香港！香港！楼市逆袭，影响内地市场走向

节过后，全中国的楼市热点，一半给了香港，一成给了深圳。这俩货赚足了眼球。

关注香港，不仅仅是香港，而且关乎全国楼市何时走出低谷！

香港楼市的命运，第一次与内地楼市，如此紧密的血脉相通、命运相连！

老杨研究房地产的视野宽广，包括香港楼市；近几年写长文少了，几年前老杨曾多次撰文分析香港楼市，尤其是在2014－2019年之间，多次预警香港房价泡沫，直到多年之后，才应验了！

这一点，有些类似老杨早在2016年下半年开始就预警少数房价先行大涨的内地城市的楼市风险，直至2018年预警全国风险；而楼市真正下行，中西部三四线要滞后至2019年开始，而一二线城市和浙江与苏北则滞后至2021年下半年。当年嘲笑老杨预警楼市风险的太多太多了。历史往事，已为尘埃。

一个大型房地产泡沫，从滋生、膨胀，到见顶、破灭，需要一个很长的过程，真正有价值的市场预判，其实是在泡沫生成的后半段，这时必须要预警，即便房价还在上攻，作为市场参与者的房企与散户，必须要越来越重视防范风险，而不是一脑子的要买入买入买入、赚钱赚钱赚钱！

接下来，转入正题，通过数据，解析一下香港楼市。

今年2月28日，财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》，指出即日起撤销所有住宅物业需求管理措施（俗称“辣招”），即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

其后，香港楼市的新闻不断，霸占了全国房地产新闻的热搜榜。

比如近日新闻：中原地产十大屋苑上周末（3月9日、3月10日）成交量创3年新高；一手市场方面，在撤辣不足十天已录超过1500宗成交，香港一手及二手市场皆旺。

想要了解热象下面的深层原因与逻辑，咱们得先了解一下香港楼市的历史与周期。

至少要追溯到1997年，才是一个合适的时段。

1997年之前多年，香港房价持续大涨；1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。

然而1997年，亚洲金融危机爆发，东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价在1997年三季度达到高点，其后快速下滑。

然后爆发了东亚金融危机，然后香港房价于1997年下半年见顶并回落，其后一直跌至2003年，累计下跌六成。

2003年房价最低迷时，香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产，“百万负翁”不算稀罕。

2004年香港楼市开始复苏，同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期，这也鼓励了香港楼市上涨。之前十年，政府基础设施投入多，城市交通大改善，加上内地开放对香港自由行，香港商业景气度明显提升，工作机会增加，居民收入持续提高。

2008年之后，香港住宅供应量偏低。金融海啸后，全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增。另外，内地投资客大量涌入，也成为推高香港房价的重要力量。持续直至2018年，其间只有2016年小跌。2019至2021年高位盘整。2022年以来持续下跌。

香港差估署公布的数据显示，2024年1月私人住宅楼价指数报306.4，较去年12月的311.3，环比下跌约1.57%，连跌九个月，累跌约13.5%，同时创2016年10月录得304.3之后，逾7年以来最低纪录。最新指数对比2021年9月历史高位398.1，跌幅约23.03%。

再看一张包括四类物业的价格走势图。

从2003年谷底算起，过去20年：住宅价格涨幅最小，分层工厂大厦涨幅最大，写字楼和商铺涨幅居中。

从下跌阶段来看，商铺下跌最早，下跌时间最长，价格已跌回到2012年；住宅价格跌回到2016年。

从中可知，香港商铺价格的变化具有一定的领先性。

所谓“辣招”，主要是指香港对楼市的一种需求管理措施，即以额外印花税来打击短期炒卖活动、买家印花税来遏抑外来需求以及新住宅印花税来减少投资需求。

正是由于香港房价持续上涨，炒房气氛不断上升，为防止房地产泡沫风险，早在2010年的11月，当局推出额外印花税。之后，又多次出手“加辣”，以额外印花税来打击短期炒卖活动、买家印花税遏抑买房需求，以及新住宅印花税减少投资需求。

但从上图可知，即便当局不断加辣，但香港房价在2011－2018年期间，除了2016年小跌之外，其他时间都在明显上涨。

这一点，内在也有相似性。比如从2016年3月沪深率先出台紧缩政策开始，一直到2021年7月，国家层面及各地层面不断收紧政策，但很多城市的房价一直涨涨涨。

但据此，你不能说调控是“空调”，打压无效。最终还是起到了效果，市场终究还是要降温的。而且，之前对抗调控有多久、有多强，之后市场降温就有多久、有多弱。二者具有高度相关性！

在这一过程中，虽然价格还在上涨，但成交量却率先降温了。文末附录文章中曾分析过。

下表是香港10大屋苑的4个重要年份的成交量。

1997年泡沫期，1.8万多套。

2003年谷底期，4000多套。

2010年初次加辣期，1万套多点。

2023年低迷期，2000多套。

显而易见，虽2023年相比2021年房价高点只跌了二成多，幅度远小于2023年相比1997年的六成；但成交量却远低于2003年！

这也就意味着，如果综合考虑量价，则2023年是过去几十年，香港楼市史上最冷的一年。

因此2023年，香港当局对楼市减辣了，但效果很差；迫不得已，今年撤辣。

其实，这一点与大陆楼市也有相似之处：2023年也是过去几十年，大陆楼市史上最冷的一年。而且，过去两年多，大陆房地产政策不断放松，效果却远不及预期。

香港撤辣之后，效果立杆见影。至于能持续多久，这是另外一个话题。

很多内地的朋友关心，是否可以去香港买房。

那么，咱们看下政策变化后的情况，以及来自市场一线的信息。

2012年起先后推出“买家印花税”及“新住宅印花税”，向来港买楼的非本地或公司买家（以公司名义入市），开征高达30%的重税。即使2023年施政报告“半撤辣”，将两项辣税的税率分别降至7.5%，但仍要支付15%的税费。

本次“撤辣”之后，香港当地人在港买房的印花税税率将从7.5%减少至1.5%；内地人在香港买房，印花税由15%减至4.25%，最低税费仅港币100元。相比“撤辣”之前，有10.5%左右的税费优惠，相当于直接打了九折。

香港豪宅市场多年来吸引不少外来资金，尤其是内地客，但过去10年政府为压抑楼市及外来需求。从第一波成交客群来看，内地客户的占比还是比较高的，很多客户之前一直在关注香港市场，但考虑到税费比较高，也一直犹豫不决，税费一免他们就马上下手了。

以1000万港元的物业为例，非本地买家现在只需要缴付37万港元从价印花税，较原先辣税共150万港元，节省了113万港元。假若非本地买家或公司买家购买一间价值1亿港元超级豪宅，原先辣税共1500万港元，现可省1075万港元的辣税，只需要缴付425万港元的从价印花税。

另一方面，住宅买卖也不再设有2年期的转售限制，购入物业后任何时间出售，无须再缴交楼价10%至20%的额外印花税税项。

对于香港撤辣后是否会分流内地客户，香港本地业内专家认为：香港豪宅市场多年来吸引不少外来资金，尤其是内地客，但过去10年抑制了需求。如今，短期内，对深圳楼市来讲会是一个利空因素，部分客户会被吸引过去，特别是高端客户。但长期来看，去香港购房的客户有比较特定的群体，比如到香港居住、工作、求学，甚至投资等，并不需要太担心。另外，深圳和香港房产的价格差距蛮大，一些客户去香港后发现很多新房一房的价格在600万港元以上，不一定能真正吸引投资客。

部分人有意投资香港房产的内地人认为，香港住宅的租金回报率很高，比内地划算得多！

老杨拉了两张图，分享给各位。

从四类物业的租金走势看，2003年低谷以来，过去20年：租金涨幅最大的是写字楼，其次是分层工厂大厦，再次是住宅，商铺最小。

2019年以来，分层工厂大厦的租金走势最为稳健，当前处于历史高点；而其他三类物业的租金高点都出现在2019年，其后下跌。

从住宅租金回报率来看，过去几十年，香港私人住宅的租金回报，大势向下，从1988年的接近9%，回落至1997年房价泡沫高峰的不足4%；其后随着房价下跌六成，回报率升超5%；但从2002年开始，又步入漫长的下行通道。直至2023年，略有回升，为2.3%。

展望未来几年，香港私宅租金回报率可能会在2－3%之间窄幅波动。当前，我国一线城市住宅租金回报率为1.5%左右，略低于香港。

但老实说，如果未来几年香港的房价涨幅不大了，仅靠2－3%的租金回报，还是难以吸引较多内地投资客的。

本文，暂不展开聊过去几年及未来几年，香港与内地一线城市，在经济、城市、人口等方面的变化与走势。这些因素对于楼市和房价很重要，但有些字眼较敏，就此打住吧。

不管怎么说，在当前全国楼市低迷的背景之下，迫切的需要楼市热点，香港撤辣来得好，市场反应来得妙。

可能只是星星之火，但也给了我们一点点难得的温暖。

同时，对于2024年内地大城市，尤其是一线城市的房地产政策调整及楼市复苏，带来了重要的启发启示。

向香港当局与香港楼市致敬！

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