2024年房地产兵棋推演，疯狂打脸之年，出乎意料的大结局

怎么看2024年的房地产？我们先一起来思考一个问题。

如果从2020年开始深度调整来计算，房地产压抑4年了，这个曾经中国最大的财富蓄水池，中国老百姓70%财富的聚宝盆，冷落4年了。

这样下去正常吗？如果不正常，2024年房地产究竟怎样发展，才会成为一个正常的市场呢？

2024年房地产的开局很有几分诡异，很多人看不懂，整个市场形势会是什么样的？走势会如何？是上涨还是下跌？还是继续波动？

现在看来，2024年的房地产很有可能是一个疯狂打脸之年，结局也将非常出人意料。

我们回到开头的问题，怎样才算是一个正常的房地产市场呢？

很简单，市场经济时代，一个正常的市场，不管价格上涨还是下跌，交易量都应该有，活跃度应该有。

我们的经济模式要转型，不能再高度依赖房地产和土地财政，但它也不能成为经济的拖累，这就是理论上来讲正常的房地产市场。

国家相关部门一直在强调，房地产要稳定健康发展，这就是目前高层期望的正常的市场。

2023年以来的大量调控政策，都在往这个方向努力。各种政策累积得像山一样高了，天量的M2再加上降准降息，资本也累积成堰塞湖了。

所有这些都表明，2024年的房地产要有一个转向正常的出口，否则就会憋出大问题。

这个巨大的难题该怎么解呢？我们相信，国家已经下了大决心要破解这个难题。

目前大家想到的看到的，一方面是持续去泡沫去风险，持续库存出清，也就是把开发商和老百姓手上库存的房子卖给真正需要它们的人：刚需和改善型需求。

另一方面，是加快建设房地产新模式，新房改也好，保障房也好，三大工程也好，都是围绕这个题目在做文章。

但是，库存出清的过程太慢了，新房改的时间也太漫长了，这个时间过程会很痛苦，中国经济也会很难受，怎么办才好呢？

我们来看，2024年的房地产，面临三个方面的大势。

第一是房地产市场供求关系发生了重大变化，第二是城市中大量老旧住宅急需改造，提升城市质量，改善城市环境，提升城市容纳能力和吸引力。

第三是人口集中趋势还在继续，农村人口仍然超过20%，远高于发达国家5%以下的水平。未来人口流动，农村向小城市集中，小城市向大城市集中，所以中国的城镇化进程远未结束。

在这种大趋势下，从2023年底开始，房地产市场的变化就已经发生了。

北京上海等城市出现了翘尾行情，这个行情一直持续到今年1、2月份，例如北京的二手房交易量保持在每月1.2万套以上，上海保持在1.4万套以上。

去年9、10月份，央行就在反复说，我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点。

住建部领导也多次讲，目前住房需求保持稳定，没有出现明显的收缩，而是交易结构发生了变化，二手房正在替代新房，成为市场主力。

国家统计局在发布2023年房地产数据时也明确表示，现在监测的70个大中城市，改善型住房需求非常明显，表现在70个大中城市二手房的成交量已经超过新房成交量。

所以2024年，一个全新的方向出现了，既然房地产市场供求关系发生了重大变化，那就顺应形势，减少新房建设，转向二手房存量市场运营。

所以，项目白名单出现了，有人认为这是保项目不保房企，我们认为更像是圈定新房在建项目保交楼，同时避免盲目上马新项目。

未来几年，新房的建设重点集中在保交楼和城中村改造，过去盲目的造城运动要停下来了。

至于房地产公司，数量实在是太多了，多得不正常，新时期就是要自然淘汰。

重点是城市里的存量市场，城镇化要继续，要欢迎更多的新市民和青年人进城安居乐业。

那就要用商品房、保障房、租房等多种形式来运营数量巨大的存量房，提高服务水平，为不同层次的人口提供不同形式和价位的住房，以容纳更多的人口。

所以2024年，房地产三大工程首先在超大特大城市试点，这些城市是新型城镇化的重点。

这样看来，2024年的房地产，超大特大城市的三大工程、二手房市场将是重点，尤其是一线城市的二手房会成为热点。

房地产行业不会倒掉，而是会发生重大变革和转向，这跟很多人想像的或者期望的，会有很大的差别，所以我们说2024年将是疯狂打脸之年。

2025年，房地产行业就会呈现出不一样的面貌，那是一个大局和结构，以及温度和活跃度，跟现在都不一样的市场。