以满足随着经济成长带来的大量的人口、资源、资金，另一方面工商与住宅用地分配的失衡更是加剧了供不应求的现象。

在宋丁看来，深圳应该提供更多扩容、扩权的方式来提升市政土地供应。他还表示，深圳作为一线城市，城市性质决定了它必须大胆注入更多高端服务业。深圳应适当腾出一些制造业，来为三产、科技企业发展提供生产空间。

深圳楼市，到底是全民狂欢，还是全民埋单？充满金融杠杆的深圳房地产市场，从来都不相信眼泪。