南四环或将迎来全新改善 地铁、学校、医院配齐！这个板块要崛起？

2023年其实可以视作京楼的一个成交分水岭，是北京楼市成交额由刚需主导转向改善的重要年份。

一直以来，市场热销的豪宅项目均集中在以北五环、南四环为对角的城区范围内。然而朝阳、海淀两个土地大区铆足劲，2021-2022两年间也仅供出中建玖合府、中建壹品学府公馆、学府壹号院三宗内城项目，相比之下，内城土储最多的丰台，则顺理成章地坐上“改善大户”的交椅，如北京瑞府、北京悦府、端礼著等集中在南三、三环一带的改善项目，销售表现均不俗。但随着南三环及周边土地存量告急，位于南四环的槐新板块就理所应当承接了改善驻扎的新阵地。

最近网上传开了一张图，可以看到，丰台区发展南苑的大刀阔斧的决心，无论从生态、交通、医疗、商业、教育等各方面，都能看到天翻地覆的变化，下面我就区位给大家分享一下最新规划。

01 生态

随着南城发展进程加快，绿色资源也更显弥足珍贵。其中整个南苑板块则被约1.6万亩的南苑森林湿地公园环抱，且随着环境的逐年修复，北有奥森公园，南有南苑森林湿地公园的城市生态空间已现雏形，在普遍缺水的华北平原，湿地资源的珍贵不言而喻，临水而栖的生活方式更满足人们在紧凑的都市生活中，那份对自然的内心向往。

最新消息显示，南苑板块借势首都南部结构性生态绿肺“南苑森林湿地公园”的发展带动，已有初步雏形。南苑湿地公园一期已投入使用，二期施工当中，具说大泡子周边的村镇计划3月底启动拆迁，预计年中拆迁完毕，年中的时候就能看到大泡子注水，届时夏季到来，绿草丛生，美不胜收。

南苑森林湿地公园规划定位为“首都南部结构性生态绿肺，享誉世界的千年历史名苑”，整体面积约17.5平方公里，约2.5倍奥森，接近 6个朝阳公园的大小。整个水域面积约30余公顷，将成为五环内仅次于颐和园昆明湖的第二大单体湖泊。

02 交通

项目西北方向约1.5公里是地铁4号线和19号线交汇的新宫站，5站到达金融街，6站到达丽泽商务区，成熟的轨道交通意味着聚集的人流和邻近的产业，更吸引了众多金融行业高端客群在此置业。且位于城际交通枢纽的丰台区，项目距离北京南站、北京丰台站均在约半小时车程内，2站草桥即可快速换乘到大兴机场线，对商务人士而言，差旅出行都十分便捷。

况且就在今年2月初，北京市公共资源交易服务平台发布了关于地铁19号线二期的相关招标公告，从公告中可以看到，其中一站是新宫南站。据小道消息了解，新宫南站目前计划了两个站点选择，分别位于五爱屯西街与五爱屯街交汇处、五爱屯西街与西红门路交汇处，分别距离项目约300米和约900米，不管在哪，都是对于业主出行通勤提供了非常大的便利。年底前公布站点方案，2028年建成投入使用，这对南苑板块无疑是个大利好。

3月8日，轨道公司举办北京轨道交通三期建设规划中19号线二期南延、19号线二期北延、R6线一期、R4线一期北段工程的项目建设管理竞选评审会。经过专家组评选，19号线二期南延工程项目建设管理的中选团队为快轨公司。

19号线二期南延示意图

另外，槐房路和五爱屯西街也将建设成为大兴机场进入国门的主干道，预计2026开工。

03 商业、医院、教育

南苑板块虽处南四环，但实际却比南三环部分城市界面开发更好，更规整有序，在整体消费氛围薄弱的南城，更是独占槐房万达、大悦春风里两席大型商业，还有银泰百货、荟聚购物中心、王府井奥莱、宜家(西红门商场)、山姆会员店等高端商业林立，另外，板块内还规划了8.66万方的商业综合体，拥有繁华的商业氛围。

板块内有南苑医院、北京航天总医院、首都医科大学附属北京天坛医院、丰台人和中医医院等醇熟医疗配套，图中还规划有医疗用地，优质医疗资源有保障。

全龄名校邻嘉园第一幼儿园、南苑教工幼儿园新园、五爱屯小学槐房小学、南苑中学、北京教育科学研究院丰台学校（中学部）、和义学校（中学部）、北京新桥外国语高中学校等幼小初高全龄教育配套分布在板块内，除此之外，东南和（东高地、南苑、和义）学区内东高地三小，是丰台区公办区重点小学，对标丰台五小和中关村三小水平，未来将作为板块内的重点教育资源。

随着整个四环区域的发展成熟，可供开发利用的土地越来越少，寸土寸金之地生态资源更为稀缺，奥林匹克森林公园、颐和园、朝阳公园等北京主城公园住宅项目，价值飞涨。

南中轴的发展虽然并非承接高端产业集群，但从宜居的角度讲是适合的。国脉南中轴传承约700年中轴线历史与文化，从大国御道，到首都商务新区，南中轴规划打造南中轴国际文化科技园、大红门TOD综合配套服务区、大红门地区博物馆群（规划建设中）、中央芭蕾舞团（规划建设中）等重要发展项目，将成为有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。

过去几年，我们看到8号线的建设速度，也看到南城的千亿计划在旧宫瀛海等等区域的投入和建设成效，随着发展的提速，越来越多的南城市民，愿意长住南中轴两侧，无疑这是北京整体规划中的重要一环，也是形成职住平衡板块最基础的一点。

在北京市总体规划中，南苑属于中轴线上的重要文化功能区。根据最新的发展规划，主要围绕“首都商务新区”和“南苑森林湿地公园”，打造更加现代的综合城市片区。

距离南苑森林湿地公园南侧仅约120米的新楼盘中海公元里正符合这一属性，项目名也一语双关：公元代表开始，它是南中轴的开端、是南苑板块的开端、是南苑森林湿地公园这种城市核心区公园的开端，“公元”谐音“公园”，是不可多得的占据“优越地段+生态绿色”的城市公园资产。

2024年，继中海甲叁號院和中海和瑞叁號院后，中海再次进军丰台打造又一标杆产品——中海公元里，项目落位南四环外南苑公园南侧，指导价7.8万左右，首付约270万即可落户丰台，实现“改善自由”。

目前四环整体的新盘价格情况而言，丰台价格相对较低价格也基本都在8万+。比如，总部基地新盘参考均价92000、大红门区域95000、大瓦窑83000元/平方米。而中海公元里给出的参考均价为78000元/平方米，相对低于四环整体价格水平。简单讲，单从售价而言，中海公元里项目具备一定的性价比，毕竟价格给的不算高。相近甚至更高的总价预算，在当下的南城想买到同品质的楼盘，选择面基本是面积过大或单价偏高的传统两居，无论哪一种，都不符合当代购房人对“改善”的内心定义。

除了价格优势外，项目还进行了社区规划和户型的再次升级，打造中海新一代“拾光系”产品，洋房小高层配置，对标区域价值，打造超配的社区与生活，项目打造了建面约116-177㎡的全能观景作品，作为资深央企，中海在户型设计上展现出了更为成熟的开发经验。

从拾光1.0望京府，开创式强调“4面宽3卧朝南”开始，到2.0拾光里“咬合叠拼”、3.0汇德里“超大开窗比”，再到4.0湖光玖里“开敞阳台”、5.0富华里“智慧黑科技”......

拾光系每一次上新，总能惊艳市场，引起改善市场震动。所以此次中海公元里官宣“拾光系”产品后也收获了很多期待。

从精致的立面和园林设计到室内的户型和装修，都能感受到公元里的气质，同时项目社区属性比较纯粹，业主圈层更统一。

最重要的一点，中海公元里外加黑科技之后的户型平均使用率约88%，相当于116平米的套内面积高达102平米，这相当于市面上大多数的130平以上的户型了，可以说是越级的。

建面约116平的三室两厅两卫

建面约116平米的三居户型方正，客厅＋双卧朝南，LDK一体，U型厨房，可以放置双开门大冰箱，独立餐厅区，空间开阔，主卧套间设计，有独立主卫，居室共7扇窗，达到全明户型，合理格局下，没有过道和浪费面积，空间利用率超高。

116㎡效果图

建面约144平的四室两厅两卫

建面约144平米的四居南北通透，客厅+双主卧朝南，双次卧朝北，主卧套间设计，带独立明卫和衣帽区，次卫干湿分离，独立收纳空间，全明格局下，居室8扇窗，占尽了无敌视野。

144㎡效果图

建面约177平的四室两厅两卫

建面约177平米的四居是改善家庭的进阶神作，双卫生间设计，消除三代家庭居住尴尬，约13.5米的南向三面宽享舒适观景，面宽约3.9米的主卧套房面积满足房间利用改变，双明卫，独立收纳空间，次卫干湿分离，U型厨房，性价比拉满。

177㎡效果图

总结，相比市面上常见的130㎡起步的改善项目，中海公元里建面约116平米的三居和约144平米的四居，能够兼顾更多改善客群。从价格而言，内城新盘动辄10万+的售价令人望而生畏，同样稀缺地段、同等产品力的前提下，中海公元里的指导价约7.8万/㎡，且与周边高品质次新房天悦壹号9万+的价格形成明显倒挂。因此，城市界面更优、总价区间更友善的中海公元里性价比自然毋庸赘言。

园林部分，项目巧妙运用历史上南苑自然公园的新宫院落场景，打造东方雅奢的“御苑七境”景观意境，即"登堂、藏山、御道、言廊、森庭、登台、茂林”。从功能上涵盖1个礼序落客迎宾空间、4个主题宅间花园空间、2个全龄运动空间。

中海公元里，让居者在园林中，得到视觉艺术、场景艺术、情绪艺术的满足。可谓外有南苑森林湿地公园“八大元气生活场”，内有“御苑七境”景观，全方位的生态生活方式。

当前市场下，出现被“抢购”的楼盘不是低价就是稀缺，中海公元里两个都占，属于城市公园资产中的性价比首选，这种项目对口的大多是都市新贵，也就是说置业时不仅局限于一个楼盘的配套是否完备，还要看楼盘所处区域发展、定位、环境、交通等各种配套综合来挑选房子，而被称为“未来轴线”的南中轴大红门区域刚好在满足上述条件的同时还能带动区域的整体价值提升。

综上所述，成熟的城市界面和配套，于新房来讲是最大的优势，从自住角度来看非常值得看好。未来，伴随内城土地供应的逐渐饱和，四环沿线的新房将成为“卖一套少一套”的藏品，对于想置换的人群来说，中海公元里的出现可谓是生逢其时，充分必要，随着南苑板块配套的逐渐完备，板块未来居住价值正在日益凸显，因此越早入手，越能最大限度的获得潜在价值红利。

置业是看预期的，南苑就像当年的东坝，刚开始只有饼，你看不起，现在呢，你高攀不起。