成都万人小区“自拆自建”梦，黄了？！

经历了长达6年的呼吁、奔波、开会、征集、签字、递交材料、反复论证……万人小区中央花园二期，3295位业主的“自拆自建”梦，终于黄了！

就在龙年春节前，市住建局给出意见：暂不实施“自拆自建”，建议先组织老旧小区改造。武侯区晋阳街道办相关人员来到中央花园二期“拆旧建新筹备组”，口头传达了市住建局的意见。

尽管意见只是“暂不”，也没有任何一纸书面答复，但是业委会相关负责人伍大明老人心里明白，这件事多半搞不成了。

“要说不失望那是假的，但我们又有什么办法呢？”坐在UP君对面的70多岁的老人，语气虽然还是那么淡定，但看上去更老了。

▍中央花园二期实景

简单回顾一下整件事的来龙去脉：

万人小区中央花园二期的 “ 自拆自建 ”梦，到底何时才能圆？

99.9%业主同意，下一步就看官方态度了！

中央花园二期建成于1998年，是成都最早一批公开发售商品房，地处武侯区中环附近，旁边就是清水河，附近还有地铁7号线，位置相当优越。

但是，由于年久失修加上乱搭乱建，小区现在可谓是“伤痕累累”，存在很大的消防、治安和安全隐患，从2018年开始，业主们就强烈要求改造。

2018年7月

中央花园二期业委会向上级政府提出了改造意愿，街道办回复：只要业主签字率达到95%，有企业主动参与，他们就愿意协助；

2019年8月

业主签字率已经达到96.5%，业委会也找到了一家央字头的企业愿意参与，再次正式提出了申请。相关部门回复：中央花园二期不是棚户区，目前还没有政策支持。改造搁浅；

2020年4月

成都市出台文件，把2000年以前修建的老房子都纳入有机更新范围，分成“ 留改建”三种方式。看到这个文件，业委会再次递交申请；

2021年8月

住建部又有文件规定禁止在城市更新中大拆大建，此事二度搁浅；

2021年11月

住建部明确成都市为全国第一批城市更新试点城市，业委会重燃信心，将2019年8月征集到的96.5%业主签字材料复印三大本，分别报送省、市、区相关部门；

2021年11月至2022年2月1日（农历大年初一）

时任武侯区主官带领区相关部门和街道相关负责人，在中央花园二期召集了三次现场座谈会，终于敲定了“自拆自建”原则——群众自主、政府支持、拆旧建新。中央花园二期“拆旧建新筹备组”成立；

2023年6月

在筹备组多方努力下，3295位业主已有3292位业主签字同意（只有3户没同意）“自拆自建”方案，同意率高达99.9%；已经有一家世界500强企业愿意主动垫资，承担小区“自拆自建”全套工作。筹备组多次向相关部门报告“签字同意”最新进展；

2023年12月

市住建局给出论证意见：暂不实施“自拆自建”，建议先组织老旧小区改造。此事第三次搁浅。

6年多漫长时间、几位古稀老人顽强努力、上万市民强烈意愿、几段话的简单回复……浓缩在一个短短的时间轴里，世事就是这么荒诞难料啊。

矛盾的焦点，还是容积率。

按照签字同意率高达99.9%的“自拆自建”方案，业主不用出钱，政府也不用出钱只给指标（上调容积率），整个拆旧建新由第三方资本垫资，由新增面积销售所得覆盖所有成本。

▍截图自拆旧建新筹备组写给武侯区主要领导的信

在筹备组看来，这是一个皆大欢喜的方案，但市住建局不这么认为，该局给出的意见主要有以下四点——

1、“拆”。现有政策只有D级危房可以自拆自建，对其他房产没有规定可以自拆自建，也没有规定可以拆；也无法纳入城市有机更新和城中村改造；

2、容积率。小区部分区域被划为滨河特别控制区，容积率控制为1.5，改规划、增加容积率不能减免土地出让金；

3、税费。国家没有“自拆自建”税费优惠政策，就是税费免不到。

4、一致同意。二期业主多规模大，应当全体业主100%通过才能实施。

▍筹备组根据口头转达整理的市住建局相关意见

四点意见中最关键的就是“容积率”，因为不能提高容积率，就难以实现盈亏平衡，小区提出的“业主不出钱、引入第三方”的愿望最终难以实现。

“如果不能提高容积率，业主就要出钱，每家每户出多少、怎么出、谁来监管？这么多意见不好统一，要想实现100%签字同意就很难了”，伍大明老人说。

为何调整容积率这么难？

2017年，成都市提出“三降两提升”（降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高产业层次，提升城市品质），明确规定“城市核心区最高容积率不得超过2.5”，这一规定虽然可能带来更好的居住品质，但是也卡住了一些老旧小区改造、“城中村”改造的脖子（链接：成都“城中村”改造③：玉林这道“疤”，还要拖好久？）。

▍著名“城中村”玉林二巷的改造，也是因为容积率问题而延宕多年

容积率并不是越低越好，与之相对应的是人口密度。早有研究证明：城市人口密度每提高1%，对应的全市人均GDP水平提高0.19%，而且在公共服务和基础设施投入产出比、城市创新力、市场规模效应等方面都会带来明显增益。

实践出真知，面对目前空空荡荡了无生机的老城区，或许是该重新审视某些规定了。

从2022年开始，「成都向上」一直在密切关注中央花园二期的“自拆自建”追梦路，所发布的相关推文也被国内10多家媒体转载，并引起了央视、新华社的关注。

“去年上面就给我们打招呼，不要再接受采访了”，伍大明老人说，“后来央视、新华社这些大媒体打来电话想采访，我们都拒绝了，现在想来，真不该那么‘听话’。”

就像UP君此前说过的，成都乃至全国还有大量修建于上世纪90年代甚至更早的“老破小”，早已破旧不堪，群众改造意愿强烈，如果各级各部门能够勇于担当、大胆创新，不仅能为3000多家庭上万市民圆一个幸福美好生活梦，也有望为破解全国性难题树立一个“成都样板”，再拿下一个沉甸甸的“全国第一”。

但是现在看来，这个“全国第一”要被杭州夺去了。

据《浙江日报》报道，杭州市拱墅区一处建成40年左右的危旧小区浙工新村，548户居民自掏腰包约5亿元，将小区13幢居民楼拆除，在原址建设7幢11层小高层住宅，该项目已于2023年11月开工。

▍浙工新村改造前。图据浙江省住建厅官网

▍浙工新村重建后效果图。图据浙江省住建厅官网

这是全国首个“居民主体，政府统筹”的城市危旧房有机更新试点项目，8年间也曾屡屡遇阻，重建计划两度搁置。

最后按照“谁出资谁受益“的“自主更新”模式，政府不再大包大揽——总户数不变，总建面上调，重建总费用由居民出大头资，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决，整个项目做到收支基本平衡。

具体到出好多钱？一户居民花100来万，可以换得约106m²+1个车位，同区域的二手房价格约3.5～3.8万元/m²，相比较而言是很划算了。

杭州这种模式，能否成为中央花园二期的一个解题新思路呢？

从2020年起，国家层面就大力推进城镇老旧小区改造工作，并出台了系列政策予以支持，成都近年来也因相关工作扎实推进而屡获表彰。

但是，如果小区老旧到已经不是简单粉刷外墙、改迁管道、加装电梯等等“打补丁”就能解决问题，而大拆大建越来越难的情况下，成都如何涉过“深水区”、探索新路径？或许这比几段简单的否定意见更有价值、也更受市民衷心拥护吧。

就在发稿前一天，伍大明老人给UP君发来一个文件——《成都市规自局等5部门关于印发《关于以城市更新方式推动低效用地再开发的实施意见》的通知 (成自然资发[2024]11号)》，还专门截了屏、标了红。

“最新文件，小区拆旧建新应该有希望了！”前段时间有点受挫的老人，再次重振精神。

万人小区中央花园二期未来何去何从，我们将予以长期关注。你对此有何想法，也请文末留言吧！