大局已定，未来5年房地产市场将形成4大新格局，信号已经明显

尽管楼市各种利好消息不断出台。比如：银行房贷利率降至4%以内；我国又重新启动了城中村改造项目；上海放松了对奉贤、金山等郊区房产的限购政策，以及各地都上调了公积金贷款的上限。而这在短期内对房地产市场的走势起到了积极稳定作用。但是从长期来看，近期官方公布的几组数据，让人感到未来5年楼市的趋势已经形成。

第一组数据是，2023年我国的新生儿出生数量是902万，死亡人口数量是1110万，比上年减少了208万人，人口出现了负增长，人口自然增长率为-1.48%。据权威机构预测，2035年中国总人口在14亿人左右，到2050年中国总人口在13亿人口。新生儿出生数量下降，以及人口数量出现负增长将长期保持下去。

第二组数据是，当前我国城镇化率为66.16%，比2022年底提高了0.94个百分点。而现在我国这个66.16%的城镇化率与发达国家的70-80%的城镇化率差距已经并不大了。再加上现在国内即使是三四线城市的房价也一直是居高不下，这让外来农民家庭根本买不起房。显然，过高的房价恰恰是影响到了我国城镇化的进程。

从以上这二组最新数据来看，随着我国新生儿出生数量下降、人口出现负增长，以及城镇化率已经接近西方发达国家，未来刚需和改善型购房需求会越来越少，已经很难支撑起当前各地的高房价。房地产市场的长期调整的大局已定，而未来5年房地产市场将形成以下4大新格局，信号已经非常明显：

新格局一：房地产从高速发展到高质量发展

在国内，无论是1998年房改之前建造的老房子，还是最近几年建造的商品房，都存在着较大的质量问题。为此，原住建部总经济师赵晖也表示：中国住房与好房子差距比较大，与日本相比，在建筑质量、设施设备、隔热、隔音、防水等方面都有很大的差距。而住建部部长也曾提出：要努力让人民群众住上更好的房子。那么，接下去就要拆除那些质量不好的老房子，建造更多的高质量的新房子，以满足广大居民的需求。

新格局二：房地产从增量逐步向存量市场发展

过去开发商不管房地产市场是不是缺房子，都在拼命的造房子，这样每年都有1400多万套以上的商品房入市。而现如今，国内楼市已经处于严重过剩的状态之中。据住建部公布的数据，全国有6亿栋房子。如果每栋房子住5个人，就能满足30亿人的居住需求。所以，未来大规模建造商品房的时代已经结束。

而是应该考虑如何盘活存量房市场，让存量房市场的资源得到合理的配置。最近数据也显示，现在居民购买二手房的占比在不断上升之中，而新建商品房的占比却在逐步下降。预计我们国家将会出台更多的利好政策，以支持人们购买二手房，以稳定房地产市场。

新格局三：从期房预售到现房销售的转变

从恒大地产、碧桂园、融创等大型房企出现债务违约、烂尾楼的情况开始，现在社会上要求取消期房预售制的呼声是越来越高。同时，期房发生烂尾楼的现象对房地产市场的信心带来不小的冲击。

虽然从短期内来看，期房预售制度不可能马上取消。但是，取消期房预售已经是大势所趋，人心所向。我们预计，未来5年之内，期房预售的占比会逐减少，而现房销售占比会快速上升。我国将从期房预售向现房销售的全面转变。

新格局四：让商品房归市场，保障房归保障转变

前些日子，我国决策层推出了14号文，这被各大媒体称之为新一轮的房改将要启动。而新一轮房改主要是让商品房完全市场化，未来房价的波动将由供需双方来决定，政府不再干预。同时，在未来5年之内，各地将推出600万套保障房，以满足低收入群体的购房需求。预计新一轮房改将在35座人口300万以上的大城市进行试点。

未来商品房市场占比只有40%，保障房占比只有60%。届时有钱人可以购买商品房，而低收入群体可以购买保障房。保障房的价格要低于周边商品房价格。所以，未来几年之内，商品房价格将由市场来决定，同时还会有越来越多的保障房供应。