房价行情的反弹，是房地产苏醒了，还是在梦游？

24年1月26日，《新闻联播》报道，2023年12月我国国际收支货物和服务贸易进出口规模创年内月度新高，长三角区域外贸进出口占比提升至36.3%，与此同时，“十四五”开局以来新建管道总里程创历史新高，今年春运跨区域人员流动量将创历史新高……一项项经济社会发展数据表明，中国经济持续回升向好。

房价反弹被认为是经济复苏的“铁证”,真相再次被幻觉和狂热所掩盖。价格之所以能够迷惑绝大多数人，就是因为人们往往只看价格本身而不去分析形成价格的深层原因。让我们看看十二年前的美国发生了什么事情。

2012年1月，正当中国为压不住房价的上涨而一筹莫展之时，美国却在为挡不住房价的下跌而焦虑万分。中国人根本不相信房价可能会下跌,正如2006年的美国人和1989年的日本人一样。

其实，房价下跌的关键是按揭贷款的崩溃，大面积的严重违约迫使银行收回房产进行拍卖，低廉的拍卖价砸垮了房产价格。无论在中国还是在美国，当人们通过银行按揭贷款买房时，由于购房者没有其他资产可供抵押，所购买的房产便作为银行的抵押品，直到房贷全部还清，银行才将房产所有权归还给房主。对购房者来说，每月按时偿还房贷，就是一个连续不断的“赎回”自己房产所有权的过程。如果不能及时还款，那么银行就有权中止房主“赎回”产权，并将抵押品进行拍卖。

2012年1月6日，纽约联邦储备银行的总裁兼CEO威廉·杜德利(William C.Dudley)，在新泽西银行家协会的经济论坛上忧心忡忡地指出:自2006年房价见顶之后，美国房地产遭受了34%的空前惨跌，房产所有人损失了73万亿美元，超过了他们房产净值的一半。

到 2012年初，尽管按揭贷款违约的洪峰期已过，但仍有150万个家庭的房贷出现了90天以上的严重违约，200万个家庭已经处于银行止赎的状态之中。

美国的房地产泡沫在 2006年的夏天开始爆裂，房价起先是高空俯冲继而是震荡下挫，直至2012年年初，房地产都是一个令所有人沮丧的域。它就像一个缺乏主力大户的股市，在人心涣散、悲观弥漫的恍惚之中蹉跎了近6年之久。

罗斯柴尔德家族曾有一句名言:当大街上血流成河时,一定要去买资产!

危机，就是危险之中的机会。

在美国亚利桑那州的凤凰城最早发现机会的人就是史蒂夫·斯密兹(SteveSchmitz)和他的合伙人。他们在2008年就成立了一家投资公司“美国住宅地产公司”(American Residential Properties)，开始用自有资金在凤凰城买进了十几幢银行的止赎房。由于这些房子大都是几年前房地产泡沫时代的产物，房子很新，基本不用维修，并且很快就能租出去。史蒂夫初次得手之后，对“止赎一出租”的商业模式产生了浓厚的兴趣，为了搞清楚租户的情况,他挨家挨户地登门拜访，发现这些租户都是典型的美国中产阶级家庭，夫妻二人加上两个孩子和一条狗，由于种种原因失去了住房，但对房子的热爱和尽心与其他房主并没有区别。

2010年史蒂夫决定成立REIT(房地产信托)基金，从资本市场募集资金，将“止赎-出租”的商业模式进行大规模复制。所谓的REIT基金，主要是为了规避公司和个人需要双重征税的问题而设立的信托机构，它的利润几乎全部分给投资人，即利润仅仅是“借道”(Pass-through)公司，而直接流入投资人的账户，这样投资人只需交纳个人税，而公司则无须纳税。REIT基金发行的是类似股票的股份，投资人可以方便地进行投资和转让，如果是公开上市的REIT基金，交易就更简单。

当雄厚的资金突然而猛烈地杀进房地产市场时，激发出了神奇的“鳗鱼效应”，悲观、疲惫、灰心、慵懒的气氛顿时消失，大大小小的房地产投机者们像触电一般活跃起来。华尔街的“鳗鱼”游到哪里，哪里的市场就开始沸腾。

由于凤凰城的经济复苏缓慢，失去房屋的家庭越来越多，导致独栋房市场中用于出租的比例大幅上升，从危机前的8%猛涨到2013年的22%。可供出租的房源大幅增加了，但是竟争却变得更加激烈。

但，2023年的美国房地产究竟是苏醒了，还是在梦游？

要搞清楚这个问题，必须先看清楚美国房地产的全貌。

美围房地产的总存量为1.33亿个住宅单元，里面居住着3.1亿人口到 2013年，美国房地产的总价值为23.7万亿美元。房主自有房屋的总最为7890万个住宅单位，其中有4840万个住宅单位仍有房贷没有还清。

在这些按揭贷款中，共有330万个贷款处于90天以上的严重拖欠状态，它们本该被银行拍卖，但却被缓慢的止赎过程所积压着，直接导致了2012年全美房产市场供应严重短缺。另外，还有200万个贷款发生了30天-90天之间的违约，它们是止赎房的后备大军。很明显，在4840万个按揭贷款中，已经发生违约的贷款为550万个，违约率高达11.4%!

虽然2012年之后，美国房价出现的了反弹，但问题只是被延迟暴露却无法被彻底消除。

美国2012年的房地产梦游式的反弹借着资本抄底止赎房的拐杖，还能够持续一段时间，但炒房终究不是办法，必须有心增的购买力来支撑房地产价格，否则炒房资本也会被高空套牢。