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这是熊猫贝贝的第2259篇原创文章

2024年春节假期以后，就在各路炒房投机，利益关联的群体卯足了劲，绞尽脑汁，旁征博引的发力炒作影儿都还没有的“楼市小阳春”之际，在中国素有“炒房第一城”的深圳，却闹出了非常荒谬，甚至可以说魔幻的一个事情。

这个事情热度还挺高，但是事情也不复杂：

深圳某楼盘，从4万售价降到2.38万，引发小区业主集体威胁断供，并向监管部门举报住建单位和开发商，表示产生的金融和法律风险跟业主无关。

来来来，各路积极唱多，期盼炒高市场预期能让自己顺利高位套现离场上岸的炒房大神们，还有利益关联，睁着眼睛说瞎话的媒体们，来说说这是怎么一回事？

来给大家解释解释，什么叫惊喜？

图片来源：让子弹飞剧照

这个热点魔幻事件，太直接了，而且，搞得还挺大，跟以往房价下跌，老业主群体去按闹分配，维权喧嚣，是完全不在一个层面上。

更重要的是，这个事件的发生，很有可能撕开中国楼市当下最重要的一块遮羞布，引发更大范围楼市的演化进程效率。

很有意思，也很有看头。

这篇文章，就将基于发生在深圳楼市最新的热点魔幻事件的详细梳理，深入挖掘事件背后的利益博弈和市场真实矛盾，并结合现实，对事件后续走向，影响，以及这个事件以后，全国更大范围楼市可能的趋势方向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

深圳密度极高的住宅区（图片来源：头条图库）

1

魔幻至极：深圳业主，发“断供声明”，称资不抵债，具体是怎么一回事？

2024年春节假期以后，一则疑似新房降价销售引发老业主不满的消息，再次将深圳楼市关注度推高。

具体的事情由网传的一份公开信内容说起，这里分享给大家看看：

图片来源：网络

如果这个事儿的前因后果从头到尾梳理了一遍之后，就会发现它一点也不复杂。

坪山玺悦台这个楼盘，是由招商、华润、平安和TCL一起开发，是个典型的刚需楼盘。

这个楼盘在2020年9月、2020年11月，2021年6月三次拿到预售证，备案价格3.9万/㎡。

今年春节刚过完，估计开发商想借着小阳春冲一把业绩，就搞了降价促销，将房价降到了2.7万-3.1万/㎡左右，像楼层比较差的户型，能低至2.38万/㎡。

为了更好的销售，开发商还发动了全城的中介带看。

于是全城中介的朋友圈、小红书、抖音就开始忙活开了。

原价4万/㎡，特价2.38万/㎡起的消息就瞬间引爆了深圳楼市。

图片来源：网络

开发商借助此波让利卖出了不少房子。

而2020-2022年以3.9万/㎡左右价格买房的业主就不愿意了。就一起向住建局投诉，后期投诉无果之后就出现了上述的公开信。

业主的这封公开信如同一颗鱼雷，炸了整个地产圈。这件事情很快得到了反馈。

玺悦台的开发商发表了公开声明——

称公司对该项目的商品房网签价格均未低于备案价的85折，且公司未做过该项目降价的宣传和推广，关于该项目降价的海报和小视频等宣传和推广内容，均属于渠道中介的个人行为，请业主切勿相信。

最终，如同临时工一样，深圳的中介承担了所有，这场闹剧到此结束。

哎呀，人要在深圳，或者对深圳市场稍微有点了解的都懂，这就是一出甩锅说辞：

涨价是中介背锅，降价还是中介背锅。

中介的钱也太难挣了。

其实，网上都门儿清，大家都知道是怎么回事，只是这张窗户纸，各方都不捅破，睁一只眼闭一只眼而已。

去年在惠州和武汉，某央企开发商也搞过价格腰斩，大力宣传之下，很快被叫停，这次都学聪明了，让中介来干这个活，既然挣得了这份钱，当然也能背得起这口锅，服务业嘛，不寒碜。

回到公开信的内容上来看，真正的魔幻之处，是全中国城市化程度最高，市场经济氛围最浓厚的深圳，竟然按闹分配的套路不灵以后，也玩起了撒泼打滚，杀死自己去吓人这种下三滥的招数。

又不是买到烂尾楼了，就仅仅因为市场波动，价格变化，自己的资产缩水了，就能明目张胆，把“自己要耍赖，贷款不还了”这样完全没有契约精神的无耻话语和打算，放到台面上。

这是演给谁看呢？

没有对比就没有伤害，在契约精神，愿赌服输的气度上，这些深圳老业主，和中国股民，还真的不是一个档次的玩家，差远了。

只能赚，不能亏，亏不起，亏了就耍赖，中国的楼市，还真的是人性丑恶的一个完美舞台。

图片来源：头条图库

2

逻辑分析：如此魔幻的事件背后，有着怎样的利益博弈和因果逻辑？

经济社会，一切的矛盾和冲突，说到底，基本上都是围绕利益展开的，一个也跑不掉。

在一个谈钱的世界里面，哪有那么多爱恨情仇的故事啊？

深圳这个最新的魔幻动向，本质上也算不上什么新东西，可以说每一轮中国的楼市出现调整，都会有性质一样，形式不一的类似故事，连轴上演。

但是这一次，深圳楼市这一出可以说的上是荒诞的闹剧，更重要的意义，是揭开了当下中国楼市中，开发商对于新房谋求降价的遮羞布。

刚刚过去的2023年除了一线城市，各地二手房基本降了20%-30%，但是新房价格普遍还在硬挺。

为什么新房要硬挺，因为新房很关键，比起二手房，新房深度参与了整个地产链条：

新房事关开发商回款，关系开发商拿地，影响地方土地财政和银行风险，顺带还影响二级市场涨跌。

相较于开发商群体的生死存亡，还有地方政府的土地财政，二级市场的好坏死活，无论是重要性还是现实意义，都不重要了。

当然，这是从宏观，大局的角度去看待问题，而从个体的角度，特别是加了很多杠杆，谋求房价暴涨套利的炒房投机群体和资金，对于这样的事实，是很难接受的。

二手房是典型的存量环境，地方政府和银行，对于二手房的交易，没有多少兴趣，本质上，二手房交易，就是一个债务转移的过程，银行还有可能在这个过程付出更多的过程成本，以及在转移过程中原本锁定的利息出现损失。

所以，中国楼市在市场下行阶段，一场围绕新房市场的利益博弈，悄然之间就形成了：

• 开发商的角度，等什么救助和金融放松指望不上，是有动力降价跑量，实现求生的；
• 从政府的角度，比较为难，不让降，那么开发商风险不是开玩笑的，这个责任没人敢去承担。

让降，那么关系到地方财政和银行安全，而且还会有闹事。

从主观出发，地方政府肯定是希望新房价格能稳住。

• 从银行的角度，就比较有意思了，所有银行从商业逻辑上，是不在意新房价格，只在意房贷发放效率的。但是银行对于新房的价格，天生是希望低一点的，毕竟银行厌恶风险。

• 购房者要分情况，准业主希望降价因为房价超出购买力，老业主不希望降价，因为一降价就要爆仓。

但是这种博弈，实际上没有多少悬念，生死之外，都是小事，当风险和利益之间的平衡被打破，是半推半就也好，是扭扭捏捏也好，一切以生存为原则，很多东西的发展是必然的。

一个很现实的逻辑就是，当下中国楼市从整个行业来看：

新房不降价，楼市就无法见底，不见底风险就无法消除，楼市就无法活跃。

经济调整，总是需要过程和成本的，而高位站岗的炒房客和资金，狗急跳墙了。

究竟是老业主的情绪价值重要，还是整个市场和经济环境的盘活更重要？

这似乎并不是一个需要去考虑的问题吧？

有些事情，看着可能有些魔幻荒谬，实际上回到利益角度去观察，都是人性的表演而已。

图片来源：头条图库

3

趋势研判：这个事件的后续，该怎么看？

这次腰斩降价之后，老业主们资不抵债，前几年在深圳炒房的人，花样玩出天，集资炒房，套经营贷，杠杆高的吓人，估计很多人不断供的话，也得爆仓。

业主不但投诉开发商，居然还把主管部门也捎上了，而且为了施加压力，还威胁集体断供。

就一个项目，实际上，闹不出多大的风浪。

只不过，急了，就跳出来闹了，和赌场里面输的精光的烂赌鬼，戾气爆发，肆意发泄，是不是一回事？

深圳这次坪山玺悦台老业主搞的这出魔幻闹剧，实际上后续没有多少想象力。

一方面，坪山在深圳大概就是北京门头沟的市场位置，原本就是上一轮炒房投机群体聚集的重灾区，房价经历周期和环境变化承压调整，挤掉泡沫，是一个必然趋势；

一方面，从银行的角度来看，就算一个楼盘规模断贷，别说系统风险了，就是冲击都谈不上，对于断贷这种事，银行-法拍-法院早就形成了完整的处置模式，几个炒房客狗急跳墙，掀不起多大的风波。

一方面，新房降价这个事情，开发商是愿意的，银行风险是可控的，地方在化债过紧日子，准业主刚需也是欢迎的。

最后关键就看地方政府的态度，说实话，当下和过往市场上行阶段，情况完全不一样，也没啥悬念。

但是这个事件更重要的，其实是折射出了当下中国楼市的一个重要趋势，那就是新房降价，或许是接下来无法避免的一个打破僵局的选择。

特别是一线城市，头部城市，核心省会。

当然，从宏观角度，只要经济基本面没问题，经济持续增长，跌下来的房价还是会得到修复和复苏，只是需要一个过程和一定的时间。

但是投机炒作的群体，因为杠杆加的太多，高位入场的时候预期拉的太满，对于这样的过程，注定是无法接受的。

所以，理性预判，后续全国范围，头部城市类似于这样的魔幻事件，还会继续上演。

风险出清的过程，就是见证人性丑陋和缺陷的最好时机。

图片来源：头条图库

写在最后：

透过现象看本质，此次深圳楼市魔幻事件，揭开了怎样的遮羞布？

事情就是这么一个事情，本质和因果逻辑也分析到位了，实际上，虽然事件比较魔幻，但是没有多大后续反转的想象力。

人性闹剧而已。实在是难登大雅，有碍观瞻。

投机炒作的群体和资金，只有在上行期有存在感，但是不可能在下行期有什么影响力和话语权。更重要的一点，这样的群体和资金，往往都是下行阶段，承压最大，风险最高，最为脆弱的一个特殊群体。

市场出清，最大的阻力，不是这些个市场个体，而是还有很多地方政府，对于土地财政带来的躺赚感觉的依赖和迷恋。

这或许才是这次最新深圳楼市魔幻事件，所揭开的真正遮羞布。

中国房地产行业的出清，市场泡沫的挤压过程，还没有真正触底。至于什么时候是底，现在来看，还有待进一步观察。

真正的经济周期和市场趋势，是不会以个体的意志发生转移和改变的，就连政府的管控力量，也无法完全扭转和改变，只能顺势而为。

形势比人强，从来是一句空话。

中国过去房价的上涨是由经济增长、住房供需不平衡、人口（增长与流动）红利、货币与信贷扩张、心理预期等等多样因素共振才实现房价如此长周期的上涨。

这些因素单独拿出来，大家或许都很清楚很明白，但很多人却不愿意放在一起来看。

如果过去房价的上涨是由这些因素共振实现的，那么如何去判断房价未来的走势，是不是也应该从这几个因素综合来看？

当下中国的房价下行承压，不是需要，更不是简单的波动调整，而是符合经济发展规律和逻辑的一个必然阶段。

当然，从政府的角度，用行政力量顶住新房的房价，对于政府部门而言，边际收益也注定会加速衰退：如果把当下真正有购房需求的群体都挤到二手房市场，社会和市场氛围是和谐了，但是地方收入依赖的土地财政难以为继问题，还是得不到解决。

没有实际利益的存在和支撑，让政府有什么动力去冒着让曾经财神爷，当下受气包的开发商群体爆雷倒闭烂尾风险，去死扛新房价格呢？

从银行的角度，新房降价不重要，二手房稳住就可以，而买了新房因为降价而闹心的老业主情绪，对银行来说，从来不是关注和重视的对象。

中国楼市，一个微妙而又脆弱的平衡，可能即将被彻底打破了。

毕竟，一帮自私自利，高位被套的炒房投机群体闹死闹活，和更大规模的市场盘活，恢复流动性，形成新的正向循环，这两个事情，完全没有比较和选择的必要吧？

对于这场魔幻的人性表演而言，有一句台词，是非常应景的：

图片来源：网络

当初市场上行，房价暴涨的时候鲜衣怒马，意气风发；

而现在承压调整，就难以承受，撒泼打滚，丑态百出？

很现实的一个结论：如果撒泼打滚，耍赖折腾，就能实现按闹分配，只赚不赔，那么，这样的经济环境，还需要什么规则，还有什么未来可言？

如果不要脸就能如愿得偿，对于中国的经济来说，究竟是进步，还是退步？

这个问题，留给大家去体会和思考，不再展开。

以上，就是对2024年春节假期收假以后，发生在深圳楼市的一个热门魔幻动向，进行的一个详细复盘和深入分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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