两会建言｜全国政协委员张建明：建议将酒店资产纳入REITs试点范围，努力解决融资难题

本报记者 陈雪波 北京报道

“建议尽快将酒店资产纳入不动产投资信托基金（REITs）的试点范围，盘活存量、促进增量，以促进行业的高质量发展。”2024年全国两会召开之际，全国政协委员、明宇集团董事长张建明带来了关于将酒店资产纳入REITs试点范围的建议。

张建明指出，经过20多年的高速发展，中国创造了数万亿元的高端酒店资产。房地产企业是其投资的主力军，与之相伴，酒店也成为房地产业的附庸。随着房地产的深度调整，存量时代的酒店资产，将在流动中实现价值重估和重塑，并逐步摆脱对房地产的依附，走向更趋市场化的独立发展道路。在这个转折时期，应该尽快将酒店资产纳入REITs的试点范围。

《中国经营报》记者注意到，在本次两会期间，扩大REITs试点范围的建议已经被多次提及。比如，全国政协委员、广东证监局局长杨宗儒同样认为，我国REITs市场体量仍相对较小。他建议，应当丰富REITs底层资产类型，研究推动试点范围拓展至新型基础设施领域，加快推动更多领域的示范项目发行上市，进一步促进“投资—上市—退出—再投资”良性循环。

化解“短债长投”矛盾

从近期锦江酒店（600754.SH）、首旅酒店（600258.SH）等上市酒店企业发布的2023年度业绩预告中可以看出，随着旅游市场的复苏，多数酒店企业在2023年已经扭亏为盈，优质酒店标的也被投资界预期看好。

酒店行业既是劳动密集型行业，也是资本密集型行业。张建明告诉记者，一方面，酒店需要的员工数量多，且劳动力成本不断攀升；另一方面，酒店投资巨大，在经营过程中还需持续投入，资金需求量大。目前中国的酒店业处于逐步摆脱地产附庸地位、走向独立发展的过程中，迫切需要政策和金融层面的支持。通过权益类REITs获得股权融资，可较好解决目前行业普遍存在的融资渠道单一、融资难、融资贵的问题，有助于行业高质量发展，促进就业，拉动内需。

与此同时，疫情加速出清了一大批低质低效酒店，使行业格局发生较大变化，资产报酬率进一步提升，2023年各头部酒店品牌的收益多数已超过了2019年的水平。这些都为酒店REITs发行创造了有利条件。

最近几年，随着地产行业的整合与调整，酒店行业开始真正步入独立发展的轨道。但是在过往发展历程中的地产债务包袱成为酒店行业独立发展的巨大障碍，而酒店REITs可为优质的酒店资产提供巨大的流动性，使其从过往的债务泥潭中解脱出来。

更重要的是，针对酒店经营长期性、民营投资占比大的特点，酒店REITs可有效化解目前“短债长投”的矛盾，解决民企融资难问题。而且，酒店REITs的发行，也能大幅提高行业透明度，为传统的金融机构提供更加清晰的视角，进一步推动酒店行业获取资金的能力，为行业的高质量发展打下良好的基础。

提高酒店行业透明度

回顾其他国家的经验，酒店REITs对整个行业的发展有着极强的推动力。20世纪90年代早期，受房地产市场的拖累，美国酒店融资受限，传统金融机构不愿为酒店项目融资，酒店REITs便应运而生。这推动了美国酒店行业的快速发展，整体连锁化率出现了质的飞跃，催生出喜达屋知名品牌。在中国高端酒店市场占据主导地位的万豪也是在90年代REITs的推动下实现了跨越式发展，为其国际化打下了坚实基础。美国酒店REITs的历史，对现阶段我国启动酒店REITs具有借鉴意义。

其实，中国内地对酒店REITs并不陌生。早在2013年7月10日，开元酒店REITs就在香港联交所主板上市，是首家100%以中国内地酒店作为底层资产的REITs。2013年上市时其资产组合中有5间星级酒店，客房约2000间。

2023年3月份，我国正式将消费基础设施纳入REITs项目发行范围，明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。当年7月，国家发展改革委又发布《关于恢复和扩大消费的措施》，支持符合条件的消费基础设施发行REITs。这些都为将酒店资产纳入REITs试点范围奠定了基础。

张建明表示，酒店REITs对酒店行业的深远影响还在于，将有更多的资金用于酒店的发展，推高酒店物业的集中度，进而提升连锁化率。酒店REITs对管理方及资产质量的筛选，使优秀的管理方及酒店资产站在聚光灯下，被公开审视，这将极大地促进酒店行业的发展整合，为酒店专业管理人及资产所有方提供可持续发展的平台。整个行业的融资、营运和分工都会发生巨大变化，潜在的优质资产将涌向优质管理人。这势必推动中国酒店行业的发展，推动中国优秀民族酒店品牌的崛起。

此外，在“住房不炒”的新时代背景下，也有必要挖掘存量庞大的商业不动产价值。REITs自试点以来，资产范围逐渐扩大，酒店资产作为商业不动产的一个重要分支，是中国证券市场完备性不可或缺的一部分。酒店资产的入池，能为中国投资者提供更多的投资标的选择，进一步丰富中国证券市场的投资产品。

（编辑：王金龙 校对：张国刚）