济南楼市：还过个屁年！

2023年已经远去，跌宕的楼市牵动了无数人的悲喜。

春夏时，它的火热让人们趋之若鹜，却在秋冬，让众人如梦初醒，重归理性。

历史总是惊人的相似，却又不是简单的重复，对于一向坚韧的济南楼市，这一年也发生着不同以往的质变。

楼市并无复苏迹象

今天腊月初二，还有不到一个月的时间就要过年了，组团爬千佛山的队伍依然浩荡，但是对于济南楼市并没有满心的期待。

年底了，济南楼市没有和往年一样出现阶段性复苏的迹象，反而总销量越来越差。

12月份济南新建商品房住宅网签约为3840套，连续2个月跌破4000套，今年2/3月市场高点网签量在8700多套，即使在开发商年终大促优惠拉满的前提下，销量降幅依然很大，同时2023年总网签套数约在6.6万套左右，创2014年以来的历史新低，市场一夜回到十年前……

注：数据来源于济南市房地产协会

从销量看，楼市确实差，其实更差的是买房者的信心，诸如“房子买了就是赔钱”，“钱不好挣了，不如留在手中”，“钱交上了，房子不一定能拿到”的声音不绝于耳。其实，楼市最大的问题还是信心的问题，民众担心的问题解决不了，楼市向积极的方向发展真的很难。

90%的房子都在赔钱

2023年新房市场遭遇滑铁卢，二手房市场却异军突起。

1-11月济南全市二手房累计交易5.63万套，全年预估5.9万套，新房累计成交6.62万套，一二手房成交比接近5:5，而21年这个数据是7:3。2023年一二手住宅总成交约12.5万套，比22年甚至还多了1万套，新房比22年少了0.7万套，也就是说这1.7万套的购房需求全部转向了二手房。

但是，一个不争的事实是，济南90%二手房的房子在跌价。从贝壳房地产市场景气指数走势来看，济南12月二手楼市景气指数降至8.9。单个城市景气指数=调涨的次数／调价次数*100，实际就是调价房源中调涨占比，那么剩下的其实就是调价房源中调低的。景气指数20以下反映市场比较低迷，景气指数20-40反映市场平稳，景气指数40以上反映市场较为景气。

那么，从这个指数可以看出，在贝壳系统挂牌的调价房源中只有8.9%的涨价，换言之，剩下的91.1%的都在降价。锐评曾呼吁过二手房东们不要集体抛售，被三叔四大爷，小七小八一顿忽悠就咔咔降价，就像银行一样即使资金实力再雄厚也怕挤兑，楼市同样也怕挤兑，这样挤兑式销售对房地产生态“百害无一利”，再牛逼的最终把楼市信心推向无底的深渊。

截止目前贝壳二手房挂牌量达到了7.3万套，对比22年同期涨了1万套，涨幅惊人，房子想卖的快只能价格让利。未来房价的不确定走势，给大家也带来了一道较难的选择题，下半年二手房市场也是出现的明显的降温，环比上半年也降了4成左右。

目前，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房，以推动楼市去库存、提振楼市信心，济南就是8个试点城市中的一个。如果运行得当，这将是一件深度改变济南楼市的大事，有效控制楼市信心坍塌的趋势，真正做到提振楼市信心。希望二手房东的慌不择路，在2024年不再有了。

富人的韭菜不好割了

年底，一个很明显的现象是富人的韭菜也不好割了。

2019年，一场突如其来的疫情要大家知道一个好房子的重要性，此后，大面积改善产品需求量暴涨，核心区改善盘房价也逐渐水涨船高，盛福从1万5涨至2万5，长岭山、贤文从2万涨至3万，龙洞、CBD从3万涨至4万，以前400万总价基本可以随便挑，现在基本无处可挑。但富人的韭菜毕竟占少数，也经不住连年“刨韭菜根”式的疯狂收割。

凤鸣路某盘12月首开115套房源，目前仅网签9套，而且首开后第二天就爆出大量工抵房对外销售，淡市之下开发商和供应商其实都挺难的，房子不好卖就没钱给供应商结账，供应商想结款只能接受开发商的PUA——接受工抵，变相帮开发商卖房，不干就没有活路，真的很难啊。

济南西段店、西客站两改善新盘自首开到现在已半月有余，截止目前仅网签了19套。

CBD北也神奇不再，去化率一路走低，不足3成成为常态，市场凉意确实越来越足，仅有玖玺城一家撑起改善市场的颜面，元旦后第一周就单周实现销售40余套，延续23年销冠风采。

开发商乃至整个行业信誉在面临崩塌

这两天，看到朋友圈的一句话：在这个交房比烂的时期，能交房就已经不错了，还要啥自行车？

某张马楼盘，锐评现场看过，不能说丝毫没有瑕疵，比如草皮裸露、设计老旧，然而被疯狂夸赞。因为不如这有良心的大有人在，至少比那些大门盖好，房子忘盖的强太多。

同样，某些一线开发商外立面做的好看，施工质量堪忧。这其实是一种悲哀，是开发商乃至整个行业信誉的崩塌，同样的需求，近半数被迫转向二手房，至少是眼见为实。

由俭入奢易、由奢入俭难

地产暴涨的这些年，地产从业人员的的收入也是水涨船高，区域总年薪几千万乃至上亿，营销总年薪几百万到上千万，一个渠道主管、销售主管月薪也能干到十几万，这会给人一种错觉：钱太好赚了！

所以消费也变的大手大脚起来，一次次上演教科书式装逼炫富。各种豪车开着，豪宅住着，然而潮水褪去了，裸泳者纷纷亮相，头发愁白了，信用卡刷爆了，借钱不还成老赖了。

地产人的中年危机同样可怕，裁员，缩编，降薪，打工者们无处遁形，只有等待被裁，未被裁掉的人暗自庆幸躲过一劫，其实更大的危机还在后头。

当然，行业内也有幸运儿至今逍遥自在，由俭入奢易、由奢入俭难，杠杆不要盲目往上加，否则真容易陷入万劫不复的境地。

结语：

两年前，郁亮曾提及对行业的基本看法，并归结为16个字：尊重常识、回归常态、阵痛之后，仍有机会。

只不过行业阵痛的影响可能比预想中要长，作为普通从业者，希望很渺茫了。