万科被举报“千亿逃税”，撕开了房地产公司最后的遮羞布！

专栏 | 时事锐评

这两天，一封联名信再次把万科推上了风口浪尖——10+家烟台企业举报万科、以郁亮为首的高管人员利用万科偷税漏税、挪用资金发放高利贷等，带头的大哥正是和万科合作了10+年的股东——烟台百润。

虽然信上的内容暂时不知道真假，但从业者应该都知道，大部分地产都是这么干的，尤其是合作开发项目，各种花活层出不穷。

讽刺的是，郁亮在万科债券危机后，“思谋良久”决定给自己降到1万月薪，操作非常眼熟，2023年8月16日，恒大发布2022年ESG报告称许家印月薪1万，4个月后，碧桂园杨惠妍也效仿许家印，和莫斌、杨子莹及非执行董事陈翀主动提出降低薪酬为1万元，现在又轮到了万科郁亮和他的同事。

不知情的可能真的会被打动，但要知道，在房地产行业，跟投回报才是这些高管的收入大头，月薪1万只不过是装点门面的手段罢了，居然却成了他们表态的“标配”。

以前一年拿2个亿是本事，现在一年拿12万是担当，怎么算都是精神与物质双丰收。

只能说，这么多年来，房地产业是真的被“宠坏”了。

黄金20年，是谁惯坏了地产业？

可以预设，如果这次举报事件被认真彻查了，本就水深火热的房地产行业一定会“鸡飞狗跳”，因为百润罗列的罪行、那些被万科斥为“严重失实”的鸡贼做法，在房地产开发领域早就司空见惯，都是心知肚明的潜规则。

本身这个行业就有很多灰色操作空间，特别是税务合规上，可以说一查一个准。

严格来说，没有一家房企完全经得起查、包括百润，这也是百润为什么不选择合法途径去主张权利的原因——真相对百润来说并不重要。

他们2023年8月就发布过举报信，估计想借用“税务”力量获得平等的沟通权，毕竟能和谈谁也不会选择惊动“税务”大佬。但没想到万科铁打不动，所以才不得不在这条路越走越远，开始主张郁亮的行为。但说白了，关起门的两口子，都是光膀子的把柄。

说到底，这场闹剧还是“归功于”地产黄金20年产生的行业乱象——开发商拼命高价拿地，营销要抢节点，工程要抢进度，投融资要抢项目，财务要周转钱......各种比数字、比销售额，你1000亿我要1300亿，你1300亿我要1500亿，好像数字越大越威风。

在这种唯速度、唯规模时代之下，自然而然诞生了很多荒诞却又堂而皇之存在的潜规则。

光偷逃税款的手段就五花八门了，两个大招，一是隐匿收入，二是虚增成本，双向压缩公司利润、偷逃税款。

1/ 以物抵债，隐匿收入

一般是从不起眼的车库、车位和小棚下手，因为车位不像房产需要网签备案，也无须办理产权证明，更没有管理部门对价格进行监督指导，全凭房企掌握。怎么操作？很简单，以物抵债。

不知道大家有没有发现，以前无论进度款还是结算款，付款基本都是以现金为主，或者不超10%的商票及抵房或车位为辅。现在越来越多工程款是以商票或者抵房为主，能不给现金尽量不给现金。

“商票”就是地产公司用商业承兑汇票的形式支付工程款和材料款，利息由项目公司承担，这样贴息洗出资金就能减少应税收入。放在前一两年贴现利率都超过20%，现在基本上没人要，只能等地产公司到期兑付，那些爆雷房企的商票更是废纸一张了。

再说抵房或车位，一般价格都要高于正常销售价，比如正常15万一个的车位，顶账的却要到20万一个。抵房就更别说了，都是选不好卖的产品且以高于市场价的价格工抵给乙方，有些乙方总包单位甚至自嘲自己拿到的工抵房多到自己都变成“房地产开发商”了。

这种行为应该属于销售行为，但地产企业却直接冲减存货、隐匿收入，夸张的甚至可以使公司销售收入为零。加上车位、小棚售出后可以不开发票，只给业主一张收据，就给了他们偷税漏税的可乘之机。

2/虚增成本，增加支出

其实就是购买或虚开增值税发票，把本没有发生的费用和不能见光的费用塞到佣金、策划费、推广活动费里。

例如房屋销售中以老带新、对老用户的奖励费用，这个费用本可以到税务机关的窗口开具发票，但这样的发票不能抵扣，于是房企就从网上购买可以抵扣税款的发票，一个楼盘可能涉及的金额不大，但全国成千上万个楼盘，偷逃的税款就是一个巨大的数字了。

还有更夸张的，以预售资金监管政策为例，各地方监管机构虽然都明确了监管资金的使用办法，但上有政策下有对策，他们通常会以付款换倒款的方式，强迫乙方施工方配合开发票并走账倒款。

比如需要付乙方工程款100万，会让乙方先开200万的工程发票，通过监管机构审批，把200万工程款从项目资金监管账户受托支付至乙方账上，乙方再返回100万给甲方，然后在月内作废多开的100万发票。更有甚者，直接私刻总包或者监理机构公章，只是为了提升监管资金套现效率。

本属于国家、属于广大人们的税收和利润就是这样被侵吞的，在2019年到2021年的销售巅峰，万科每年能卖6000-7000亿，民营企业纳税排名比华为还多。

这里面受益者都有谁？卖房收益是房企的，卖地收益是当地政府的，贷款收益是银行的，参与土地财政狂欢盛宴的这帮人一个个盆满钵满，唯独剩下高额的房价由百姓来买单。

高楼大厦建立在人民的血汗钱之上，房地产行业就犹如一个病灶一样，而让这个病灶春风吹又生的，就是背后的“打工皇帝”们。

楼塌了，“打工皇帝”却赢麻了

在房地产业，很多老板都有这样的心声：买地是给地方财政打工，融资是给银行打工，房子增值是给业主打工，搞项目是给员工打工。如果你全过程没考虑分红落袋或变现不足，你不管是叫主席还是董事长、总经理，听上去都像一个活雷锋。

曾经有某长三角地产公司一位女财务经理，去金融机构的地市级分公司应聘团队主管，号称是财务经理，说2023年月薪10万，且是底薪、年底还有奖金。

试问2023年下半年房地产都差成啥德性了，且还只是一个财务经理，为什么还能有这么高的底薪？这其实就是典型的打工皇帝。

怎么做到的？方法太多，今天只说举报信里的提到的2种：

1/ 操控皮包公司·转移收入谋取私利

一般是在全国成立若干个以自然人为投资人的合伙企业，再以股东的身份成立若干个企业管 理咨询公司，这些公司不需要任何正常业务，但却能撬动百亿、千亿甚至万亿资金，并堂而皇之的到达个人腰包。

说白了就是利益团伙用来转移、沉淀、藏匿资金的“钱袋子”，也就是分钱的工具。

通过这些公司将挪用、侵占的资金、偷逃的税款以及发放高利贷的收入，通过包装、洗白分配给高管，一个城市公司的总经理就可以分得几千万，甚至上亿元。

比如信里举报的高管层，以极低价格销售或直接“赠送”车位，再把钱从项目公司洗出去，原本20万一个的车位可能5万块就卖出去了，基本是正常销售价的1/3或1/4，甚至直接“赠送”。但是是以包销的名义卖给内部人员或抵顶给关联企业，再以他们的名义对外销售，销售款最终回流到房企实体，但不是上市公司并表大账，然后再以各种名义私分。

2/ 跟投机制·金融诈骗牟利

2012年末，碧桂园就推出“成就共享计划”的激励制度，由区域主导拓展的项目成就共享股权金额为：（净利润-自有资金按年折算后的金额×30%）×20%，即公司会将项目净利润的20%作为奖励。如果一个项目的成就共享奖金是5000多万，区域总就能拿到2300万。

这种跟投机制名义上是员工激励计划，实则是高管人员洗钱、分钱的手段，更甚至是一种金融诈骗。

房企先设立自己的金融机构房贷，然后引导合作的小股东向融资平台借款，年利率高达18%-20%，借款合同签订后，借款人的股权需要过户给融资平台，也就是过户给到房企，房企本身处于零风险状态。

但资金并没有到借款人的账户，而是直接到了房企控制的账户，然后他们就可以控制还款的节奏，让借款期限拉长，在这个环节把利润全部吃掉。

这些利润不会进公司的账，而是在体外循环、不断在数百个房企控制的公司里挪腾，最后进了利益团伙的私人腰包。

不过，正所谓十年河东十年河西，如今大幕落下，曾经诞生无数打工皇帝与造富神话的房地产正在褪去光环。而当时代红利褪去的时候，这些人其实连裸泳都不够资格。

因为太多从业人员被高薪宠坏了，错把凭运气赚来的资本，当做自己的实力。他们每天喝酒跟金融机构要钱，却认为自己是创造高价值的精英，丝毫不觉得自己的价值是时代红利的溢出品。

现在地产入秋，寒风瑟瑟。蛋糕越来越小了，地产人没人要，虽然固然有环境和行业的因素，但又何尝不是地产人自己作的？正应了那句老话:“雪崩时,没有一片雪花是无辜的。”

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如今黑金时代，地产造富神话彻底消失，就像一位业内人士说的，这与行业自身的问题脱不了干系。

以前房企追求规模，蒙眼狂奔，预设上涨，没脑子拿地，把产品和服务丢一边；房企老板追求速度，业绩注水，买榜造假，一心只想搞钱；员工追求高薪，人才泡沫严重，个个都觉得自己很牛逼。

谁想到三道红线一设限，融资关收紧，企业规模上不去了，速度快不起来了，行业高薪的根基也不在了。

房地产漫长的出清过程仍在持续，前路依旧充满荆棘。但只有经过时间的发酵，才能酝酿出最甘甜的美酒。

无论过往赚了多少暴利，房地产终归是要回到正常状态的。如今火苗烧到万科，也许只是整个地产泡沫破裂的序幕而已。

接下来，房地产行业必须戒除浮躁，回归本质，量力而为，踏踏实实把最基础的产品、房子盖好。被高薪宠坏的地产人，也必须回归本质，真正凭实力吃饭，而不是拿运气当资本。否则，现实的大锅终将“煮熟”所有参与者！