开年第一枪：2024上海将引领全国新一轮房价暴涨？

对，你没看错，还在大家沉浸在春节的氛围中时，楼市开年第一枪，已经在上海打响，你们等的房价暴涨真的来了，这一次，又是上海领涨全国；难道，上海真的又要拉开新一轮房价暴涨的序幕？

春节前夕，上海中心城区黄浦两个均价16.3万/㎡的新盘上市，都是纯公寓类住宅，不涉及风貌别墅，其中，绿城外滩兰庭二期的均价来到了16.3万/㎡，升幅是12%。稳中求进，无疑是黄浦城央高价盘定价最恰当的表述。

同时，法拍房也展现涨价信号，同样春节前，一套位于虹口区的中粮瑞虹海景壹号（瑞虹新城9期）的法拍房以3410万元的总价成交，折合单价约17.8万。这套房源买入总价约为2185万元，单价11.4万/㎡，相当于两年半赚了1225万，涨幅约56%。

此时，全上海已经人心思涨，一致看多，上海真的又要拉开全国新一轮房价暴涨的序幕？阿灯先生认为，事物要看到二面性，2024年房产总体趋势是价值重估，不能盲目看多。

趋势一，黄金地段价格坚挺乃至小幅上涨。同时政策也将进一步宽松，放开积分限制。从近十年内环二手次新的房价走势看，内环内的次新不断走高，甚至接近16万/㎡。去年内环新房的平均积分是60分出头，比2022年的72.69的平均分少了将近十分；文中开头讲的黄浦豪宅绿城外滩兰庭二期，一年时间，涨价1.8万/㎡，以这样的涨价速度，2024势必进一步放开部分限购，激起市场活力。

趋势二，非核心地段将会继续降价，最终回归其价值。春节前上海出台外环外非沪籍单身限购政策，自以为力度不小，但市场反馈一般，至少春节前反馈一般。

而节前新开盘上海宝山南大板块低开，其实已经暗示外环外降价的开始：中环金茂府联动价6.7万/㎡，本次入市均价63650元/㎡。华润中环置地中心·润府6.9万/㎡，本次入市均价6.6万/㎡。

也有个别地段二手楼盘2023年降幅40%，随着人口流失2024年或许会继续强化这一趋势。

外环价格还将持续下降，究其原因，无外乎上海郊区不同于深圳，是真心“郊”，最近的青浦开车到人民广场通常都是1个小时以上的车程；而且郊区库存普遍高。

趋势三：整体价格逐步回归理性，或有捡漏机会。数据表明，2023年上海全市二手房累计成交套数18.01万套，均总价336万元/套，成交均价40574元/平；其中90平以下的占比69%，300万以下的占比60.4%，外环以外成交占比52.9%。就是说，即使在最贵的城市上海，大部分成交仍以刚性、改善性住房为主，出手1000万以上买房的人还是少数，更别说3000、5000万、上亿。

这其中很大一部分原因是上海对外地人员的吸引力逐步下降，但市场永远不缺乏捡漏机会，尤其价格趋向理性的市场。

上海的楼市是全国市场的缩影，总体而言，本轮房产救市力度不小，但未来全面放开限购可能性不大，尤其其它城市如厦门全面放开限购导致房价下跌的反而教材比比皆是。

地产市场已经进入价值重估阶段，不必再奢望出现之前房价暴发式增长，投资房产以实现快速增值未来20年内已无可能；从上海看全国，2024年房产基本呈现三大特征：

趋势一，黄金地段价格坚挺乃至小幅上涨

趋势二，非核心地段将会继续降价，最终回归其价值。

趋势三，整体价格逐步回归理性，或有捡漏机会。