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这是熊猫贝贝的第2303篇原创文章

这篇文章，回归本行，和大家聊聊关于中国房地产经济和楼市的话题。

不得不说，楼市和房价的话题，在当下中国的经济环境和价值语境里面，是一个令人窒息的话题，曾经的规模之王，行业标杆的头部房企恒大最新的一系列处罚动向都快赶得上那位“下周回国”的贾会计了：

图片来源：网络

2024年，对于中国的房地产经济和楼市来说，从上游地主，到中游房企，再到下游房主，绝对说得上是一个煎熬延续的难受年份，即使只过去3个不到时间，其实很多趋势走向，已经形成了共识。

从现实到网络，不断有人在问我关于“房价会反弹吗？市场会回暖吗？买房还有机会赚钱吗？”……等等诸如此类的问题。

在价值语境和公共舆论一边倒的看空唱衰批判的背景下，准备专门写一篇，从绝大多数人都没有接触，甚至没有见过的角度，和大家聊一聊关于中国房地产经济的底层逻辑，以及后续中国楼市和房价大概率走向的话题。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库

1

关于中国的房地产经济，一个少有人能考虑的关键本质

要聊中国的房地产经济，就不得不从中国这个国家几个阶段的发展过程中，资本积累的逻辑说起。

中国的工业化历程不同于西方国家，比如英国的工业化充满了血腥和掠夺，大多数西方国家都是如此，他们依靠军事殖民的掠夺，在美洲、大洋洲掠夺土地、矿产资源，在非洲强制近1亿的黑人劳动力，以非常野蛮的方式，取得工业资本的原始积累。

然而中国不会走欧美国家的工业化的原始资本积累的老路，当然我们也没有这个机会，我国的工业起步非常晚，是在新中国成立之后开始的。

和老牌的发达国家不同，我们国家实行工业的手段是靠“国家资本主义”即把一切资源收为国有，全面支持工业化。

一个国家要完成工业化有两个基本条件：

• 资本积累（各种资源，技术，资金的积累）
• 人力资本积累（各行业专业技术人才，劳动力总和）

这两个条件是当时新中国不具备的。

但是后面爆发的朝鲜战争，成为我国快速工业化的一个契机，苏联见到我国的军事实力后，斯大林决定援建我国，帮助我国工业化。

在工业化初期，70%的粮食被国家拿走了，用于偿还对苏联的外债。因为苏联并不缺少工业产品，反而缺少粮食和矿产（尤其是钨矿）。剩下30%的粮食，是按照人口来分配的，也就是凭票供应，保证每个家庭的基本生存。

这些措施是合理的，是我们在资本极度稀缺下，不得已采取的手段，事实证明这是一种有利于缩短工业化原始积累时间的方法。

这就是中国经济起步，一代人吃了三代人的苦打下的基础。

然后回到当下中国房地产经济的逻辑来看，大家认为商品房制度和土地财政的本质是什么？

如果说集体所有制和计划经济带来了工业化实现，完成了工业化的资本积累，那么房地产，毫无疑问就是接棒集体所有制，成为中国在80年代以后实现经济增长的一个增长飞轮。

工业化的过程中，是个体服从集体，完全没有市场概念，国家工业化的内向型“资本原始积累阶段”，其突出特点是经济大起大落，具有明显的经济周期的特点。其间发生过三次城市经济危机，间隔约7- 8年。

客观地看，这三次危机都是直接向高度组织化的人民公社和国营、集体农场大规模转移城市过剩劳动力( 1960、1968 、1975年三次“上山下乡”总计有约2000万以城市中学生为主的知青和几乎同样规模的以农村中学生为主的回乡青年)，而政府同时通过加大提取农业剩余来“内向型”地转嫁因危机而暴露出来的工业化和城市化代价。亦即，中国的“三农”（农村，农民，农业）不仅承接了当代工业化原始积累的制度成本，而且成为此过程中承受经济危机代价的主要载体。

今天有很多富裕起来的人看不起农民，他们不知道的是没有中国农民的付出，就没有他们今天的好日子，农民为新中国的工业化付出了巨大的代价。

简单来说，就是国家主导的，以劳动剩余价值和农业剩余价值共同积累，完成国家工业化启动的资本积累。

工业化完成以后，国家如果不停止经济发展，那就需要新的增长飞轮，而这个飞轮在中国，就是房地产。

曾经集体经济和公有制，是用行政的手段全面榨取剩余价值，有历史性和特殊性。

但是工业化完成以后，这个模式显然就难以为继，改革开放，国家还需要对外发展和贸易资本，怎么办？

从国家的角度出发，能搞到钱的，能快速搞到钱的，无非就是那几种：

1，向人要钱，人头税。

2，向土地要钱，摊丁入亩。

在中国传统注重储蓄，厌恶消费主义的人文环境背景下，指望第一个肯定是不行了，所以，“房地产”，就是现代版的“摊丁入亩”。

一个房子几百万、几千万的卖，只收割有钱人，压根就收割不到穷人。

穷人不用交这个人头税。

反而，楼市兴旺可以带动上下游产业兴旺，穷人可以出来工作，又能上工地，又能一天赚几百了。

不用拿不到工资，不用找不到工作了。

而且，让很多通过教育和城市更换想要改变命运的年轻人，能够以极低的价格享受到这个世界上最好的城市配套和交通设施。

大家以为大城市里面的博物馆，医院，公园，学校，还有地铁等等的配套如此低廉亲民是如何实现的？

答：本质上是花高价买房的人提前买单。

这个逻辑，没人反对吧？

所以，房地产经济，本质上，是国家和地方政府在市场经济时代，完成发展所需的资本积累的一种主要手段。

资本积累没问题，但是积累了财富能不能用好，钱能不能花在刀刃上，那就是另外的故事了。

独山县水司楼（图片来源：头条图库）

2

关于国家和地方政府的“救市”，绝大多数人，都没有看懂真正救的是什么？

房地产经济的底层逻辑搞清楚了，那么问大家一个问题：

大家认为各个维度都心心念念，希望国家出手救市，这个救市，到底救的是什么？

在国家和顶层设计的眼里面，房地产经济，本质不是什么地产。

和所谓需求，生活质量，更是没有直接关系，而是税收。

每一块土地，都是可以量化的税源，每一套房子，都是潜在的长期税收单位。

这是绝大多数人的视野盲区。或者说信息壁垒。

任何税收只要持续的时间长了，不管模式和形式，就必然会出现极限，或者不可调和矛盾，当然，也有可能是因为漏洞变得名存实亡。

当下的中国情况很明显，总体人口停滞甚至负增长、人口老龄化加剧、居民端杠杆快上不动了。

还怎么搞地产？

不搞行不行？换个模式收税不行吗？

说行的朋友，一定不了解中国的经济和当下实际情况，新的经济增长点，以及国家层面对外盈利，并且能够代替房地产经济的赛道，出现了吗？

或者说，心甘情愿的接盘侠数量能够覆盖到数量级别，能和房地产划等号的税收模式，有没有？

所以，从国家的角度出发去考虑问题，也很矛盾，一方面，是原有的资本积累模式已经难以为继，另一方面，新的对内资本积累和对外资本盈利的渠道模式还没有建立起来，或者说还不成熟。

怎么办？

国家怎么办，其实已经给出答案了：左手高举“房住不炒，共同富裕”的大旗，右手还要给楼市输血，金融支持，以及限制性政策的放松权限下放等等的救市……

看清本质很重要：从国家的角度，针对房地产的救市，不是救行业，更不是要救市场，而是要在新的，能扛事的税源出现以前，让原本的主要税源，不要衰退的这么厉害。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：结合以上两点分析，接下来中国的楼市和房价，应该怎么看？

本质说清楚了，那么接下来，中国的楼市和房价的走势可能，其实是有很多确定性趋势信号的：

1，首先从接盘侠数量的重要性来看。

因为房子在炒家的手里都只是筹码，最终是要派发给终端的接盘侠的——任何的金融游戏在终端需求萎缩以后，中间环节都是玩不下去的。

所以，当绝大多数炒房投机的头部玩家说出来话没人听，甚至都没有兴趣的时候，理性预判，2024年接下来的房价继续承压，以及楼市低迷冷清，是一个必然的趋势。

2，中小城市，特别是人口持续流出，本地没有具有绝对核心竞争产业的城市，房地产的故事其实已经彻底结束了。

未来只有大城市，头部城市，核心城市，还有房地产的说法，房子才会有资产和金融属性，才会有流动性。

绝大多数城市，买商品房的性价比和意义，甚至赶不上自己盖房和租住当地的酒店。

中小城市的房地产话题，没有多少较真的意义，更不需要拿出来讨论，冤大头从来不会认为自己是冤大头。

3，一线大城市，头部城市，核心城市这一轮房价回调，有没有一个决定性的企稳转折的点？

有的，看两个条件：

一个是大城市要往特大城市转型，也就是容纳力要进一步加强，不能才进来几个人就开始挤出人，整个房地产市场要往“发达国家正规军”方向成功转型，收持续钱，而不是捞一笔。

只需要观察一个关键指标就行，那就是租售比什么时候回归合理区间。

正常情况，一套房子收回成本的周期大概就在15-25年这个周期，但是当下中国的租赁市场是畸形的，什么时候租售比回到这个国际公认，资本主义国家验证了很久的区间，那么房价就算想跌，也跌不动了。

实际需求对资产形成了价值支持，就这么直接。

另一个，就要看中国这个国家，对外搞钱，对内进行资本积累的新赛道，什么时候出现了。

指望股市肯定不行，不吹不黑，其实不是中国的股市不行，而是基于当下中国对外贸易顺差搞钱的主线，以及中国这个国家先天对于资本开放的抵触，能保持3000点，还能行情轮动，已经非常不容易了。按照当下中国的经济现实，想用股市来当作共同富裕的工具，基本上不存在现实可能。

全民参与级别的经济赛道，不是拍脑门就能想出来的。

几个研判观点，不是互联网上随便能看到的东西吧？

图片来源：头条图库

写在最后：

不吹不黑，理性客观的角度出发，对于不同群体而言，有哪些优势策略？

从经济逻辑出发，中国的房价有没有泡沫，这其实是一个很没有意思的问题。

国家的资本积累，算不算泡沫的一部分？

面粉价格决定面包价格，是不是？

那么为中国实现工业化，付出自己一生的那辈人，找谁说理去？

总不能说，当下因为房价下行，市场收缩，痛不欲生的群体，当初都是被枪指着头，在威逼之下签的购房合同吧？

有些结果，其实都是人性的本色出演的必然而已。

形势比人强，而用自己的发财的期待值和时代浪潮去赌博，可以赢很多次，但是输一次，就没了。

吐槽两句，大家不要介意。

文章最后，对于不同的群体，在楼市和房产这个事情上，谈几点个人的观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

1，对于刚需和改善群体，特别是有城市，板块，学位，居住品质，以及扎根发展动机驱动的群体，当下买房，是市场环境最友好，买方说话最有用的好时候。

现房为王，大胆杀价，从消费角度来说，这是一个消费体感非常理想的特殊阶段。

为什么是消费角度？因为这个群体是真需求，不是假刚需，买了就是要解决住的问题的，房价涨跌的走势改变不了这个购买动机。

但是特别要说的是，除了一线，省会，还有经济强劲的城市，绝大多数地级市，县级市级别的城市房产，没有购买的必要，按照当下的价格情况，租房，甚至住酒店，都比买房划算。

2，对于家庭资产有配置需求的群体来说，抄底一线，流动性为王，需求支撑，以及租金情况是决定配置一线房产最重要的核心逻辑。

而不是什么产业，规划，未来发展前景，以及学区这些被各路忽悠炒房挂在嘴边的过时套路和不靠谱的升值潜力说法。

3，对于投机，热衷炒作，营造氛围，依靠房子倒卖赚快钱的群体和资金，属于你们的时代和环境没有了，不要想着还能继续做风口上的猪，现在风没了，再皮厚肉燥也要摔死，而不要忘了，当初是自己选择去站上风口的。

4，中国的房价和楼市的问题，最终还是要看国家和地方政府的经济思路什么时候转变，这一点太重要了。

收惯了一次性的钱，一次就很大规模的钱（提前透支购房群体几十年不能的经济收入）收不得慢钱，赚不了辛苦钱，这一点非常风险。

如果这个发展逻辑得不到彻底的扭转和改变，那么属于中国经济真正的雷曼时刻这样的危机考验，只会是时间问题，而不是会不会有的问题。

5，在新的税源模式没有形成以前，房地产经济直接关联国家经济运行的稳定性，所以，不需要质疑国家在这个阶段维稳，求稳的态度和决心。

这可能才是决定中国房价真正考验的关键所在：如果国家彻底不管，或者政策挤牙膏挤完了也没有效果，才是中国房价和楼市的终极考验。

既然这样的考验还有不确定性，那么当下房价本身就被赋予了不可控，无法预测的风险。

大概就说这么多吧，内容可能有些深度和复杂，有问题请留言。

以上，就是写在2024年3月的，一个关于中国楼市和房价的讨论和分析内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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