禁止新增公寓，广州公寓时代戛然终结了吗？｜产业观察

“稳健收益”“长期稳健盈利的选择”“年营收提升30%+、最快2年内回收投资成本”……

你是否接到过这样的公寓推销电话？近期，网传消息称：“广州停止审批新增公寓”。据多家媒体报道，广州市规划和自然资源局披露，该局确实于2024年4月2日发布过《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》，其中规定在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。怎么理解广州停止新公寓审批？对楼市又会有何影响？

公寓市场乱象多

我们常见的公寓，又叫“类住宅”“商服类”等，是商业、办公项目。部分商服类项目被设计成酒店式公寓、公寓式办公等“类住宅”销售，在楼市较热时，特别是此前住宅限购的大环境下，受到不少消费者欢迎。

为什么住宅会建在非住宅用地上？广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，城市为了发展实体经济，规划的产业用地往往较住宅用地更多，但是产业招商投资回报期长，加上住宅需求太旺，非住宅用地上就做出了公寓这样的产品。

商务公寓等类住宅项目，土地用途是商办，规划按照商办项目审批，但实际用途是住宅，违反了土地用途管制和项目审批规划，导致本来用于实体产业和招商的空间，被发展成房地产，也导致脱实向虚的趋势。李宇嘉认为，此新规将严肃土地用途管制和项目审批规划。

琶洲南TOD樾公馆效果图

他进一步指出，叫停公寓也出于避免安全消防隐患。非住宅类项目，消防安全标准完全不同于住宅项目，而且也没有住宅类的生活配套，居住人口以后，对安全和配套的需求增加，但事实上无法应对这些需求。

此外，公寓还有许多问题，比如没学位、上不了户口、不能明火等，还有一些大型的高密公寓，居住体验糟糕，物业管理令人头疼。其中最出圈的，莫过于杭州的丽晶国际大酒店，曾因为一幢楼里住了近1.6万人在抖音上爆红。这里曾有很多醒目的标签：“杭州第一网红楼”“杭州最大的群租公寓”“杭州版九龙城寨”“杭州版的花果园”。

2021年，杭州萧山区多部门联合开展丽晶国际消防安全隐患专项治理行动，前期排查发现，丽晶国际共有1594套房源，其中486套房源存在违规分隔的现象，这486套房源共计分隔成了3354间房；近一个月内在该楼内有活动记录人员为16229人（包括楼内住户和办公两类有门禁权限人员）。

公寓还有些隐藏“深坑”，产权纠纷是近几年最为常见。“这几年遇到的‘使用权’公寓纠纷很多。”广东合邦律师事务所合伙人律师杨登基告诉记者。购买“产权公寓”，土地使用权期满后续期，公寓仍然是你的，而购买“使用权公寓”等于一次性预缴了多年的租金，并不能办理《不动产权证书》。

“比如我经手的佛山市南海区的公寓，因该土地地块属于开发商与村委会合作，用集体土地建设公寓，没有预售许可证。因没有缴纳土地出让金，当然开发商也不可能办理房产证过户。所以，其与业主签订的合同为《公寓使用权转让合同》，说一次性付款可享有20年另赠送18年的公寓使用权。但可惜，现在公寓烂尾，交付都成问题。”杨登基告诉记者。

杨登基进一步指出，但是根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过20年。超过20的，超过部分无效。即使将两次租期拆开提前签订，实质上是为了规避法律强制性规定而作出的安排，自签订之日起算，合并超过20年的部分也应属无效。因此目前市面上的“40年使用权公寓”存在合同无效的风险。此外，“使用权”公寓还可能存在无法交付、“租金贷”陷阱、已被抵押或查封等纠纷。

“大概率未来两年不会有新建公寓”

禁止新建公寓，存量公寓项目会受影响吗？根据通知，已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续，说明存量公寓项目不受影响。

不许新建公寓了，广州公寓从此绝版了吗？绝版了会更好卖吗？未来会升值吗？

“未来两年不会再有新建公寓是大概率事件，但未来公寓会否再次宣布放开还很难说。”地产经济学家邓浩志指出，在过去20年里，公寓产品已经三四次被禁止。有过禁止开发、销售、宣传；也试过只允许企业法人购买，面积必须300平方米以上，等等。而后也三、四次宣布放开，基本是5、6年一个轮回。但新政两年内不会变化，之后就要看形势和市场的变化。

值得一提的是，除了广州，近年多个城市都在严管公寓：深圳多年前就停止审批公寓；海南也曾出台最严“禁公寓令”，规定公寓只能办公，不能住人；东莞在2023年也出台新政严控“商改住”。

如果未来公寓持续被严管逐渐退出主流市场，那目前在售和潜在入市的公寓产品是绝版的存在吗？广州公寓新规在市场上流传的这几天里，朋友圈已经出现不少“卖一套少一套”的说辞。

公寓停产，未来会越来越稀缺，这个不假，但绝版不等于高价值，毕竟公寓又不像古董文物，并没有什么收藏观赏价值。

“目前全广州公寓库存量近34个月，也就是说不盖新的，也能卖几乎3年。这还只是市场一手公寓，还不包括大量二手市场放售的产品。所以公寓产品短期、中期都不会有供应紧张的情况，更别说绝版了。”邓浩志指出。

他进一步表示，公寓和住宅还是有诸多不同，比如公寓不能落户，不能读书，等等。因此公寓市场一直都弱于住宅市场。而今住宅都不景气，公寓就更甚了。所以就算不能新盖公寓，也不见得公寓因此就会出现热销的情况。都不太可能热销，也就更谈不上什么升值了。

事实上，此次公寓新规除了控制公寓本身的数量，还被认为是让购买力回到住宅市场。“目前，已经诞生的商务公寓等类住宅项目，价格下跌幅度比住宅价格大很多，对不动产价格体系产生巨大的冲击，去化难度较大，给投资者、开发商造成巨大损失，不利于招商引资，明确了不再审批新项目，对稳定存量价格有积极作用。”李宇嘉指出。

越秀琶洲ONE57效果图

不过近期，也有部分公寓项目呈现一定热度。合富大数据显示3月公寓成交量为49768平方米，同比去年3月下降40%，环比今年2月春节假期形成的低位上升98%。近期公寓市场热点较集中在琶洲，既有近期“卷王”保利最新推出的大平层产品琶洲四季，也有紧随其后推“小面积低总价”复式公寓的越秀琶洲ONE57，再加上“前任爆款”当前已售罄的琶洲南TOD樾公馆的案例，揭示了无论市场如何变迁，“好地段+好产品+具竞争力的价格”仍是打造市场爆款的公式。

南方+记者 周中雨

【作者】 周中雨

南方产业观察